수원지방법원 2024타경88879. 사건 분류는 다세대이고, 감정평가상 이용상태는 1층 101호의 소매점과 그 밖의 생활형숙박시설입니다. 등기상 말소기준은 2023.10.17. 김연숙 명의 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·후순위 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 등기만 보면 비교적 단순합니다.

그러나 이 사건의 핵심은 등기가 아닙니다. 현황조사에는 101호부터 705호까지 다수 호실의 점유자가 함께 확인되며, 실제 조사 인원은 32명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 32명 모두 실제 점유·임차 관계 확인 대상입니다. 이 가운데 보증금이 확인된 대항력 임차인 5명의 보증금 348,500,000원은 예상배당 없이 매수인 전액 인수로 산정됐습니다.

더 큰 문제는 상한이 닫혀 있지 않다는 점입니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자는 26명이고, 그중 말소기준일보다 전입이 빠른 점유자가 22명입니다. 이들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없지만, 대항력 가능·미상 위험으로 남습니다. 따라서 444,400,000원은 확정 총액이 아니라 현재 확인 가능한 최소 실질취득액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 권리는 매각으로 정리

2019년 하나은행 근저당권과 2021년 수원화성오산축산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.10.17. 설정된 김연숙 근저당권입니다. 그 뒤의 이순이·한상경 가압류, 국·화성시 압류, 권영민 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사 인원 32명

③ 실질취득 — 유찰돼도 인수액은 사라지지 않는다

입찰 판단의 기준은 최저매각가가 아니라 매각대금과 매수인 인수액을 합친 실질취득액입니다. 현재 회차에서는 95,900,000원에 확인된 인수액 348,500,000원을 더해 최소 444,400,000원이 됩니다. 보증금 미상 점유자의 금액은 포함되지 않은 수치입니다.

최소 실질취득 = 매각대금 + 확인된 매수인 인수액 348,500,000원. 보증금이 확인되지 않은 점유자의 추가 인수 가능액은 반영하지 않았습니다.

비교 가능한 실거래 표본이 제시되지 않아 시세 대비 할인 여부는 판단하지 않습니다. 다만 시세 비교 이전에, 현재 확인된 실질취득액이 감정가를 크게 웃돌고 미상 보증금 위험까지 남아 있어 가격 가점을 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)

매각대금 95,900,000원은 집행비용 2,126,200원과 김연숙 근저당권 93,773,800원으로 전부 소진됩니다. 등기채권 미배당은 128,226,200원이며, 임차인 인수 348,500,000원은 매각대금 배분과 별도로 매수인이 부담하는 금액입니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 화성시 병점동 병점역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 구분상가, 음식점, 오피스텔과 후면 아파트단지 등이 혼재한 병점역 인근 상가밀집지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 수도권 전철 1호선 병점역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 이용상태. 1층 101호는 소매점으로 이용되고, 그 밖의 호실은 생활형숙박시설로 이용 중입니다. 사건 분류만 보고 일반 다세대주택이나 아파트로 가정하면 안 됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물로, 승강기·도시가스·개별난방·소방 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 사다리형 토지의 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지이며, 건물 동측·서측·남측 3면이 도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다. 공시지가는 1,924,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 생활형숙박시설 이용 물건이므로 일반 공동주택과 같은 금융조건·사용범위· 매수층을 전제할 수 없습니다. 실제 용도와 운영 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 매각 범위 확정. 주소는 7층 705호로 표시되지만 감정평가에는 1층 101호 외 35개호, 현황조사에는 다수 호실 점유자가 함께 등장합니다. 개별 705호 매각인지 복수 호실 일괄매각인지 매각물건명세서와 물건목록 원본으로 먼저 확정해야 합니다.
• 보증금 26건 확인. 보증금 미상 점유자 전원의 임대차계약서, 전입세대열람, 확정일자, 점유개시일, 배당요구 여부를 대조해야 실질취득 상한을 계산할 수 있습니다.
• 대항력 22건 보수 검토. 말소기준보다 전입이 빠르지만 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 대항력 가능·미상으로 남습니다. 명세서에 인수 문구가 있는지 반드시 확인해야 합니다.
• 확인 인수 348,500,000원 재검증. 5명의 보증금이 전액 인수되는지, 배당요구 종기와 확정일자 보완자료가 제출됐는지 최신 기록을 확인해야 합니다.
• 705호 권영민 확인. 점유자 권영민과 후순위 근저당권자 권영민의 동일인 여부, 소유자와의 관계, 실제 임대차보증금과 점유 원인을 확인해야 합니다.
• 생활형숙박시설 이용 확인. 숙박업 신고, 실제 운영 형태, 주거 이용 제한, 관리비와 공용시설 비용, 금융 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 국과 화성시 압류가 존재합니다. 당해세, 체납 관리비, 공용부분 승계 가능액을 별도로 조회해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 문건접수 내역과 임대차계약서 원본을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 아니라 인수액이 가격을 결정한다”

이 사건은 최저가 95,900,000원만 보면 감정가의 70%까지 내려온 물건입니다. 하지만 확인된 임차보증금 인수액만 348,500,000원이고, 현재 회차의 최소 실질취득은 444,400,000원입니다. 이는 감정가 137,000,000원의 약 3.24배입니다.

3회 유찰돼 매각대금이 46,991,000원까지 내려가도 최소 실질취득은 395,491,000원입니다. 여기에 보증금 미상 점유자 26명, 그중 대항력 가능·미상 점유자 22명의 금액이 추가될 수 있습니다. 따라서 현재 상태에서는 인수 상한도, 안전한 응찰가도 확정할 수 없습니다.

등기권리는 소멸하지만 임차 위험은 소멸하지 않습니다. 매각 범위와 각 호실 임대차관계, 미상 보증금이 모두 확정되기 전에는 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다. 권리분석 결론은 입찰 보류·고위험 D등급입니다.