수원지방법원 2024타경88879. 등기부상 소유자는 심형택이고, 현재 말소기준권리는 2021.02.23. 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다. 2019.02.14. 하나은행 근저당권은 2021.02.23. 해지로 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 김연숙 근저당권, 이순이 가압류, 화성시 압류 및 이희천 주택임차권등기는 등기 순위만 놓고 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 현황조사에는 사건 내 여러 호실의 임차인이 함께 확인되어 있고, 말소기준일보다 먼저 전입한 임차인이 8명입니다. 그중 장준영은 보증금 75,000,000원이 확인되지만 나머지 7명은 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 75,000,000원만 보고 인수 위험이 끝났다고 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 5층501호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 101호는 소매점, 기호(2-35)는 생활형숙박시설 이용 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 43,120,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 966,856,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준권리 | 2021.02.23. 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 지역 / 토지 | 일반상업지역 · 공시지가 1,924,000원/㎡ · 토지 270.0㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도
말소기준권리 자체는 명확합니다. 2021.02.23. 근저당권 이후 설정된 2023.10.17. 김연숙 근저당권 150,000,000원, 2024.03.07. 이희천 임차권등기 80,000,000원, 2024.05.07. 이순이 가압류 15,000,000원, 2025.09.10. 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2026.01.07.에는 말소기준 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 가격 판단 — 43,120,000원이 아니라 75,000,000원을 본다
이 사건은 전형적인 대항력 인수형으로 봐야 합니다. 현재 회차 낙찰가가 43,120,000원이고 장준영 보증금이 75,000,000원이므로, 표면 최저가가 낮아지는 만큼 미배당 인수 부담이 커지는 구조입니다. 따라서 가격 메리트를 볼 때는 최저가가 아니라 실질취득 기준 약 75,000,000원을 놓고 판단해야 합니다.
3회 유찰 시 매각가 30,183,999원, 4회 유찰 시 21,128,799원으로 더 내려가지만, 장준영 보증금은 세 시나리오 모두 75,000,000원으로 제시돼 있습니다. 그래서 단순히 “유찰될수록 싸진다”고 볼 수 없습니다. 여기에 선순위 대항력 임차인 이정훈·이유진·이상민·강현희·강민지·김재정·김아름의 보증금이 모두 미상이므로, 75,000,000원은 추가 인수 위험을 제외한 최소 확인 기준에 가깝습니다.
③ 임차인 현황 — 실제 임차인 33명
보증기관 대위·승계로 중복 계산되는 임차인은 없습니다. 현황조사와 등기상 확인되는 실제 임차인은 33명이며, 이 가운데 말소기준보다 먼저 전입해 대항력이 있는 것으로 표시된 임차인은 8명입니다. 변일주는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 별도 분류합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보인 | 1층 101호59.1900㎡ | 2022.07.22 | 40,000,000원 / 1,700,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동현 | 201호 | 2023.02.14 | 65,000,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장준영 | 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | — | 있음 | 없음 | 없음 |
| 이예랑 | 203호 | 2021.04.05 | 68,500,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나채훈 | 204호 | 2023.03.02 | 미상 | 2024.11.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하민철 | 205호 | 2021.03.10 | 미상 | 2024.11.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정훈 | 301호 | 2021.01.18 | 미상 | — | 있음 | 미상 | 없음 |
| 한성민 | 302호 | 2023.10.19 | 30,000,000원 / 280,000원 | 2024.12.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현용 | 303호 | 2022.02.11 | 미상 | 2024.11.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이서준 | 304호 | 2022.05.30 | 100,000,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 306호 | 2019.08.19 | 미상 | — | 있음 | 미상 | 없음 |
| 유혜진 | 401호 | 2024.08.28 | 미상 | 2024.12.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보림 | 402호 | 2021.08.13 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상민 | 403호 | 2019.02.21 | 미상 | — | 있음 | 미상 | 없음 |
| 이종혁 | 405호 | 2023.06.26 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미자 | 406호 | 2022.04.07 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강현희 | 502호 | 2019.02.25 | 미상 | — | 있음 | 미상 | 없음 |
| 전승엽 | 503호 | 2024.04.02 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 504호 | 2021.03.29 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남궁한빛 | 505호 | 2022.09.05 | 미상 | 2024.10.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민지 | 601호 | 2020.12.23 | 미상 | — | 있음 | 미상 | 없음 |
| 방정빈 | 602호 | 2021.12.14 | 미상 | 2024.10.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김추자 | 603호 | 2023.07.12 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재정 | 604호 | 2019.02.18 | 미상 | — | 있음 | 미상 | 없음 |
| 전보영 | 605호 | 2022.05.23 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강한솔 | 606호 | 2021.06.07 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김아름 | 701호 | 2021.01.11 | 미상 | — | 있음 | 미상 | 없음 |
| 백부천 | 702호 | 2022.08.22 | 미상 | 2024.11.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변영준 | 703호 | 2021.03.03 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 피준광 | 704호 | 2023.02.22 | 미상 | 2024.11.22 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권영민 | 705호 | 2024.05.07 | 미상 | 2024.12.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변일주 | 미상 | 미상 | 미상 | — | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이희천 | 전유부분 전부 | 2022.03.07 | 80,000,000원 | 2024.03.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 43,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,176,160원 |
| 인수. 임차인 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 41,943,840원 |
| 3. 근저당 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이순이 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권자 총 청구 기준액은 1,365,000,000원, 실제 예상 배당은 41,943,840원이며 미배당액은 1,323,056,160원입니다. 신청채권 청구액 966,856,343원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰돼도 실질취득 기준은 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 43,120,000원 | 41,943,840원 | 1,323,056,160원 | 75,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 30,183,999원 | 29,240,687원 | 1,335,759,313원 | 75,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 21,128,799원 | 20,348,481원 | 1,344,651,519원 | 75,000,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역 남동측 인근으로, 주위는 구분상가·음식점·오피스텔·후면 아파트단지 등이 형성된 상가밀집지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 병점역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 1층 101호는 CU 병점하우스점 소매점, 기호(2-35)는 생활형숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 위생·승강기·도시가스·개별난방·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 동측·서측·남측 3면이 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로1류 접함, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 생활형숙박시설 이용과 다수 임차인이 얽힌 구조이므로 단순 주거용 집합건물보다 권리·점유 확인 부담이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 43,120,000원만 보지 말고 장준영 보증금 75,000,000원을 기준으로 실질취득 구조를 계산하세요.
- 선순위 임차인 보증금 확인. 이정훈·이유진·이상민·강현희·강민지·김재정·김아름의 보증금과 확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 변일주 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상이므로 대항력 유무를 확정하기 전까지는 위험을 열어 둬야 합니다.
- 501호 호실 매칭. 사건 주소는 501호이고 이희천의 80,000,000원 임차권등기가 존재하지만, 배당 시뮬레이션 인수 임차인은 202호 장준영입니다. 원본 문서로 물건번호와 임차인을 정확히 대조해야 합니다.
- 이희천 임차권등기. 전입일·확정일자는 모두 2022.03.07.로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 표시돼 있으나, 배당관계는 명세서에서 다시 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2021.02.23. 말소기준 근저당권은 2026.01.07. 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있으므로 현재 채권자 지위를 원본에서 확인하세요.
- 현황 재확인. 감정평가 당시 내부구조와 이용현황은 폐문부재로 외부관찰·건축물대장 현황도면·감정평가 전례 등을 참조한 것으로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 호실별로 다시 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 중요한 것은 인수관계다
감정가 88,000,000원짜리 물건이 두 번 유찰돼 43,120,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 눈길이 갈 수 있습니다. 그러나 이 사건은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 배당 시뮬레이션상 장준영 보증금 75,000,000원이 매수인 인수 대상으로 잡혀 있어 실질취득 기준은 약 75,000,000원으로 보아야 하고, 다른 대항력 임차인 7명의 보증금은 아직 숫자로 확정할 수 없습니다.
또한 사건 주소는 501호인데 장준영은 202호로 기재돼 있고, 501호에는 이희천의 80,000,000원 임차권등기가 존재합니다. 따라서 이 사건은 단순히 “최저가가 감정가의 49%”라는 이유로 접근할 물건이 아닙니다. 선순위 임차인별 보증금과 호실 매칭이 모두 확인되기 전까지는 입찰가 산정보다 권리 확정이 우선입니다.
