34,300,000원
수원지방법원 2024타경88879. 경기도 화성시 떡전골로 84-17의 2층 202호입니다. 사건상 용도는 다세대로 표시돼 있으나 감정 이용상태는 101호 소매점 외 각 호실을 생활형숙박시설로 보고 있습니다. 본건은 감정가 70,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 34,300,000원까지 내려왔습니다.
그런데 이 사건에서 핵심은 유찰률이 아닙니다. 말소기준권리는 2023.10.17. 김연숙의 근저당권 150,000,000원인데, 그 이전부터 전입한 점유자가 다수 확인됩니다. 특히 보증금이 확인된 이보인·이동현·장준영·이예랑·이서준은 배당 산출상 우선변제 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 이 다섯 보증금만 합쳐 348,500,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정상 생활형숙박시설 이용 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 34,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 966,856,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준권리 | 2023.10.17. 을구 4번 근저당권 · 김연숙 · 채권최고액 150,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
말소기준은 2023.10.17. 김연숙 근저당권입니다. 2024.09.12. 수원화성오산축산업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.04.28. 국 압류, 2025.09.10. 화성시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
한편 2021.02.23. 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권은 자료상 말소 표시가 있으면서 2026.01.07. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전도 기재돼 있습니다. 입찰 전 등기사항전부증명서 원문에서 해당 권리의 현재 효력과 순위관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 임차인 32명
보증기관이나 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 아래 32명은 모두 실제 임차·점유자로 집계됩니다. 이 중 보증금이 확인되고 말소기준보다 앞서 전입한 5명은 대항력 있는 임차인으로 산출돼 있으며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입 점유자는 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보인 | 1층 101호59.1900㎡ | 2022.07.22 | 40,000,000원 / 1,700,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 이동현 | 201호 | 2023.02.14 | 65,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 장준영 | 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 이예랑 | 203호 | 2021.04.05 | 68,500,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 나채훈 | 204호 | 2023.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 하민철 | 205호 | 2021.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정훈 | 301호 | 2021.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한성민 | 302호 | 2023.10.19 | 30,000,000원 / 280,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정현용 | 303호 | 2022.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이서준 | 304호 | 2022.05.30 | 100,000,000원 | 있음 | 없음 | 해당 없음 |
| 이유진 | 306호 | 2019.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유혜진 | 401호 | 2024.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보림 | 402호 | 2021.08.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상민 | 403호 | 2019.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종혁 | 405호 | 2023.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장미자 | 406호 | 2022.04.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강현희 | 502호 | 2019.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전승엽 | 503호 | 2024.04.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민지 | 504호 | 2021.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 남궁한빛 | 505호 | 2022.09.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민지 | 601호 | 2020.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 방정빈 | 602호 | 2021.12.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김추자 | 603호 | 2023.07.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재정 | 604호 | 2019.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전보영 | 605호 | 2022.05.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강한솔 | 606호 | 2021.06.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김아름 | 701호 | 2021.01.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 백부천 | 702호 | 2022.08.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 변영준 | 703호 | 2021.03.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 피준광 | 704호 | 2023.02.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권영민 | 705호 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변일주 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
말소기준 이전 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 보증금 규모를 알 수 없으므로 현재 348,500,000원을 최종 인수한도로 볼 수 없습니다. 반대로 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 한성민·유혜진·전승엽·권영민은 대항력에 따른 보증금 인수 대상으로 보지 않습니다. 변일주는 전입일 자체가 확인되지 않아 판정이 미상입니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 실질취득액
현재 최저매각가는 34,300,000원으로 감정가 70,000,000원의 49%입니다. 하지만 알려진 매수인 인수액이 348,500,000원이므로 현재 회차 기준 실질취득은 최소 382,800,000원입니다. 보증금 미상 점유자의 최종 보증금까지 더해지면 실제 부담은 이보다 커질 수 있습니다.
실거래 비교자료는 확인되지 않으므로 최저가가 시장가격보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 특히 감정 이용상태가 생활형숙박시설이고 토지 용도지역이 일반상업지역인 만큼, 단순히 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 | - |
| 임차인 이보인 보증금 | 40,000,000원 | 0원 | 40,000,000원 |
| 임차인 이동현 보증금 | 65,000,000원 | 0원 | 65,000,000원 |
| 임차인 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 | 75,000,000원 |
| 임차인 이예랑 보증금 | 68,500,000원 | 0원 | 68,500,000원 |
| 임차인 이서준 보증금 | 100,000,000원 | 0원 | 100,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 김연숙 | 150,000,000원 | 33,282,600원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차에서 김연숙 근저당의 미배당액은 116,717,400원이며, 신청채권 청구액은 966,856,343원, 현재 시나리오상 신청인 배당은 0원입니다. 알려진 임차보증금 매수인 인수액은 348,500,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 병점동 소재 병점역 남동측 인근으로, 주위는 상가밀집지대이며 구분상가·음식점·오피스텔·후면 아파트단지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 병점역이 있어 대중교통여건은 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 101호는 소매점(CU 병점하우스점), 그 외 감정대상 호실은 생활형숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며, 위생·승강기·도시가스·개별난방·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 270.0㎡, 공시지가 1,924,000원/㎡이며 가축사육제한구역·비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·성장관리권역입니다.
- 현황 확인. 내부구조와 이용현황은 폐문부재로 외부관찰·건축물대장 현황도면·감정평가 전례 등을 참조해 조사됐으므로 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 임차관계 확인. 장준영의 전입일 2021.01.18., 보증금 75,000,000원과 우선변제권·배당요구 여부를 매각물건명세서 원문으로 최종 확인해야 합니다.
- 매각대상 범위 확인. 현황조사에는 여러 호실 점유자가 기재돼 있으므로 타 호실 임차보증금 348,500,000원이 실제 본 매각대상에 어느 범위까지 연결되는지 대조가 필수입니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 선순위 전입이면서 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능·미상으로 남아 있으므로 최종 보증금 확인 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 등기 순위 재확인. 수원화성오산축산업협동조합의 2021.02.23. 근저당과 2026.01.07. 농업협동조합자산관리회사 권리이전 기재의 현재 효력을 등기부 원문으로 확인해야 합니다.
- 유찰률 착시 경계. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자보다 낙찰가와 인수보증금을 합친 실질취득을 기준으로 응찰 여부를 판단해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건상 용도는 다세대이나 감정 이용상태는 생활형숙박시설이므로 현장 이용상태와 관련 공부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 인수액이 먼저다”
이 사건은 감정가 70,000,000원이 34,300,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 현재 산출된 알려진 매수인 인수액은 348,500,000원이고, 현재 회차의 실질취득은 최소 382,800,000원입니다. 게다가 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입 점유자가 여럿 남아 있어 최종 인수부담은 아직 닫히지 않았습니다.
특히 본건 주소가 202호인 반면 여러 호실의 임차관계가 함께 확인되므로, 매각대상 범위와 202호에 실제 귀속되는 임차보증금을 원문으로 확정하는 것이 입찰의 선결조건입니다. 이 확인 없이 2회 유찰과 49%라는 할인율만 보고 접근하기에는 권리위험이 지나치게 큽니다.
