42,140,000원
수원지방법원 2024타경88879. 사건 표시상 용도는 다세대이고, 감정평가상 건물은 병점역 남동측 인근의 생활형숙박시설로, 기호(2-35)는 생활형숙박시설로 이용 중입니다. 대상 주소는 3층301호입니다. 등기상 소유자는 심형택이고, 말소기준권리는 2021.02.23 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다.
표면적인 숫자만 보면 감정가 86,000,000원에서 2회 유찰된 최저가 42,140,000원은 크게 내려와 보입니다. 하지만 배당표에는 장준영 75,000,000원과 이정훈 68,250,000원, 합계 143,250,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 따라서 현 회차 실질취득액은 42,140,000원 + 143,250,000원 = 185,390,000원입니다. 시세 자료가 없으므로 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 3층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 생활형숙박시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 42,140,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 966,856,343원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.23 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위 말소보다 선순위 임차인이 핵심
2019.02.14 설정된 주식회사하나은행 근저당권은 2021.02.23 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 같은 날 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 김연숙 근저당권, 이순이 가압류, 경매개시결정, 국·화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준일보다 먼저 전입한 대항력 임차인은 별개입니다.
특히 을구 5번 이정훈 임차권은 2025.02.20 등기됐지만, 주민등록일자는 2021.01.18로 말소기준일 2021.02.23보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 임차권등기가 말소기준 이후에 등기됐다는 이유만으로 인수 위험이 없어지는 물건이 아닙니다.
② 임차인 — 대항력 판정부터 분리해서 본다
현황조사에 기재된 점유자는 32명입니다. 이 가운데 대항력 있음으로 판정된 사람이 8명, 대항력 없음이 23명이며, 변일주는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 아래는 인수 판단에 직접 영향을 주는 대항력 있음·미상 점유자입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장준영 | 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | 대항력 有 | 배당 시뮬레이션상 없음 | 전액 인수 |
| 이유진 | 306호 | 2019.08.19 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 이상민 | 403호 | 2019.02.21 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 강현희 | 502호 | 2019.02.25 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 강민지 | 601호 | 2020.12.23 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 김재정 | 604호 | 2019.02.18 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 김아름 | 701호 | 2021.01.11 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| 이정훈 | 건물의 전유부분 전부 | 2021.01.18 | 68,250,000원 | 대항력 有 | 배당 시뮬레이션상 없음 | 전액 인수 |
| 변일주 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
이보인, 이동현, 이예랑, 나채훈, 하민철, 한성민, 정현용, 이서준, 유혜진, 김보림, 이종혁, 장미자, 전승엽, 김민지, 남궁한빛, 방정빈, 김추자, 전보영, 강한솔, 백부천, 변영준, 피준광, 권영민은 전입신고가 2021.02.23 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 42,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,158,520원 | 약 매각가의 2.7% 추정 |
| 인수 · 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 보증금 전액 매수인 인수 |
| 인수 · 이정훈 보증금 | 68,250,000원 | 0원 | 대항력 有 · 보증금 전액 매수인 인수 |
| 을구 3번 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 40,981,480원 | 미배당 발생 |
| 을구 4번 근저당 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 3번 가압류 · 이순이 | 15,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
채권 총액 1,365,000,000원 중 채권자 예상배당은 40,981,480원, 미배당액은 1,324,018,520원입니다. 별도로 매수인이 인수하는 임차보증금은 143,250,000원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 42,140,000원 | 143,250,000원 | 185,390,000원 | 1,324,018,520원 |
| 3회 유찰 시 | 29,497,999원 | 143,250,000원 | 172,747,999원 | 1,336,432,965원 |
| 4회 유찰 시 | 20,648,599원 | 143,250,000원 | 163,898,599원 | 1,345,123,076원 |
현재 시뮬레이션에서는 유찰이 더 진행되어도 인수액 143,250,000원이 그대로 유지됩니다. 따라서 매각가만 29,497,999원 또는 20,648,599원으로 내려가는 모습을 보고 저가 낙찰이라고 판단해서는 안 됩니다. 실질취득액은 각각 172,747,999원, 163,898,599원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 병점역 남동측 인근이며, 주변은 병점역 인근 상가밀집지대로 구분상가·음식점·오피스텔·후면 아파트단지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 전철 병점역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 기호(1)는 소매점, 기호(2-35)는 생활형숙박시설로 이용 중입니다.
- 지역·규제. 일반상업지역이며 소로1류에 접하고, 가축사육제한구역·비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,924,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 승강기·도시가스·개별난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가보다 인수액 먼저. 현재 최저가 42,140,000원보다 매수인 인수액 143,250,000원이 훨씬 큽니다. 입찰가가 아니라 실질취득액 기준으로 판단해야 합니다.
- 이정훈 임차권 재확인. 301호 관련 임차권등기와 매각물건명세서의 미변제 잔액 인수 문구를 최종 원본에서 대조해야 합니다.
- 장준영 인수 반영 확인. 배당 시뮬레이션에는 장준영 보증금 75,000,000원도 전액 인수로 계산돼 있습니다. 매각대상과 인수 범위를 최종 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 대항력 임차인. 이유진·이상민·강현희·강민지·김재정·김아름은 대항력 있음으로 표시되지만 보증금은 미상입니다. 변일주는 전입일과 보증금 모두 미상입니다.
- 용도 확인. 사건 표시상 다세대이나 감정평가상 생활형숙박시설 이용 상태입니다. 실제 이용·점유 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부구조와 이용현황은 외부관찰·건축물대장 현황도면·감정평가 전례 등을 참조했습니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “1억4,325만원 인수”
이 사건의 숫자 중 가장 먼저 볼 것은 감정가 대비 49%까지 떨어진 최저가가 아닙니다. 143,250,000원의 매수인 인수액입니다. 현재 회차에서 42,140,000원에 취득해도 실질취득액은 185,390,000원으로 올라갑니다. 여기에 현황조사상 말소기준보다 앞선 전입자가 여러 명 있고 일부는 보증금도 확인되지 않았습니다.
후순위 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 등기 구조는 정리되지만, 선순위 임차인의 대항력과 인수 문제는 매각으로 없어지지 않습니다. 최근 실거래 자료도 없어 실질취득액의 시장가격 적정성을 확인할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “유찰이 많이 됐으니 싸다”가 아니라 “인수 범위를 확정하기 전에는 가격 판단 자체를 보류해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
