수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 하이안 2층 206호로, 용도는 다세대이며 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상5층 공동주택(도시형생활주택·단지내 연립주택)입니다. 등기 흐름의 핵심은 2022.02.25 설정된 수지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이고 공동담보목록 제2022-690호가 기재돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준이므로 이후 임의경매개시결정, 압류, 윤민운의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
206호와 직접 연결되는 임차권자는 윤민운입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2024.04.17, 주민등록일과 점유개시일은 2024.05.27, 보증금은 140,000,000원이며 2026.04.14 임차권등기가 접수됐습니다. 그러나 모든 기준일이 2022.02.25 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구도 접수돼 있고, 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 2층206호 (진안동,하이안) |
| 용도 | 다세대 · 도시형생활주택(단지내 연립주택) |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 3,099,617,457원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 2022년 근저당 이후 권리는 소멸
2022.02.25 소유권보존 당시 주식회사포인트가 3500분의 3492, 주식회사하이안종합건설이 3500분의 8 지분을 보유했고, 같은 날 하이안종합건설 지분 전부가 주식회사포인트로 이전됐습니다. 같은 날 설정된 수지신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.10.21 임의경매개시결정, 2025.09.11 국의 압류, 2026.04.14 윤민운 임차권등기는 모두 말소기준 뒤 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 — 206호는 윤민운 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤민운 | 206호 전유부분 전부 | 2024.05.27 / 2024.04.17 | 140,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
윤민운은 2024.10.30 배당요구를 했고, 2026.04.14 임차권등기도 마쳤습니다. 하지만 주민등록일과 점유개시일이 2024.05.27로 말소기준권리인 2022.02.25보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교값 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
하이안은 36세대, 2022.02.07 준공으로 확인됩니다. 현재 사건의 감정가와 최저매각가는 모두 168,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 이 168,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단을 유보해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 164,848,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권최고액 대비 미배당액은 3,435,152,000원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 3,435,152,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 3,468,281,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 107,520,000원 | 105,214,720원 | 3,494,785,280원 | 0원 |
매각가가 내려가면 수지신용협동조합에 돌아가는 배당액은 줄고 미배당액은 늘지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 근저당 미회수액이 커진다고 해서 그 부족액이 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 다람산공원 남동측 인근으로 단독·다세대주택, 근린생활시설, 공공시설이 혼재하며 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 공동주택으로 위생·급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 12미터 및 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,043,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역 등이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 임대상태. 감정평가상 전호실 임대중으로 확인됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 206호 임차권 재확인. 윤민운의 임대차계약일 2024.04.17, 전입·점유 2024.05.27, 임차권등기 2026.04.14가 말소기준 2022.02.25보다 뒤인지 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 윤민운은 2024.10.30 배당요구가 접수돼 있습니다. 실제 배당순위와 배당액은 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 수지신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2022-690호가 연결돼 있으므로 공동담보 대상과 부담 관계를 원등기에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 확인된 실거래 비교가격 없이 신건 168,000,000원이 저렴하다고 판단하지 말고 인근·동일 건물 거래와 임대가를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 점유·명도. 감정평가상 전호실 임대중으로 확인된 건물이므로 낙찰 전 206호의 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미확정
이 사건의 핵심은 분명합니다. 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 206호 임차권자 윤민운의 전입·점유·임차권등기는 모두 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 감정가와 최저가는 168,000,000원이지만 이를 비교할 최근 실거래 가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원”이라는 장점은 분명하지만, “가격까지 싸다”는 결론은 아직 내릴 수 없는 신건입니다. 입찰 판단의 마지막 관문은 실거래·임대가 확인과 206호의 실제 점유상태 점검입니다.
