수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 ‘하이안’ 5층 503호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사포인트이고, 2022.02.25 수지신용협동조합이 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2024.10.21 임의경매개시결정과 2025.09.11 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건에서 직접 확인해야 할 임차인은 503호의 김지성입니다. 전입일이 2024.04.04로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 현재 자료상 임차보증금이 얼마인지와 관계없이 대항력에 기초한 보증금 인수는 발생하지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 배당관계까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 5층503호 (진안동,하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지내 연립주택) |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 3,099,617,457원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 단지 | 하이안 · 36세대 · 2022.02.07 준공 |
| 면적 | 30.19㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이며 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있습니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 국의 압류는 모두 기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 별도로 승계하는 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 503호 점유자는 김지성
| 임차인 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지성 | 503호 | 2024.04.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
김지성의 전입은 말소기준일 2022.02.25보다 뒤인 2024.04.04입니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금이 확인되지 않았더라도 대항력에 의한 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
③ 가격 — 실거래 근거 없이 신건 179,000,000원
본건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 179,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 현재 회차에서 권리 인수액은 0원이므로 실질취득액도 179,000,000원입니다.
다만 동일 면적의 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 실제 매매시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 단지 정보상 대상 면적 30.19㎡는 면적 일치 거래가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 175,694,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 3,600,000,000원에 비해 매각대금이 작아 3,424,306,000원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다람산공원 남동측 인근으로 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설이 혼재합니다. 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 공동주택으로 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지·일부 타일, 창호는 하이샷시창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,043,000원/㎡, 토지면적은 875.0㎡입니다.
- 도로. 북서측 폭 약 12미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 503호 임차인 재확인. 김지성의 전입은 2024.04.04로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 입찰 전 원문으로 재확인해야 합니다.
- 가격 비교. 동일 면적 실거래 자료가 확인되지 않으므로 179,000,000원이 시세 대비 유리하다고 단정하지 말고 주변 유사 다세대·연립 거래를 대조해야 합니다.
- 명도. 본건은 전호실 임대중으로 확인된 건물이며 503호 점유자가 존재하므로 낙찰 후 실제 점유상태와 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당순위. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
본건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당이고, 그 뒤의 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 503호 점유자 김지성 역시 2024.04.04 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않고, 동일 면적의 실거래 비교값도 없습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 아직 검증되지 않음”입니다. 신건 최저가 179,000,000원에 바로 응찰하기 전에는 임대차 세부조건과 주변 실거래를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
