수원지방법원 2024타경88879. 본건 표시 주소는 경기도 화성시 떡전골로 84-17 3층305호이고 사건상 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태에는 이 건물이 병점역 남동측 인근의 생활형숙박시설로 기재돼 있습니다. 감정가 95,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 46,550,000원, 감정가의 49%입니다.
등기상 말소기준은 2021.02.23. 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다. 이후 김연숙 근저당권 150,000,000원, 문경호 주택임차권, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기 순서보다 임차인과 실제 매각 호실의 연결관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 3층305호 |
| 사건상 용도 | 다세대 |
| 감정 이용상태 | 생활형숙박시설 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 966,856,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준권리 | 2021.02.23. 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
2019.02.14. 하나은행 근저당권 1,197,600,000원은 2021.02.23. 이미 말소됐습니다. 같은 날 심형택에게 소유권이 이전되고, 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 1,200,000,000원이 설정돼 이 권리가 말소기준이 됩니다. 2026.01.07.에는 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 33명, 호실별 구분이 핵심
보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없으므로 조사된 실제 임차인은 33명입니다. 다만 대부분이 101호·201호·202호 등 서로 다른 호실로 적혀 있습니다. 본건 표시가 305호인 만큼, 다른 호실 임차인을 본건의 인수채무로 그대로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보인 | 1층 101호59.1900㎡ | 2022.07.22 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이동현 | 201호 | 2023.02.14 | 65,000,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 장준영 | 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | 있음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이예랑 | 203호 | 2021.04.05 | 68,500,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 나채훈 | 204호 | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.11.11 | 없음 |
| 하민철 | 205호 | 2021.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.11.22 | 없음 |
| 이정훈 | 301호 | 2021.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 한성민 | 302호 | 2023.10.19 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 2024.12.09 | 없음 |
| 정현용 | 303호 | 2022.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.11.08 | 없음 |
| 이서준 | 304호 | 2022.05.30 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 306호 | 2019.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 유혜진 | 401호 | 2024.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.12.06 | 없음 |
| 김보림 | 402호 | 2021.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이상민 | 403호 | 2019.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 이종혁 | 405호 | 2023.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 장미자 | 406호 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 강현희 | 502호 | 2019.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 전승엽 | 503호 | 2024.04.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 504호 | 2021.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 남궁한빛 | 505호 | 2022.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.10.14 | 없음 |
| 강민지 | 601호 | 2020.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 방정빈 | 602호 | 2021.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.10.14 | 없음 |
| 김추자 | 603호 | 2023.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김재정 | 604호 | 2019.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 전보영 | 605호 | 2022.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 강한솔 | 606호 | 2021.06.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김아름 | 701호 | 2021.01.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 백부천 | 702호 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.11.27 | 없음 |
| 변영준 | 703호 | 2021.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 피준광 | 704호 | 2023.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.11.22 | 없음 |
| 권영민 | 705호 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.12.18 | 없음 |
| 변일주 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 문경호 | 건물의전부 | 2021.04.09 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 2024.05.27 | 없음 |
특히 장준영은 2021.01.18. 전입으로 말소기준일 2021.02.23.보다 앞서고, 보증금도 75,000,000원으로 확인돼 조사상 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 이 임차인이 실제 본건에 적용되는 경우, 보증금이 현재 최저가 46,550,000원보다 크므로 대항력 인수형의 핵심 규칙을 적용해야 합니다. 즉 낙찰가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 보면 안 되고, 실질취득 기준은 약 75,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
반면 이정훈·이유진·이상민·강현희·강민지·김재정·김아름처럼 전입일은 말소기준보다 앞지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 취급해야 합니다. 이들 역시 각기 301호·306호·403호·502호·601호·604호·701호로 표시되어 있어, 본건 305호에 실제 연결되는지부터 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 인수 · 임차인 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 45,312,100원 |
| 3. 근저당 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 1,350,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 45,312,100원, 미배당은 1,304,687,900원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 장준영 보증금 75,000,000원은 배당액 0원, 매수인 인수 75,000,000원으로 계산돼 있으나 본건 305호와 장준영의 202호 표기가 일치하지 않는 점을 반드시 별도로 검증해야 합니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰될수록 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 가정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 46,550,000원 | 45,312,100원 | 1,304,687,900원 | 75,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 32,584,999원 | 31,598,469원 | 1,318,401,531원 | 75,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,809,499원 | 21,998,928원 | 1,328,001,072원 | 75,000,000원 |
배당 시나리오에서는 3회 유찰 시 매각가가 32,584,999원, 4회 유찰 시 22,809,499원까지 낮아지지만 장준영 보증금 인수 가정은 계속 75,000,000원으로 표시됩니다. 따라서 이 임차관계가 실제 본건에 연결된다면 유찰 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다. 먼저 인수 대상이 누구인지 확정하는 것이 우선입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 병점역 남동측 인근이며 주위는 구분상가·음식점·오피스텔·후면 아파트단지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 병점역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 1층 101호는 소매점(CU 병점하우스점), 2호부터 35호까지는 생활형숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 위생·승강기·도시가스·개별난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 사다리형 토지이며 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,924,000원/㎡입니다.
- 도로. 건물 동측·서측·남측 3면이 도로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.
- 현황 확인. 내부구조와 이용현황은 폐문부재로 외부관찰·건축물대장 현황도면·감정평가 전례 등을 참고해 조사됐으므로 실제 이용상태를 재확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 305호 임차관계 특정. 본건 표시 주소는 305호인데 배당 가정의 인수 대상 장준영은 202호입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 실제 매각 목적물과 임차인을 반드시 다시 맞춰야 합니다.
- 장준영 75,000,000원. 실제 본건에 적용되는 임차인이라면 대항력 인수형이므로 최저가 46,550,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 문경호 임차권. 2021.04.09. 전입, 2024.05.27. 임차권등기이며 말소기준일보다 늦습니다. 임차권등기에는 80,000,000원과 84,000,000원이 함께 기재돼 있으므로 원문 계약관계를 확인해야 합니다.
- 미상 점유자. 변일주는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 다른 호실로 표시된 임차인 역시 본건과 연결되는지 확인 전에는 일괄 배제하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 다세대이지만 감정 이용상태는 생활형숙박시설입니다. 실제 사용·건축물대장·영업 또는 주거 이용관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 및 실제 점유 호실을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 해결할 것이 있다
표면만 보면 감정가 95,000,000원이 46,550,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 할인율이 아닙니다. 배당 가정에는 202호 장준영의 75,000,000원 대항력 보증금이 매수인 인수로 들어가고, 정작 본건 주소는 305호입니다.
따라서 현재 단계에서 “46,550,000원에 사는 물건”이라고 단정하는 것도, “75,000,000원을 반드시 인수한다”고 단정하는 것도 모두 이릅니다. 먼저 305호와 장준영 임차관계가 실제로 연결되는지를 확인해야 합니다. 만약 그 75,000,000원 보증금이 본건에 적용된다면 대항력 인수형 원칙에 따라 실질취득은 낙찰가가 아니라 약 75,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 하며, 추가 유찰도 단순한 가격 호재가 아닙니다. 실거래 시세자료도 없어 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 권리관계 특정 전에는 보수적으로 접근해야 할 D등급 물건입니다.
