수원지방법원 2024타경88879. 화성시 병점동 병점역 남동측 인근의 5층 504호입니다. 사건상 용도는 다세대로 표시돼 있지만 감정평가 이용상태는 생활형숙박시설입니다. 말소기준권리는 2021.02.23. 수원화성오산축산업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이 근저당 이후 설정된 김연숙 근저당, 경매개시결정, 김민지 주택임차권, 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
504호에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 84,000,000원의 김민지 임차보증금입니다. 금액만 보면 최저가 44,100,000원을 크게 웃돌지만, 전입일이 2021.03.29.로 말소기준일 2021.02.23.보다 늦고 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 미배당 보증금이 남더라도 이를 낙찰자가 승계하는 구조가 아니라, 실질취득액은 최저가와 같은 44,100,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 5층504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 생활형숙박시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 966,856,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 504호 인수는 0원
과거 2019.02.14. 하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2019.04.01. 설정된 백윤기 전세권 75,000,000원 역시 2021.03.29. 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2021.02.23. 근저당입니다. 이후 권리들은 매각으로 소멸하며, 해당 근저당권은 2026.01.07. 농업협동조합자산관리회사로 이전등기돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 84,000,000원이어도 승계하지 않는다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민지 | 건물의 전부 | 2021.03.29 | 2021.03.08 | 84,000,000원 | 없음 | 후순위 | 인수 없음 |
김민지는 2024.11.27. 배당요구를 했고 같은 날 임차권등기가 접수됐습니다. 확정일자는 2021.03.08.이지만 전입일이 말소기준 이후이므로 선순위 근저당보다 앞서는 대항력은 없습니다. 현재 회차 매각가 44,100,000원에서는 선순위 근저당조차 전액 배당되지 못하므로 임차보증금 전액 회수는 어렵지만, 미회수액을 매수인이 승계하는 것은 아닙니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
감정가는 90,000,000원이고 현재 최저가는 44,100,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰 결과 절대금액은 크게 내려왔지만, 감정평가상 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 생활형숙박시설로 이용 중입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하기보다 실제 거래가격과 임대수익, 공실 가능성, 매수층을 따로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,193,800원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 42,906,200원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 42,906,200원이 말소기준 근저당에 배당되는 가정이며, 근저당권자들의 총 채권 1,350,000,000원 중 미배당액은 1,307,093,800원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 504호 김민지 보증금은 대항력이 없어 미배당액이 매수인에게 승계되지 않습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 44,100,000원 | 42,906,200원 | 1,307,093,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 30,869,999원 | 29,914,339원 | 1,320,085,661원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 21,608,999원 | 20,820,037원 | 1,329,179,963원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 낙찰자가 떠안는 인수형이 아니므로, 유찰이 진행돼 매각가가 내려가더라도 504호의 실질취득액은 해당 회차 매각가와 동일합니다. 다만 유찰 횟수가 늘어나는 현상 자체는 가격뿐 아니라 상품성과 환금성을 함께 점검해야 할 이유가 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역 남동측 인근으로, 주변은 구분상가·음식점·오피스텔·후면 아파트단지 등이 혼재한 상가밀집지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 전철 병점역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 1층 101호는 소매점으로, 그 외 대상 호실들은 생활형숙박시설로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 8층 건물로 위생설비·승강기·도시가스·개별난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 토지는 평지의 사다리형, 공시지가 1,924,000원/㎡입니다. 비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부구조와 이용현황은 폐문부재로 외부관찰과 현황도면 등을 참조해 평가됐으므로 현장 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 504호 임차권 원본 확인. 김민지의 전입일 2021.03.29., 확정일자 2021.03.08., 보증금 84,000,000원 및 2024.11.27. 임차권등기를 매각물건명세서와 대조하세요.
- 말소기준권리 확인. 2021.02.23. 설정된 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당이 기준이고, 2026.01.07. 농업협동조합자산관리회사로 이전등기돼 있습니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 49%라고 해서 시세보다 낮다는 뜻은 아닙니다. 실제 매매사례와 임대수익을 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 생활형숙박시설 이용 확인. 사건상 용도표시와 감정평가 이용상태를 함께 보고 현재 사용형태, 공실, 임대조건, 재매각 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인에 제한이 있었으므로 실제 내부구조와 관리상태를 재확인해야 합니다.
- 배당 변동성. 예상배당은 집행비용과 담보채권을 기준으로 한 가정이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, ‘49%’만으로 살 이유가 되지는 않는다
504호 권리분석의 핵심은 명확합니다. 김민지의 보증금은 84,000,000원으로 최저가보다 크지만 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기 역시 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수액 0원, 현재 회차 실질취득액 44,100,000원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만, 감정평가상 실제 이용은 생활형숙박시설입니다. 실거래 시세와 임대수익을 확인하지 않고 단순히 “감정가의 절반이니 싸다”고 접근해서는 안 됩니다. 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성을 확인한 뒤 들어가야 하는 물건으로 정리됩니다.
