수원지방법원 2024타경88879. 대상은 경기도 화성시 병점동 381-23, 도로명주소 떡전골로 84-17의 2층 205호입니다. 사건상 물건종류는 다세대이고, 감정평가 이용상태에는 1층 101호는 소매점, 나머지 기호(2-35)는 생활형숙박시설로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며, 대상 호실은 이 건물 안에 있습니다.
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 46,060,000원이 아닙니다. 205호 점유자 하민철의 전입일은 2021.03.10이고, 계산된 말소기준권리는 김연숙의 근저당권 2023.10.17입니다. 전입 시점이 더 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이 리포트에서는 하민철을 “대항력 가능·미상”으로 판단합니다. 배당요구는 2024.11.22 접수된 것으로 확인되지만 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 2층205호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 생활형숙박시설 이용 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 46,060,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 966,856,343원 |
| 말소기준 | 2023.10.17 김연숙 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 대상 호실 점유 | 하민철 · 205호 · 전입 2021.03.10 · 배당요구 2024.11.22 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 205호 전입
등기상 과거 하나은행 근저당권은 2021.02.23 해지로 말소되었고, 심형택은 같은 날 소유권이전을 받았습니다. 수원화성오산축산업협동조합 근저당권도 등기 현황에는 이미 말소된 것으로 표시되며, 2026.01.07에는 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기록이 함께 확인됩니다. 이 사건에서 계산된 말소기준은 2023.10.17 김연숙 근저당권 150,000,000원입니다.
그보다 앞선 2021.03.10 하민철의 205호 전입은 반드시 별도 확인해야 합니다. 보증금·확정일자가 미상이므로 “대항력 있음”이라고 확정할 수는 없지만, 시간 순서상 말소기준보다 선행하는 점유 위험이 있습니다. 반면 2024.09.12 경매개시결정, 2025.04.28 국 압류, 2025.09.10 화성시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 현황 — 205호와 다른 호실을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보인 | 1층 101호59.1900㎡ | 2022.07.22 | 40,000,000원 / 1,700,000원 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동현 | 201호 | 2023.02.14 | 65,000,000원 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 장준영 | 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예랑 | 203호 | 2021.04.05 | 68,500,000원 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 나채훈 | 204호 | 2023.03.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 하민철 | 205호 | 2021.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정훈 | 301호 | 2021.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한성민 | 302호 | 2023.10.19 | 30,000,000원 / 280,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정현용 | 303호 | 2022.02.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이서준 | 304호 | 2022.05.30 | 100,000,000원 | 有 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유진 | 306호 | 2019.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유혜진 | 401호 | 2024.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보림 | 402호 | 2021.08.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상민 | 403호 | 2019.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종혁 | 405호 | 2023.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장미자 | 406호 | 2022.04.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강현희 | 502호 | 2019.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전승엽 | 503호 | 2024.04.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민지 | 504호 | 2021.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 남궁한빛 | 505호 | 2022.09.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민지 | 601호 | 2020.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 방정빈 | 602호 | 2021.12.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김추자 | 603호 | 2023.07.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재정 | 604호 | 2019.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전보영 | 605호 | 2022.05.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강한솔 | 606호 | 2021.06.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김아름 | 701호 | 2021.01.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 백부천 | 702호 | 2022.08.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 변영준 | 703호 | 2021.03.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 피준광 | 704호 | 2023.02.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권영민 | 705호 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변일주 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관이나 대위변제에 따른 중복 신고자는 없고, 조사된 인원은 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 다만 이 표에는 대상 205호 외 다른 호실 점유자도 함께 포함되어 있으므로, 각 임차인의 보증금을 205호 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,229,080원 |
| 인수 · 이보인 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이동현 보증금 | 65,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이예랑 보증금 | 68,500,000원 | 0원 |
| 인수 · 이서준 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 김연숙 | 150,000,000원 | 44,830,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 46,060,000원 중 집행비용 1,229,080원을 제외한 44,830,920원이 김연숙 근저당권에 배당되는 시뮬레이션이며, 근저당권 미배당액은 105,169,080원입니다. 위 인수 보증금은 매각대금 배분 밖에서 매수인 인수로 계산된 금액입니다. 대상 205호 하민철의 보증금은 별도로 확인해야 합니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰만으로 위험이 사라지지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 46,060,000원 | 44,830,920원 | 105,169,080원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 32,241,999원 | 31,261,643원 | 118,738,357원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,569,399원 | 21,763,150원 | 128,236,850원 |
회차가 내려갈수록 표면적인 매각가는 46,060,000원에서 32,241,999원, 22,569,399원으로 낮아집니다. 하지만 대상 호실의 선순위 점유 리스크는 낙찰가 할인과 별개입니다. 하민철의 보증금 및 우선변제 범위를 확인하지 않은 채 “한 번 더 유찰되면 더 싸다”는 식으로 접근하면 실질취득액을 오판할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 물건종류는 다세대이고, 감정평가상 101호를 제외한 기호(2-35)는 생활형숙박시설로 이용 중입니다.
- 입지. 병점역 남동측 인근으로, 주위는 구분상가·음식점·오피스텔·후면 아파트단지 등이 있는 상가밀집지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 병점역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 위생·승강기·도시가스·개별난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 사다리형이고 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용 중이며, 건물 동측·서측·남측 3면이 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로1류 접함, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.
- 공시지가. 1,924,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현황 확인. 내부구조 및 이용현황은 폐문부재로 외부관찰·건축물대장 현황도면·감정평가 전례 등을 참조한 것으로 기재되어 있어 현장 재확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 205호 보증금 확인이 최우선. 하민철의 보증금이 얼마인지 확인해야 매수인 인수액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·우선변제 범위 확인. 현재 우선변제 여부가 확정되지 않아 배당 후 남는 보증금 규모도 계산할 수 없습니다.
- 전입·점유 원본 대조. 2021.03.10 전입은 말소기준 2023.10.17보다 빠르므로 대상 호실의 실제 점유관계와 함께 확인해야 합니다.
- 다른 호실 보증금과 혼동 금지. 사건 시뮬레이션의 348,500,000원은 101·201·202·203·304호의 알려진 보증금 합계이며 205호 하민철 보증금이 아닙니다.
- 을구 3번 권리 상태 원본 확인. 수원화성오산축산업협동조합 근저당이 이미 말소된 것으로 표시되는 동시에 2026.01.07 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 기록이 있어 원본 등기 대조가 필요합니다.
- 생활형숙박시설 이용 확인. 공부상 물건종류와 감정평가상 이용상태를 함께 확인하고 실제 이용·명도·환금성을 판단해야 합니다.
- 유찰률만으로 응찰가를 정하지 말 것. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자는 선순위 점유자의 미배당 보증금 위험을 제거하지 않습니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “205호 인수액”이 먼저다
이 물건은 감정가 94,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 46,060,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 205호 하민철의 전입일 2021.03.10이 말소기준 2023.10.17보다 앞선다는 점이 가격보다 중요합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상이고, 매수인이 실제로 인수할 금액도 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 단계에서 실질취득액을 46,060,000원으로 보는 것은 위험합니다. 대상 호실의 미배당 보증금이 확인되기 전에는 최저가가 더 내려가도 가격 메리트가 생겼다고 단정할 수 없습니다. 게다가 감정평가상 생활형숙박시설로 이용되는 건물이고 이미 2회 유찰된 점까지 겹칩니다. 권리 확인 전 입찰 보류가 합리적인 사건이며, 보수적으로는 D 수준의 위험도로 보는 것이 맞습니다.
