수원지방법원 2024타경94218. 화성시 진안동 ‘하이안’ 2층 202호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층 공동주택, 도시형생활주택(단지내 연립주택)이고 전체 36세대로 확인됩니다. 등기상 소유자는 주식회사포인트이며, 말소기준은 2022.02.25 설정된 수지신용협동조합 근저당권 3,600,000,000원입니다.
본건의 핵심은 임차권입니다. 최준혁은 임대차계약일 2022.06.24, 점유개시일 2022.07.09, 주민등록일·확정일 2022.07.11, 임차보증금 50,000,000원, 월차임 500,000원으로 2024.12.30 주택임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 주민등록일이 말소기준일보다 뒤이므로 대항력은 없고, 해당 임차권도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경94218 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 다람산공원길 22(진안동), 2층 202호 (진안동, 하이안) |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가상 도시형생활주택(단지내 연립주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상 5층 공동주택 · 하이안 36세대 |
| 소유자 | 주식회사포인트 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 3,099,617,457원 |
| 말소기준 | 2022.02.25 근저당권 · 수지신용협동조합 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 인수되지 않는다
2022.02.25 소유권보존과 지분 정리가 이뤄진 뒤 같은 날 수지신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2024.10.21 임의경매가 개시됐고, 최준혁의 주택임차권등기는 2024.12.30, 국의 압류는 2025.09.11 접수됐습니다. 말소기준 이후의 임차권등기·경매개시결정·압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 본건 202호
| 임차인 | 범위 | 전입 / 확정일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최준혁 | 전유부분 전부 | 2022.07.11 / 2022.07.11 | 50,000,000원 월 500,000원 | 대항력 없음 | 미확인 | 승계 아님 |
최준혁은 2024.12.30 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 같은 날 확인됩니다. 보증금은 50,000,000원입니다. 다만 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록일이 선순위 근저당권보다 늦어 매각 후 임차권이 매수인에게 존속하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 신건 161,000,000원, 실거래 검증은 보수적으로
현재 최저매각가는 감정가와 같은 161,000,000원이고 유찰은 아직 없습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준도 161,000,000원입니다.
다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 제시되어 있지 않아, 161,000,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 가격 메리트는 감정가 할인율 자체가 아니라 실제 202호와 비교 가능한 면적·층·건물의 최근 거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,054,000원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 3,600,000,000원 | 157,946,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 수지신용협동조합 근저당에 157,946,000원이 배당되고 3,442,054,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 161,000,000원 | 157,946,000원 | 3,442,054,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 128,800,000원 | 126,196,800원 | 3,473,803,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 103,040,000원 | 100,797,440원 | 3,499,202,560원 | 0원 |
수지신용협동조합의 신청채권액은 3,099,617,457원으로 현재 매각가보다 훨씬 큽니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 신청채권은 모두 전액 변제되지 않습니다. 그러나 이 미배당 채권이 곧바로 본건 매수인의 인수금이 되는 것은 아니며, 각 시나리오에서 산정된 매수인 인수는 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 진안동 다람산공원 남동측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택, 근린생활시설·공공시설이 혼재합니다. 진안동행정복지센터와 진안초·중학교가 인근에 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 공동주택으로 위생·급배수, 화재탐지, 개별난방, 승강기, 지하주차장 설비가 확인됩니다.
- 토지·도로. 토지는 평지의 단지형 연립주택 부지이며 북서측으로 폭 약 12미터, 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역이며 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종·제3종구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,043,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 감정평가에서는 전호실 임대중으로 확인됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 최준혁의 임차권등기와 매각물건명세서상 소멸 여부를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 161,000,000원이 시세보다 저렴하다는 근거는 현재 확인되지 않습니다. 202호와 면적·층·건물 조건이 유사한 최근 거래를 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가에서는 전호실 임대중입니다. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 명도 필요 여부는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 배당순위 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 규제 확인. 군용비행장 소음대책구역 및 비행안전구역에 포함되므로 실제 거주·임대 목적이라면 현장 체감과 이용 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다
이 물건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2022.02.25 수지신용협동조합 근저당이고, 본건 임차인 최준혁의 전입은 2022.07.11입니다. 따라서 임차보증금 50,000,000원의 대항력은 없으며 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 현재는 신건으로 감정가와 최저가가 모두 161,000,000원이고, 직접 비교할 최근 실거래가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “권리 구조는 비교적 명확하지만 신건 가격의 시장 적정성은 추가 검증이 필요한 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리만 보고 감정가 100%에 가격 가점을 주기보다는, 비교거래 확인 후 응찰 여부를 결정하는 편이 합리적입니다.
