수원지방법원 2024타경88879. 본건 표시는 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 2층204호이고 법원 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태에는 같은 건물의 1층 101호가 소매점, 나머지 호실이 생활형숙박시설로 이용 중인 것으로 조사돼 있습니다. 말소기준권리는 2023.10.17. 김연숙 근저당권 150,000,000원입니다. 그 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하지만, 문제는 등기권리보다 말소기준보다 먼저 전입한 점유자들입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 42,630,000원입니다. 그러나 배당 시나리오는 이보인·이동현· 장준영·이예랑·이서준의 대항력 있는 보증금 합계 348,500,000원을 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 따라서 현재 회차에서 입찰가격만 놓고 취득원가를 판단해서는 안 되며, 최저가 42,630,000원 + 인수 348,500,000원 = 실질취득 391,130,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정상 생활형숙박시설 이용 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 42,630,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 | 수원화성오산축산업협동조합 |
| 청구액 | 966,856,343원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.17. 김연숙 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소보다 임차인 인수가 핵심
2019년과 2021년에 설정됐던 하나은행 및 수원화성오산축산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있고, 현재 분석의 말소기준은 2023.10.17. 김연숙 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 국·화성시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력 있는 점유자가 다수
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보인 | 1층 101호59.1900㎡ | 2022.07.22 | 40,000,000원 / 1,700,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 이동현 | 201호 | 2023.02.14 | 65,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 장준영 | 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 이예랑 | 203호 | 2021.04.05 | 68,500,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 나채훈 | 204호 | 2023.03.02 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 하민철 | 205호 | 2021.03.10 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 이정훈 | 301호 | 2021.01.18 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 한성민 | 302호 | 2023.10.19 | 30,000,000원 / 280,000원 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 정현용 | 303호 | 2022.02.11 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 이서준 | 304호 | 2022.05.30 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 306호 | 2019.08.19 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 유혜진 | 401호 | 2024.08.28 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 김보림 | 402호 | 2021.08.13 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 이상민 | 403호 | 2019.02.21 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 이종혁 | 405호 | 2023.06.26 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 장미자 | 406호 | 2022.04.07 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 강현희 | 502호 | 2019.02.25 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 전승엽 | 503호 | 2024.04.02 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 504호 | 2021.03.29 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 남궁한빛 | 505호 | 2022.09.05 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 강민지 | 601호 | 2020.12.23 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 방정빈 | 602호 | 2021.12.14 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 김추자 | 603호 | 2023.07.12 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 김재정 | 604호 | 2019.02.18 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 전보영 | 605호 | 2022.05.23 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 강한솔 | 606호 | 2021.06.07 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 김아름 | 701호 | 2021.01.11 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 백부천 | 702호 | 2022.08.22 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 변영준 | 703호 | 2021.03.03 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 피준광 | 704호 | 2023.02.22 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 |
| 권영민 | 705호 | 2024.05.07 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
| 변일주 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증금이 확인된 대항력 임차인 중 이보인 40,000,000원, 이동현 65,000,000원, 장준영 75,000,000원, 이예랑 68,500,000원, 이서준 100,000,000원은 배당 시나리오에서 배당액 0원, 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 합계가 348,500,000원입니다.
여기에 보증금이 확인되지 않은 대항력 점유자들이 다수 존재합니다. 따라서 348,500,000원을 전체 인수위험의 상한으로 보면 안 됩니다. 특히 본건 표시 호실인 204호 나채훈의 보증금이 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 확정해야 할 핵심사항입니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인보다 실질취득을 먼저 본다
현재 회차는 2회 유찰, 최저매각가 42,630,000원으로 감정가 87,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 대항력 인수형에서는 최저가만 비교하면 판단이 왜곡됩니다.
동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 시세는 확인되지 않으므로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 다만 감정가보다 낮아진 최저가 자체를 가격 가점으로 볼 수 없는 것은 분명합니다. 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득액과 미확정 임차보증금입니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,167,340원 |
| 인수 · 이보인 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이동현 보증금 | 65,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이예랑 보증금 | 68,500,000원 | 0원 |
| 인수 · 이서준 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 · 김연숙 | 150,000,000원 | 41,462,660원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 150,000,000원 중 예상배당은 41,462,660원, 미배당은 108,537,340원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다. 대항력 임차인 보증금 확인분 348,500,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 병점동 소재 병점역 남동측 인근. 주변은 병점역 인근 상가밀집지대로 구분상가·음식점·오피스텔·후면 아파트단지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 병점역이 있어 대중교통여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 1층 101호는 소매점, 나머지 호실은 생활형숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 위생·승강기·도시가스·개별난방·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 소로1류에 접하고 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,924,000원/㎡. 토지면적은 270.0㎡이고 평지의 사다리형 토지입니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰·건축물대장 현황도면·감정평가 전례 등을 참조해 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 204호 나채훈 보증금부터 확정. 2023.03.02. 전입으로 말소기준권리보다 앞서고 배당요구도 했지만 보증금이 미상입니다. 본건 호실의 실질 인수액을 결정하는 핵심입니다.
- 348,500,000원을 낙찰가와 별도로 계산. 현재 배당 시나리오에서 확인된 대항력 임차인 보증금은 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
- 미상 보증금을 0원으로 계산하지 말 것. 대항력 있는 점유자 중 보증금이 확인되지 않은 사람이 다수 있으므로 확인 전까지 인수위험이 열려 있습니다.
- 확정일자·우선변제 관계 확인. 임차인들의 확정일자 및 우선변제 여부가 확인되지 않아 배당과 잔존보증금의 최종 구조를 원본 서류로 다시 계산해야 합니다.
- 유찰률만 보고 응찰하지 말 것. 현재 최저가가 감정가의 49%이지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차인 인수액이 더 큰 구조로 계산돼 있습니다.
- 이용현황 재확인. 법원 용도는 다세대이나 감정상 생활형숙박시설 이용으로 조사됐으므로 실제 204호 이용상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 떨어졌으니 싸다”가 아니다
이 사건의 핵심은 두 번 유찰됐다는 사실이 아닙니다. 현재 최저가는 42,630,000원이지만 배당 시나리오에서 이미 348,500,000원의 대항력 임차보증금이 매수인 인수로 잡혀 있어, 계산상 실질취득은 391,130,000원입니다. 그마저도 본건 204호 나채훈을 비롯한 보증금 미상 점유자의 금액이 확정된 결과가 아닙니다.
등기상 말소기준 이후 권리가 소멸한다는 점만 보고 안전형으로 분류할 사건이 아닙니다. 임차관계가 등기보다 훨씬 중요합니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 메리트를 별도로 검증할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가 할인율에 반응하기 전에 204호 임차보증금과 전체 인수범위를 먼저 확정해야 하는 고위험형입니다.
