수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 하이안 3층 307호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사포인트이고, 2022.02.25. 수지신용협동조합이 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.10.21. 수지신용협동조합의 임의경매개시결정, 2025.09.11. 국의 압류가 이어졌지만 두 권리 모두 매각으로 소멸합니다.
대상 호실의 핵심은 임차관계입니다. 현황조사상 307호에는 신흥섭이 2022.03.02. 전입했고 2024.11.04. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준일 2022.02.25.보다 늦으므로 대항력은 없고, 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조로 보이지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 실제 배당순위와 배당액은 매각물건명세서 및 임대차 자료를 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 3층307호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택(단지내 연립주택)) |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 199,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,099,617,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 승강기 · 지하주차장 · 개별난방 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.02.25. 수지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이고 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있습니다. 경매개시결정과 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 307호 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신흥섭 | 307호 | 2022.03.02 | 미상 | 2024.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
307호 신흥섭의 전입일은 2022.03.02.로 말소기준일보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 2024.11.04. 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 보증금도 확인되지 않았습니다. 이 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 대상 307호의 실제 임차인 1명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 199,000,000원으로 신건입니다. 확인된 동일 호형 실거래 비교값이 없어 이 가격이 최근 시장가보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다. 따라서 권리가 정리된다는 이유만으로 신건 가격에 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
하이안은 36세대 규모이고 사용승인일은 2022.02.07.입니다. 감정평가 현황상 전호실이 임대 중인 것으로 확인됐습니다. 가격 판단에서는 매각 직전 동일 건물·인근 다세대의 실제 거래와 임대차 수준을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 199,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,586,000원 |
| 2. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 195,414,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,586,000원을 제외한 195,414,000원이 수지신용협동조합에 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 3,404,586,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 199,000,000원 | 195,414,000원 | 3,404,586,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 159,200,000원 | 156,171,200원 | 3,443,828,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 127,360,000원 | 124,776,960원 | 3,475,223,040원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다람산공원 남동측 인근에 위치하며 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재합니다. 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 공동주택으로 위생·급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기와 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 12미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,043,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역, 성장관리권역에 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 임대상태. 감정평가 현황에서는 전호실 임대 중으로 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 307호 보증금 확인. 신흥섭의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 관련 문서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 배당요구는 2024.11.04. 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 국 압류 확인. 2025.09.11. 압류가 등기돼 있으므로 실제 세금의 법정기일과 배당순위를 확인해 예상배당표와 차이가 있는지 점검해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 199,000,000원이 현재 시장가 대비 유리한지는 동일 건물과 인근 다세대의 최근 실거래로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 대상 307호가 임대 중인 만큼 낙찰 후 점유자와의 인도 및 명도 절차를 예상해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 및 임대차 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격과 임대차 확인이 남는다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.02.25. 수지신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 307호 신흥섭도 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없으며, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인이 실제 점유 중이고, 배당표에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 또한 최근 실거래 비교값 없이 감정가 199,000,000원이 시장 대비 싼지 판단할 수 없습니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 임대차와 가격은 입찰 전 재확인”입니다.
