수원지방법원 2024타경88879. 등기부상 현재 소유자는 심형택이고, 말소기준권리는 2021.02.23. 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다. 2023.10.17. 김연숙 근저당권 150,000,000원, 2024.09.12. 임의경매개시결정, 2025.09.10. 화성시 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 진짜 핵심은 후순위 등기가 아니라 선순위 전입 임차인입니다.
현황조사에 나타난 실제 임차인은 32명이고 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 그중 장준영·이정훈·이유진·이상민·강현희·강민지·김재정·김아름은 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력 있는 것으로 정리돼 있습니다. 변일주는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 특히 장준영은 보증금 75,000,000원이 확인되지만, 나머지 선순위 임차인 상당수의 보증금은 확인되지 않아 최종 인수위험을 아직 닫을 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 7층702호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 생활형숙박시설 이용 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 966,856,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준권리 | 2021.02.23. 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차인 인수는 별개
2019.02.14. 주식회사하나은행 근저당권은 2021.02.23. 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 이후의 김연숙 근저당권·임의경매개시결정·화성시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.09.02. 백부천 명의 주택임차권도 전입일 2022.08.22.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 32명
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없습니다. 대항력 있는 임차인 8명 중 장준영을 제외한 상당수는 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 알려진 75,000,000원만으로 전체 인수액이 끝난다고 단정하면 안 됩니다.
| 임차인 / 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이보인 · 1층 101호59.1900㎡ | 2022.07.22 | 40,000,000원 · 월 1,700,000원 | 無 | 미상 | 아님 |
| 이동현 · 201호 | 2023.02.14 | 65,000,000원 | 無 | 미상 | 아님 |
| 장준영 · 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | 有 | 미상 | 아님 |
| 이예랑 · 203호 | 2021.04.05 | 68,500,000원 | 無 | 미상 | 아님 |
| 나채훈 · 204호 | 2023.03.02 | 미상 | 無 | 미상 | 아님 |
| 하민철 · 205호 | 2021.03.10 | 미상 | 無 | 미상 | 아님 |
| 이정훈 · 301호 | 2021.01.18 | 미상 | 有 | 미상 | 아님 |
| 한성민 · 302호 | 2023.10.19 | 30,000,000원 · 월 280,000원 | 無 | 미상 | 아님 |
| 정현용 · 303호 | 2022.02.11 | 미상 | 無 | 미상 | 아님 |
| 이서준 · 304호 | 2022.05.30 | 100,000,000원 | 無 | 미상 | 아님 |
| 이유진 · 306호 | 2019.08.19 | 미상 | 有 | 미상 | 아님 |
| 유혜진 · 401호 | 2024.08.28 | 미상 | 無 | 미상 | 아님 |
| 김보림 · 402호 | 2021.08.13 | 미상 | 無 | 미상 | 아님 |
| 이상민 · 403호 | 2019.02.21 | 미상 | 有 | 미상 | 아님 |
| 이종혁 · 405호 | 2023.06.26 | 미상 | 無 | 미상 | 아님 |
| 장미자 · 406호 | 2022.04.07 | 미상 | 無 | 미상 | 아님 |
| 강현희 · 502호 | 2019.02.25 | 미상 | 有 | 미상 | 아님 |
| 전승엽 · 503호 | 2024.04.02 | 미상 | 無 | 미상 | 아님 |
| 김민지 · 504호 | 2021.03.29 | 미상 | 無 | 미상 | 아님 |
| 남궁한빛 · 505호 | 2022.09.05 | 미상 | 無 | 미상 | 아님 |
| 강민지 · 601호 | 2020.12.23 | 미상 | 有 | 미상 | 아님 |
| 방정빈 · 602호 | 2021.12.14 | 미상 | 無 | 미상 | 아님 |
| 김추자 · 603호 | 2023.07.12 | 미상 | 無 | 미상 | 아님 |
| 김재정 · 604호 | 2019.02.18 | 미상 | 有 | 미상 | 아님 |
| 전보영 · 605호 | 2022.05.23 | 미상 | 無 | 미상 | 아님 |
| 강한솔 · 606호 | 2021.06.07 | 미상 | 無 | 미상 | 아님 |
| 김아름 · 701호 | 2021.01.11 | 미상 | 有 | 미상 | 아님 |
| 변영준 · 703호 | 2021.03.03 | 미상 | 無 | 미상 | 아님 |
| 피준광 · 704호 | 2023.02.22 | 미상 | 無 | 미상 | 아님 |
| 권영민 · 705호 | 2024.05.07 | 미상 | 無 | 미상 | 아님 |
| 변일주 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 백부천 · 전유부분 전부 | 2022.08.22 | 85,000,000원 | 無 | 미상 | 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 |
| 인수 · 임차인 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 34,244,960원 |
| 3. 근저당 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총액 1,350,000,000원 중 34,244,960원만 배당되고 1,315,755,040원이 미배당으로 남습니다. 장준영 보증금 75,000,000원은 배당액 0원으로 매수인 인수 위험이 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락을 ‘수익’으로 착각하면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 알려진 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 35,280,000원 | 34,244,960원 | 1,315,755,040원 | 75,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 24,696,000원 | 23,851,472원 | 1,326,148,528원 | 75,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 17,287,200원 | 16,576,030원 | 1,333,423,970원 | 75,000,000원 |
표면 최저가는 35,280,000원에서 24,696,000원, 17,287,200원으로 내려갑니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려간 사실만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 장준영의 알려진 보증금 75,000,000원이 세 회차의 매각가를 모두 웃돌기 때문에, 가격 판단의 기준은 낮아지는 최저가가 아니라 약 75,000,000원 수준의 알려진 보증금과 추가 미상 보증금 위험입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역 남동측 인근으로, 주위는 구분상가·음식점·오피스텔·아파트단지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 전철 병점역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 1층 101호는 소매점, 그 밖의 기호는 생활형숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 위생·승강기·도시가스·개별난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지로 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지이며 건물 동측·서측·남측 3면이 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로1류, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.
- 공시지가. 1,924,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 현황 확인. 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰·건축물대장 현황도면·감정평가 전례 등을 참조한 것으로 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금 확인. 대항력 있는 8명 가운데 장준영 외 임차인의 보증금이 다수 미상입니다. 이 금액 확정 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 변일주 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상 위험으로 남겨야 합니다.
- 장준영 인수 기준. 보증금 75,000,000원이 현재 최저가 35,280,000원보다 크므로 최저가가 아니라 보증금 수준을 실질취득 판단의 기준으로 봐야 합니다.
- 백부천 임차권. 보증금 85,000,000원, 전입·확정일자 2022.08.22.이나 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다.
- 배당요구 확인. 나채훈·하민철·한성민·정현용·유혜진·남궁한빛·방정빈·피준광·권영민·백부천은 배당요구 접수 사실이 확인됩니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인별 보증금·점유·배당요구 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려갔다 ≠ 싸졌다”
이 사건은 72,000,000원 감정가에서 2회 유찰돼 35,280,000원까지 내려온 모습만 보면 할인 폭이 크게 보입니다. 그러나 권리분석의 중심은 최저가가 아니라 선순위 임차인 인수 위험입니다. 장준영의 75,000,000원 보증금이 이미 현재 최저가보다 크고, 다른 대항력 임차인들의 보증금도 다수 확인되지 않았습니다. 변일주는 대항력 판정 자체가 미상입니다.
따라서 알려진 범위에서도 실질취득 판단 기준은 약 75,000,000원 이상이며, 확인되지 않은 선순위 보증금이 더해질 가능성을 열어둬야 합니다. 실거래 시세 자료도 없어 이 부담이 시장가보다 낮은지 검증할 수 없습니다. 2회 유찰이라는 숫자보다 먼저, 임차인별 보증금과 인수범위를 닫는 것이 이 사건의 선결조건입니다.
