수원지방법원 2024타경88879. 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 5층506호로, 경매 분류는 다세대입니다. 감정평가상 대상 건물은 병점역 남동측 인근의 ‘유유하우스’로 조사됐고, 1층 101호를 제외한 기호(2-35)는 생활형숙박시설로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 소유자는 심형택이며, 현재 경매의 말소기준권리는 2021.02.23. 설정된 수원화성오산축산업협동조합 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다.
등기부상 후순위 근저당권·주택임차권·압류·경매개시결정은 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리 자체보다 임차인 인수입니다. 현재 배당 구조에서는 장준영의 보증금 75,000,000원이 배당되지 않고 전액 매수인에게 승계됩니다. 더욱이 장준영 외에도 말소기준일보다 앞선 전입자 가운데 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 여럿 있어, 알려진 75,000,000원을 최종 인수액이라고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 5층506호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 기호(2-35) 생활형숙박시설 이용 |
| 소유자 | 심형택 (2021.02.23. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 966,856,343원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.23. 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 인수는 별도
2019.02.14. 하나은행 근저당권은 2021.02.23. 이미 말소됐고, 같은 날 심형택에게 소유권이 이전되면서 수원화성오산축산업협동조합 근저당권이 새로 설정됐습니다. 이 2021.02.23. 근저당권이 말소기준입니다. 이후 김연숙 근저당권 150,000,000원, 강동국 주택임차권 90,000,000원, 화성시 압류 등은 후순위로 매각 소멸 대상입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 33명, 알려진 인수액만 75,000,000원
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없으며, 실제 임차인으로 파악되는 인원은 33명입니다. 이 가운데 장준영은 전입일이 말소기준권리보다 빠르고 보증금 75,000,000원이 확인되며, 현재 배당표상 우선변제 없이 전액 인수로 반영됩니다. 반면 이정훈·이유진·이상민·강현희·강민지·김재정·김아름은 말소기준보다 앞선 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 변일주는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 판정이 어렵습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보인 | 1층 101호59.1900㎡ | 2022.07.22 | 40,000,000원 / 월 1,700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동현 | 201호 | 2023.02.14 | 65,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장준영 | 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | 있음 | 없음 | 75,000,000원 인수 |
| 이예랑 | 203호 | 2021.04.05 | 68,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나채훈 | 204호 | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하민철 | 205호 | 2021.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정훈 | 301호 | 2021.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 한성민 | 302호 | 2023.10.19 | 30,000,000원 / 월 280,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현용 | 303호 | 2022.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이서준 | 304호 | 2022.05.30 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 306호 | 2019.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 유혜진 | 401호 | 2024.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보림 | 402호 | 2021.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상민 | 403호 | 2019.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 이종혁 | 405호 | 2023.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미자 | 406호 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강현희 | 502호 | 2019.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 전승엽 | 503호 | 2024.04.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 504호 | 2021.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남궁한빛 | 505호 | 2022.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민지 | 601호 | 2020.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 방정빈 | 602호 | 2021.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김추자 | 603호 | 2023.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재정 | 604호 | 2019.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 전보영 | 605호 | 2022.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강한솔 | 606호 | 2021.06.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김아름 | 701호 | 2021.01.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 백부천 | 702호 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변영준 | 703호 | 2021.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 피준광 | 704호 | 2023.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권영민 | 705호 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변일주 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 강동국 | 전유부분 건물의전부 | 2021.02.23 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 구조 — ‘48,510,000원’만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가 99,000,000원의 49%인 48,510,000원입니다. 그러나 현재 배당 구조에서 장준영 보증금 75,000,000원은 매수인이 별도로 인수합니다. 따라서 알려진 금액만 기준으로 한 현재 회차 실질취득은 123,510,000원입니다. 감정가보다 24,510,000원 높고, 감정가의 약 124.8%입니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 알려진 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 48,510,000원 | 75,000,000원 | 123,510,000원+ |
| 3회 유찰 시 | 33,957,000원 | 75,000,000원 | 108,957,000원+ |
| 4회 유찰 시 | 23,769,900원 | 75,000,000원 | 98,769,900원+ |
위 실질취득은 현재 확인된 장준영 인수액 75,000,000원만 더한 금액입니다. 대항력 가능·판정 미상 점유자의 보증금은 포함하지 않았으므로 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,273,180원 |
| 인수 · 임차인 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 47,236,820원 |
| 3. 근저당 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,273,180원을 제외한 47,236,820원이 선순위 근저당에 배당되고, 채권자 총 미배당은 1,302,763,180원입니다. 장준영 보증금은 배당액 0원으로 75,000,000원 전액이 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 병점동 소재 병점역 남동측 인근으로, 주변은 구분상가·음식점·오피스텔·아파트단지 등이 혼재한 상가밀집지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 병점역이 있어 대중교통여건은 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 1층 101호는 소매점(CU 병점하우스점), 기호(2-35)는 생활형숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 승강기·도시가스·개별난방·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지이며 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용 중이고, 건물 동측·서측·남측 3면이 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 48,510,000원만 입찰원가로 보면 안 됩니다. 현재 확인된 장준영 보증금 75,000,000원을 합친 123,510,000원부터 계산해야 합니다.
- 선순위 점유자 확인. 이정훈·이유진·이상민·강현희·강민지·김재정·김아름의 보증금·확정일자와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 변일주 확인. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 자체를 확정할 수 없습니다.
- 장준영 인수. 현재 배당 구조에서는 우선변제 없이 보증금 75,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
- 강동국 관계 확인. 임차권자이면서 종전 강제경매 채권자로 등장하므로 임대차 실체와 보증금 지급관계를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 경매 분류는 다세대이나 감정 이용상태는 생활형숙박시설로 기재돼 있으므로 현황과 공부를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인별 전입·확정일자·배당요구·보증금 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “123,510,000원+ 실질부담”을 봐야 한다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 99,000,000원이 2회 유찰돼 48,510,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 그림이 완전히 달라집니다. 장준영 보증금 75,000,000원이 전액 인수로 반영돼 알려진 실질취득은 이미 123,510,000원으로 감정가보다 높습니다. 여기에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자 7명과 대항력 판정이 어려운 점유자 1명이 추가로 남아 있습니다.
후순위 등기권리는 매각으로 정리되지만, 이 사건의 승부처는 등기가 아니라 임차인별 인수액 확정입니다. 실거래 비교 기준도 확인되지 않아 가격 메리트를 별도로 입증할 수 없는 만큼, “2회 유찰·49%”라는 숫자만으로 접근하기에는 권리 위험이 큰 물건입니다. 알려진 인수액 외의 선순위 임차관계가 모두 해소되거나 인수액이 확정되기 전에는 보수적으로 보는 편이 타당합니다.
