218,540,000원
수원지방법원 2024타경88879. 등기상 말소기준권리는 2021.02.23. 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 김연숙 근저당권 150,000,000원, 이순이 가압류 15,000,000원, 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 후순위 등기가 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자들입니다. 특히 장준영은 2021.01.18. 전입, 보증금 75,000,000원으로 대항력이 인정되어 배당 없이 전액 인수되는 것으로 계산되어 있습니다.
더 주의할 점은 장준영 한 명으로 끝나지 않는다는 것입니다. 이정훈, 이유진, 이상민, 강현희, 강민지, 김재정, 김아름도 말소기준권리보다 앞서 전입했지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 변일주는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 계산된 75,000,000원은 확정적으로 드러난 인수액일 뿐 최종 인수액의 상한이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 기호(1) 소매점(CU 병점하우스점) |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 446,000,000원 / 218,540,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 966,856,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 대 · 공시지가 1,924,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 선순위 점유 위험은 남는다
2019.02.14. 하나은행 근저당권 1,197,600,000원은 2021.02.23. 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 같은 날 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 1,200,000,000원이며, 2026.01.07. 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 후순위 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 선순위 전입자와 보증금 미상이 핵심
조사된 임차·점유관계는 실제 임차인 32명으로, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 말소기준일보다 앞선 전입자가 8명이며, 장준영을 제외한 선순위 전입자의 보증금은 확인되지 않았습니다. 변일주는 전입일이 없어 대항력은 가능·미상으로 보아야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보인 | 1층 101호59.1900㎡ | 2022-07-22 | 40,000,000원 | 1,700,000원 | 없음 | 미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이동현 | 201호 | 2023-02-14 | 65,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 장준영 | 202호 | 2021-01-18 | 75,000,000원 | - | 있음 | 미상 | 우선변제 없음 · 승계 없음 |
| 이예랑 | 203호 | 2021-04-05 | 68,500,000원 | - | 없음 | 미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 나채훈 | 204호 | 2023-03-02 | 미상 | - | 없음 | 2024-11-11 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 하민철 | 205호 | 2021-03-10 | 미상 | - | 없음 | 2024-11-22 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이정훈 | 301호 | 2021-01-18 | 미상 | - | 있음 | 미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 한성민 | 302호 | 2023-10-19 | 30,000,000원 | 280,000원 | 없음 | 2024-12-09 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 정현용 | 303호 | 2022-02-11 | 미상 | - | 없음 | 2024-11-08 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이서준 | 304호 | 2022-05-30 | 100,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이유진 | 306호 | 2019-08-19 | 미상 | - | 있음 | 미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 유혜진 | 401호 | 2024-08-28 | 미상 | - | 없음 | 2024-12-06 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김보림 | 402호 | 2021-08-13 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이상민 | 403호 | 2019-02-21 | 미상 | - | 있음 | 미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이종혁 | 405호 | 2023-06-26 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 장미자 | 406호 | 2022-04-07 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 강현희 | 502호 | 2019-02-25 | 미상 | - | 있음 | 미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 전승엽 | 503호 | 2024-04-02 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김민지 | 504호 | 2021-03-29 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 남궁한빛 | 505호 | 2022-09-05 | 미상 | - | 없음 | 2024-10-14 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 강민지 | 601호 | 2020-12-23 | 미상 | - | 있음 | 미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 방정빈 | 602호 | 2021-12-14 | 미상 | - | 없음 | 2024-10-14 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김추자 | 603호 | 2023-07-12 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김재정 | 604호 | 2019-02-18 | 미상 | - | 있음 | 미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 전보영 | 605호 | 2022-05-23 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 강한솔 | 606호 | 2021-06-07 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김아름 | 701호 | 2021-01-11 | 미상 | - | 있음 | 미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 백부천 | 702호 | 2022-08-22 | 미상 | - | 없음 | 2024-11-27 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 변영준 | 703호 | 2021-03-03 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 피준광 | 704호 | 2023-02-22 | 미상 | - | 없음 | 2024-11-22 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 권영민 | 705호 | 2024-05-07 | 미상 | - | 없음 | 2024-12-18 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 변일주 | 미상 | 미상 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 우선변제 미상 · 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 218,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,859,560원 |
| 인수 · 임차인 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 214,680,440원 |
| 3. 근저당 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이순이 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 1,365,000,000원 중 214,680,440원이 배당되고, 미배당은 1,150,319,560원입니다. 장준영 보증금 75,000,000원은 배당표 밖에서 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 위험이 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 218,540,000원 | 214,680,440원 | 1,150,319,560원 | 75,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 152,978,000원 | 150,036,308원 | 1,214,963,692원 | 75,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 107,084,600원 | 104,785,416원 | 1,260,214,584원 | 75,000,000원 |
장준영의 확인된 보증금 75,000,000원은 각 회차에서 매수인 인수액으로 유지됩니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가더라도 실제 취득비용은 낙찰가만큼 단순하게 내려가지 않습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 다른 선순위 전입자들의 인수 가능성까지 별도로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역 남동측 인근의 상가밀집지대로, 구분상가·음식점·오피스텔·후면 아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 병점역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 기호(1)는 소매점(CU 병점하우스점), 기호(2-35)는 생활형숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 위생·승강기·도시가스·개별난방·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지로 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용 중이며 건물 동측·서측·남측 3면이 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로1류, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장준영 인수 75,000,000원 반영. 낙찰가와 별도로 매수인 부담으로 계산해야 합니다.
- 선순위 전입자 보증금 확인. 이정훈·이유진·이상민·강현희·강민지·김재정·김아름은 대항력 있는 것으로 조사됐으나 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 변일주 대항력 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
- 매각대상 범위 대조. 감정평가에는 101호 외 여러 호실이 함께 언급되므로 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 매각대상 및 점유관계를 호실별로 재확인해야 합니다.
- 임대차계약 원본 확인. 확정일자와 우선변제관계가 확인되지 않은 임차인이 많아 실제 배당·인수 범위를 계약서와 관련 서류로 대조해야 합니다.
- 상가·생활형숙박시설 환금성 확인. 아파트처럼 단순 비교하지 말고 실제 이용상태와 임대수익 구조를 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 인수범위를 먼저 보라”
이 사건은 감정가 446,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 218,540,000원까지 내려왔지만, 권리구조상 단순한 할인물건으로 볼 수 없습니다. 장준영 보증금 75,000,000원이 전액 인수되어 현재 확인되는 실질취득만 최소 293,540,000원이고, 말소기준권리보다 앞선 여러 전입자의 보증금이 미상입니다. 변일주는 대항력 자체가 미상입니다.
후순위 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸한다는 점보다 더 중요한 것은 선순위 점유자의 실제 보증금과 인수범위입니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 단계에서는 실질취득금액이 시장가격보다 유리하다고 평가할 근거가 없습니다. 낮은 최저가보다 임차관계 확정이 먼저인 사건입니다.
