수원지방법원 2024타경88879. 사건상 용도는 다세대이고, 감정 이용상태는 대상 건물이 생활형숙박시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 대상은 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 6층 604호입니다. 말소기준권리는 2021.02.23. 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 1,200,000,000원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 근저당 자체보다 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 김재정은 2019.02.18. 전입 및 확정일자를 갖춘 것으로 기재되어 있고, 임차권등기는 2025.03.27. 접수됐습니다. 현재 44,100,000원 매각가 가정에서는 김재정 보증금 78,000,000원 중 42,906,200원이 배당되고 35,093,800원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 여기에 배당표는 202호 장준영의 보증금 75,000,000원 전액 인수까지 반영해 총 인수액을 110,093,800원으로 산정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 6층604호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 생활형숙박시설 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 중 6층 604호 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 966,856,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2019.02.14. 설정됐던 하나은행 근저당권 1,197,600,000원은 2021.02.23. 해지로 이미 말소됐습니다. 그 뒤 같은 날 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 1,200,000,000원이 말소기준입니다. 2023.10.17. 김연숙 근저당권 150,000,000원, 2024.09.12. 임의경매개시결정, 2025.09.10. 화성시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
임차인·점유자 현황
대상 건물 현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 기재되어 있습니다. 이 가운데 604호와 직접 연결되어 임차권등기까지 확인되는 김재정의 권리가 가장 중요한 판단 요소입니다. 특히 배당 계산에는 202호 장준영 보증금도 매수인 인수로 반영되어 있으므로, 604호 단독 매각에서 그 인수가 실제로 적용되는 범위를 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재정 | 건물의 전유부분 전부 | 2019.02.18 | 78,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 이보인 | 1층 101호59.1900㎡ | 2022.07.22 | 40,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동현 | 201호 | 2023.02.14 | 65,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장준영 | 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예랑 | 203호 | 2021.04.05 | 68,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 나채훈 | 204호 | 2023.03.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하민철 | 205호 | 2021.03.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정훈 | 301호 | 2021.01.18 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 한성민 | 302호 | 2023.10.19 | 30,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정현용 | 303호 | 2022.02.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이서준 | 304호 | 2022.05.30 | 100,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유진 | 306호 | 2019.08.19 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 유혜진 | 401호 | 2024.08.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보림 | 402호 | 2021.08.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상민 | 403호 | 2019.02.21 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종혁 | 405호 | 2023.06.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장미자 | 406호 | 2022.04.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강현희 | 502호 | 2019.02.25 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 전승엽 | 503호 | 2024.04.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민지 | 504호 | 2021.03.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남궁한빛 | 505호 | 2022.09.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민지 | 601호 | 2020.12.23 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 방정빈 | 602호 | 2021.12.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김추자 | 603호 | 2023.07.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전보영 | 605호 | 2022.05.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강한솔 | 606호 | 2021.06.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김아름 | 701호 | 2021.01.11 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 백부천 | 702호 | 2022.08.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변영준 | 703호 | 2021.03.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 피준광 | 704호 | 2023.02.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권영민 | 705호 | 2024.05.07 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변일주 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 4,410만원만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 감정가 90,000,000원의 49%인 44,100,000원입니다. 그러나 배당 계산상 매수인 인수액이 110,093,800원이어서 현재 회차의 실질취득은 154,193,800원입니다. 이는 감정가보다 64,193,800원 높고, 감정가의 약 171.3%입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 44,100,000원 | 110,093,800원 | 154,193,800원 |
| 3회 유찰 시 | 30,869,999원 | 123,085,661원 | 153,955,660원 |
| 4회 유찰 시 | 21,608,999원 | 132,179,963원 | 153,788,962원 |
3회·4회 유찰로 매각가가 30,869,999원, 21,608,999원까지 내려가더라도 매수인 인수액은 각각 123,085,661원, 132,179,963원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 153,955,660원, 153,788,962원으로 약 1.54억원 수준에서 거의 고정됩니다. 대항력 임차인 보증금이 낙찰대금보다 큰 사건에서 나타나는 전형적인 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 1. 임차인 김재정 보증금 | 78,000,000원 | 42,906,200원 |
| 인수 · 임차인 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 2. 수원화성오산축산업협동조합 근저당 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 김연숙 근저당 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 44,100,000원에서는 집행비용 1,193,800원을 제외한 42,906,200원이 김재정에게 배당되고, 김재정 보증금 부족분 35,093,800원은 매수인 인수로 계산됩니다. 배당표에는 장준영 보증금 75,000,000원도 전액 인수로 반영되어 총 인수액이 110,093,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역 남동측 인근에 위치하고, 주위는 병점역 인근 상가밀집지대로 구분상가·음식점·오피스텔·후면 아파트단지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 병점역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 사건 용도는 다세대이나 감정평가상 기호 2-35는 생활형숙박시설로 이용 중입니다. 대상 604호의 실제 이용상태는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 토지·도로. 일반상업지역, 사다리형 토지이며 건물 동측·서측·남측으로 3면이 도로에 접합니다. 공시지가는 1,924,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다. 내부구조와 이용현황은 폐문부재로 외부관찰·건축물대장 현황도면·감정평가 전례 등을 참조한 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 확인. 현재 배당 계산의 매수인 인수액은 110,093,800원입니다. 최저가 44,100,000원만 보고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 김재정 보증금 원본 대조. 임차권등기에는 78,000,000원·82,000,000원·86,000,000원의 단계별 보증금이 기재돼 있으나 현재 배당 계산은 78,000,000원을 기준으로 합니다.
- 장준영 75,000,000원 적용범위. 장준영의 점유부분은 202호인데 배당표에는 전액 매수인 인수로 반영돼 있으므로 604호와의 법적 연결관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 선순위 점유자. 여러 호실에 말소기준 이전 전입자가 있고 보증금 미상인 경우도 많습니다. 대상 매각범위와 실제 점유관계를 호실별로 확인해야 합니다.
- 변일주 점유관계. 전입일·보증금·점유부분이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상 상태로 보고 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 다세대, 감정 이용상태는 생활형숙박시설입니다. 실제 용도·사용현황과 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기와 매각대상 목록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “1억1,009만원 인수”가 먼저다
표면적으로는 감정가 90,000,000원짜리 물건이 2회 유찰돼 44,100,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 현재 배당 계산대로라면 매수인이 떠안을 금액이 110,093,800원이고, 실질취득은 154,193,800원입니다. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 153,955,660원, 153,788,962원으로 거의 변하지 않습니다.
특히 김재정은 말소기준보다 앞선 2019.02.18. 전입·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이고, 미배당 보증금 인수 조항이 명시되어 있습니다. 여기에 현재 계산에는 202호 장준영 보증금 75,000,000원까지 매수인 인수로 포함돼 있습니다. 반면 대상은 604호이므로 이 부분의 실제 적용범위는 원본 확인이 필수입니다. 실거래 시세 자료도 없어 “싸다”는 가격 결론을 내릴 근거가 없습니다. 이 사건은 유찰 횟수보다 임차인 인수 범위와 보증금 원금의 확정이 먼저입니다.
