41,650,000원
수원지방법원 2024타경88879. 화성시 병점동 떡전골로 84-17의 2층 201호입니다. 사건상 용도는 다세대로 표시돼 있으나 감정 이용상태는 1층 101호를 제외한 나머지 호실이 생활형숙박시설로 이용 중인 건물입니다. 본건 감정가는 85,000,000원, 현재 최저매각가는 41,650,000원으로 2회 유찰됐습니다. 숫자만 보면 절반 아래까지 떨어졌지만, 권리분석에서는 그 할인보다 먼저 임차보증금 인수를 계산해야 합니다.
말소기준은 2023년 10월 17일 김연숙의 근저당권, 채권최고액 150,000,000원입니다. 이후 이순이 가압류, 경매개시결정, 국·화성시 압류 및 이동현 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리 자체보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차인·점유자입니다. 특히 이동현은 2023년 2월 14일 전입과 확정일자를 갖추고 배당요구를 했으며, 보증금 65,000,000원 중 현재 매각대금에서 배당받지 못하는 24,499,700원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 생활형숙박시설 이용 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 41,650,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2023.10.17. 을구 4번 근저당권 · 김연숙 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 경매신청 채권자 | 수원화성오산축산업협동조합 |
| 청구금액 | 966,856,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 선순위 임차관계가 핵심
2019년 하나은행 근저당권과 2019년 가압류는 등기부상 이미 말소돼 있고, 2021년 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권도 등기부상 이미 말소로 표시돼 있습니다. 현재 말소기준은 2023.10.17. 김연숙 근저당권입니다. 그 이후의 이순이 가압류, 임의경매개시결정, 동화성세무서장·화성시 압류 및 2025년 이동현 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 32명, 미상 점유 다수
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으며, 확인된 사람은 모두 실제 임차인으로 집계됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 전입일이 말소기준보다 앞서더라도 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이보인 | 1층 101호59.1900㎡ | 2022.07.22 | 40,000,000원 / 1,700,000원 | 미확인 | 대항력 있음 우선변제 없음 · 전액 인수 |
| 장준영 | 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | 미확인 | 대항력 있음 우선변제 없음 · 전액 인수 |
| 이예랑 | 203호 | 2021.04.05 | 68,500,000원 | 미확인 | 대항력 있음 우선변제 없음 · 전액 인수 |
| 나채훈 | 204호 | 2023.03.02 | 미상 | 2024.11.11 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 하민철 | 205호 | 2021.03.10 | 미상 | 2024.11.22 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 이정훈 | 301호 | 2021.01.18 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 한성민 | 302호 | 2023.10.19 | 30,000,000원 / 280,000원 | 2024.12.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 정현용 | 303호 | 2022.02.11 | 미상 | 2024.11.08 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 이서준 | 304호 | 2022.05.30 | 100,000,000원 | 미확인 | 대항력 있음 우선변제 없음 · 전액 인수 |
| 이유진 | 306호 | 2019.08.19 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 유혜진 | 401호 | 2024.08.28 | 미상 | 2024.12.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 김보림 | 402호 | 2021.08.13 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 이상민 | 403호 | 2019.02.21 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 이종혁 | 405호 | 2023.06.26 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 장미자 | 406호 | 2022.04.07 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 강현희 | 502호 | 2019.02.25 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 전승엽 | 503호 | 2024.04.02 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 김민지 | 504호 | 2021.03.29 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 남궁한빛 | 505호 | 2022.09.05 | 미상 | 2024.10.14 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 강민지 | 601호 | 2020.12.23 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 방정빈 | 602호 | 2021.12.14 | 미상 | 2024.10.14 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 김추자 | 603호 | 2023.07.12 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 김재정 | 604호 | 2019.02.18 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 전보영 | 605호 | 2022.05.23 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 강한솔 | 606호 | 2021.06.07 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 김아름 | 701호 | 2021.01.11 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 백부천 | 702호 | 2022.08.22 | 미상 | 2024.11.27 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 변영준 | 703호 | 2021.03.03 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 피준광 | 704호 | 2023.02.22 | 미상 | 2024.11.22 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 권영민 | 705호 | 2024.05.07 | 미상 | 2024.12.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 변일주 | 미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 대항력 가능·미상 전입일·보증금 미상 |
| 이동현 | 건물의 전유부분 전부 | 2023.02.14 | 65,000,000원 | 2024.11.05 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당 24,499,700원 인수 |
③ 예상배당표 (매각가 41,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,149,700원 |
| 1. 임차인 이동현 보증금 | 65,000,000원 | 40,500,300원 |
| 인수 · 이동현 미배당 보증금 | 24,499,700원 | 0원 |
| 인수 · 이보인 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이예랑 보증금 | 68,500,000원 | 0원 |
| 인수 · 이서준 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 이순이 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 41,650,000원에서는 집행비용 1,149,700원과 이동현에게 40,500,300원이 배당돼 매각대금이 모두 소진됩니다. 김연숙 근저당권 150,000,000원과 이순이 가압류 15,000,000원은 배당액이 0원이며, 이들 채권의 미배당 합계는 165,000,000원입니다. 현재 계산된 매수인 인수액은 307,999,700원입니다.
④ “더 유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 이유
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 41,650,000원 | 307,999,700원 | 349,649,700원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 29,155,000원 | 320,269,790원 | 349,424,790원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 20,408,500원 | 328,858,853원 | 349,267,353원 |
최저매각가는 41,650,000원에서 29,155,000원, 다시 20,408,500원으로 내려가지만 매수인 인수액은 307,999,700원에서 320,269,790원, 328,858,853원으로 반대로 증가합니다. 그 결과 알려진 인수액까지 합친 실질취득은 349,649,700원 → 349,424,790원 → 349,267,353원으로 거의 고정됩니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가 하락분 상당 부분이 미배당 인수액 증가로 바뀌기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 101호는 소매점(CU 병점하우스점), 나머지 호실은 생활형숙박시설로 이용 중입니다.
- 입지. 병점역 남동측 인근으로, 주변은 구분상가·음식점·오피스텔과 후면 아파트단지가 섞인 상가밀집지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 병점역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 위생·승강기·도시가스·개별난방·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지로 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용 중이며 건물 동측·서측·남측 3면이 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로1류 접함, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 현황 확인. 내부구조와 이용현황은 폐문부재로 외부관찰·건축물대장 현황도면·감정평가 전례 등을 참고한 것으로 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 현재 최저가 41,650,000원이 아니라 알려진 인수액 307,999,700원을 더한 349,649,700원을 자금판단의 출발점으로 봐야 합니다.
- 이동현 미배당 확인. 보증금 65,000,000원 중 현재 예상배당은 40,500,300원이고 부족분 24,499,700원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 전액 인수 보증금 확인. 이보인 40,000,000원, 장준영 75,000,000원, 이예랑 68,500,000원, 이서준 100,000,000원이 현재 인수 계산에 포함돼 있습니다.
- 미상 점유자 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입 점유자가 다수이므로 각 임대차계약, 실제 점유, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 생활형숙박시설 환금성. 감정 이용상태가 생활형숙박시설이므로 일반 아파트와 같은 환금성을 전제로 가격을 평가하지 않아야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 349,424,790원, 349,267,353원으로 알려진 인수액 기준 총부담이 거의 내려가지 않습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “3.08억 인수”를 먼저 봐야 한다
이 사건은 감정가 85,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 41,650,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 할인율과 정반대입니다. 현재 배당 가정에서 매수인이 떠안는 금액이 307,999,700원이고, 최저가와 합친 실질취득은 349,649,700원입니다. 다음 회차에서 가격이 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액은 거의 고정됩니다.
더 큰 문제는 이것이 끝이 아니라는 점입니다. 알려진 인수액 밖에도 보증금·확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입 점유자가 다수 있습니다. 감정 이용상태 역시 생활형숙박시설입니다. 실거래 시세 자료도 없어 약 3.5억원의 실질취득이 시장가격보다 유리하다고 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮다는 이유로 접근할 물건이 아니라, 임차관계와 인수총액을 먼저 확정해야 하는 고위험 권리분석형 물건입니다.
