38,220,000원
수원지방법원 2024타경88879. 화성시 병점동 떡전골로 84-17의 5층 503호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태에는 1층 101호를 제외한 부분이 생활형숙박시설로 기재돼 있습니다. 대상 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물이며, 본건 소재지는 병점역 남동측 인근의 상가밀집지대입니다.
등기상 말소기준은 2021.02.23 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 김연숙 근저당, 경매개시결정과 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 후순위 등기권리가 아니라 임차관계입니다. 배당 계산에는 2021.01.18 전입한 장준영의 보증금 75,000,000원이 대항력 있는 인수 대상으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 5층503호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 생활형숙박시설 이용 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 38,220,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 966,856,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 이용 | 일반상업지역 · 대 · 평지 · 사다리형 · 공시지가 1,924,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 인수가 핵심
2019년 하나은행 근저당권은 2021.02.23 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 같은 날 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당입니다. 이후 김연숙 근저당 150,000,000원, 임의경매개시결정, 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 503호 점유와 인수 계산을 분리해서 봐야 한다
현황조사 목록에는 총 32명의 점유·임차 관계가 확인되고, 보증기관 대위나 승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 대상 503호에는 전승엽이 2024.04.02 전입한 것으로 기재돼 있고, 전입일은 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
반면 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수 대상으로 계산된 사람은 장준영이며, 점유부분은 202호, 전입일은 2021.01.18, 보증금은 75,000,000원입니다. 따라서 대상 503호 점유현황과 배당 시뮬레이션의 인수 임차인이 서로 다르게 기재돼 있다는 점은 이 사건에서 반드시 원본 서류로 맞춰봐야 할 핵심입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보인 | 1층 101호59.1900㎡ | 2022.07.22 | 40,000,000원 / 1,700,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동현 | 201호 | 2023.02.14 | 65,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장준영 | 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | 있음 | 미상 | 배당 계산상 매수인 인수 |
| 이예랑 | 203호 | 2021.04.05 | 68,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 나채훈 | 204호 | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.11.11 배당요구 |
| 하민철 | 205호 | 2021.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.11.22 배당요구 |
| 이정훈 | 301호 | 2021.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 말소기준 이전 전입 |
| 한성민 | 302호 | 2023.10.19 | 30,000,000원 / 280,000원 | 없음 | 미상 | 2024.12.09 배당요구 |
| 정현용 | 303호 | 2022.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.11.08 배당요구 |
| 이서준 | 304호 | 2022.05.30 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유진 | 306호 | 2019.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 말소기준 이전 전입 |
| 유혜진 | 401호 | 2024.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.12.06 배당요구 |
| 김보림 | 402호 | 2021.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상민 | 403호 | 2019.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 말소기준 이전 전입 |
| 이종혁 | 405호 | 2023.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장미자 | 406호 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강현희 | 502호 | 2019.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 말소기준 이전 전입 |
| 전승엽 | 503호 | 2024.04.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 대상 호실 점유 |
| 김민지 | 504호 | 2021.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남궁한빛 | 505호 | 2022.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.10.14 배당요구 |
| 강민지 | 601호 | 2020.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 말소기준 이전 전입 |
| 방정빈 | 602호 | 2021.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.10.14 배당요구 |
| 김추자 | 603호 | 2023.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재정 | 604호 | 2019.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 말소기준 이전 전입 |
| 전보영 | 605호 | 2022.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강한솔 | 606호 | 2021.06.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김아름 | 701호 | 2021.01.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 말소기준 이전 전입 |
| 백부천 | 702호 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.11.27 배당요구 |
| 변영준 | 703호 | 2021.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 피준광 | 704호 | 2023.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.11.22 배당요구 |
| 권영민 | 705호 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.12.18 배당요구 |
| 변일주 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전입일·보증금 확인 필요 |
③ 가격 구조 — 49% 최저가가 곧 49% 취득가는 아니다
현재 최저매각가는 38,220,000원으로 감정가 78,000,000원의 49%입니다. 그러나 장준영 보증금 75,000,000원이 매수인 인수 대상으로 계산돼 있고, 그 보증금이 낙찰가보다 큽니다. 요청된 대항력 인수형 규칙을 적용하면 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시에도 실질취득 판단값은 약 75,000,000원으로 고정해 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 룰상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 38,220,000원 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 26,754,000원 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 18,727,800원 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
따라서 현재 실질취득 75,000,000원은 감정가 78,000,000원의 약 96.2%입니다. 화면상 최저가는 절반 아래까지 내려왔지만 인수형 판단을 적용하면 실질 가격은 감정가에 상당히 근접합니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가는 것만으로 가격 메리트가 커진다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,087,960원 |
| 인수 · 임차인 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 37,132,040원 |
| 3. 근저당 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총액 1,350,000,000원 중 37,132,040원이 배당되고, 미배당은 1,312,867,960원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 장준영 보증금 75,000,000원은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 병점역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 구분상가·음식점·오피스텔과 후면 아파트단지가 섞인 상가밀집지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 병점역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 1층 101호는 소매점으로 이용되고, 그 외 부분은 생활형숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 승강기·도시가스·개별난방·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지이며 건물 동측·서측·남측 3면이 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 감정가의 49%인 38,220,000원이 아니라 룰상 실질취득 75,000,000원을 가격판단 기준으로 봐야 합니다.
- 503호 점유 확인. 대상 호실에는 전승엽이 2024.04.02 전입한 것으로 기재돼 있고 대항력은 없습니다. 보증금은 확인이 필요합니다.
- 장준영 인수 대응 확인. 배당 계산의 75,000,000원 인수 임차인은 202호 장준영으로 기재돼 있습니다. 이 인수 계산이 대상 503호에 실제 적용되는지 매각물건명세서와 원본 기록을 반드시 대조해야 합니다.
- 선순위 점유자 확인. 말소기준보다 먼저 전입했으나 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자들은 대항력 가능성을 배제하지 말아야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당은 2026.01.07 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있으므로 최신 권리관계를 확인해야 합니다.
- 현황 재확인. 감정 당시 내부구조와 이용현황은 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가 전례 등을 참조한 것으로 기재돼 있어 실제 현황을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “38,220,000원이 아니라 75,000,000원을 봐야 한다”
이 물건은 78,000,000원 감정가에서 두 차례 유찰돼 최저가가 38,220,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 큰 폭의 가격 하락처럼 보입니다. 그러나 배당 시뮬레이션에는 대항력 있는 장준영의 75,000,000원 보증금이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 요청된 인수형 기준을 적용하면 실질취득은 약 75,000,000원, 즉 감정가의 약 96.2%입니다.
게다가 대상 503호의 현황조사 점유자는 전승엽인데, 인수 계산의 장준영은 202호로 기재돼 있습니다. 여러 선순위 전입자 가운데 보증금·확정일자가 확인되지 않은 사람도 있어 권리관계 확인 난도도 낮지 않습니다. 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 싸지만, 인수까지 반영하면 싸다고 단정할 수 없는 물건입니다. 이 사건은 입찰가보다 먼저, 대상 호실과 인수 임차인의 대응관계를 원본 서류로 확정하는 것이 우선입니다.
