43,120,000원
수원지방법원 2024타경88879. 화성시 떡전골로 84-17의 6층 601호입니다. 사건 용도는 다세대이고, 감정평가상 건물의 기호(2-35)는 생활형숙박시설로 이용 중입니다. 감정 대상 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물이며, 1층 101호는 소매점(CU 병점하우스점), 그 밖의 대상 호실은 생활형숙박시설로 기재되어 있습니다. 이 사건에서 등기상 말소기준은 2021.02.23 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 이후의 김연숙 근저당권 150,000,000원, 이순이 가압류 15,000,000원, 화성시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건의 난도는 등기부보다 임차관계에서 올라갑니다. 특히 배당 계산에 장준영의 75,000,000원 보증금이 대항력 있는 인수형으로 반영되어 있고, 601호 강민지를 비롯해 말소기준보다 먼저 전입한 점유자 가운데 보증금이 확인되지 않은 경우가 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 6층601호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정상 생활형숙박시설 이용 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 43,120,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2021.02.23 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 청구금액 | 966,856,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위보다 임차관계가 핵심
2019.02.14 하나은행 근저당권은 2021.02.23 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 심형택에게 소유권이 이전되고 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권이 설정되면서 이것이 현재의 말소기준권리가 됩니다. 이후 김연숙 근저당권·이순이 가압류·화성시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2026.01.07에는 이 말소기준 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기가 있습니다.
임차·점유 현황 — 601호를 포함한 선순위 전입을 따로 봐야 한다
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보인 | 1층 101호59.1900㎡ | 2022.07.22 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동현 | 201호 | 2023.02.14 | 65,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장준영 | 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 이예랑 | 203호 | 2021.04.05 | 68,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나채훈 | 204호 | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하민철 | 205호 | 2021.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정훈 | 301호 | 2021.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한성민 | 302호 | 2023.10.19 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현용 | 303호 | 2022.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이서준 | 304호 | 2022.05.30 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 306호 | 2019.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유혜진 | 401호 | 2024.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보림 | 402호 | 2021.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상민 | 403호 | 2019.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이종혁 | 405호 | 2023.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미자 | 406호 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강현희 | 502호 | 2019.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전승엽 | 503호 | 2024.04.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 504호 | 2021.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남궁한빛 | 505호 | 2022.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민지 | 601호 | 2020.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 방정빈 | 602호 | 2021.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김추자 | 603호 | 2023.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재정 | 604호 | 2019.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전보영 | 605호 | 2022.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강한솔 | 606호 | 2021.06.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김아름 | 701호 | 2021.01.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백부천 | 702호 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변영준 | 703호 | 2021.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 피준광 | 704호 | 2023.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권영민 | 705호 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변일주 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 실질취득 — 유찰돼도 75,000,000원 기준이 먼저다
현재 최저매각가는 43,120,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 장준영의 보증금은 75,000,000원이고 전입일은 2021.01.18로 말소기준보다 앞섭니다. 배당 계산에서도 대항력 있음·우선변제권 없음으로 반영되어 있습니다. 이처럼 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 늘어나므로, 실질취득은 약 75,000,000원 수준으로 고정해 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 시나리오 | 채권 미배당 | 장준영 기준 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 43,120,000원 | 1,323,056,160원 | 약 75,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 30,183,999원 | 1,335,759,313원 | 약 75,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 21,128,799원 | 1,344,651,519원 | 약 75,000,000원 |
또한 동일 또는 유사 물건의 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 75,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 감정가 대비 최저가가 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,176,160원 |
| 인수형 · 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 | 1,200,000,000원 | 41,943,840원 |
| 김연숙 근저당권 | 150,000,000원 | 0원 |
| 이순이 가압류 | 15,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구 기준액은 1,365,000,000원, 배당액은 41,943,840원, 미배당은 1,323,056,160원입니다. 신청채권 청구액 966,856,343원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 장준영의 75,000,000원은 낙찰가에 다시 단순 가산하는 방식이 아니라, 대항력 인수형 정확도 규칙에 따라 낙찰가와 미배당 인수분을 합친 실질취득을 약 75,000,000원으로 보는 기준입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역 남동측 인근으로, 주위는 병점역 인근 상가밀집지대이며 구분상가·음식점·오피스텔·후면 아파트단지 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 전철 병점역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 사건 용도는 다세대이나 감정상 기호(2-35)는 생활형숙박시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역, 토지면적 270.0㎡, 공시지가 1,924,000원/㎡이며 사다리형 토지입니다. 감정요항표상 건물 동측·서측·남측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 601호 강민지 보증금 확인. 2020.12.23 전입으로 말소기준일보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 및 실제 인수액을 원본에서 확정해야 합니다.
- 장준영 75,000,000원 인수 구조 확인. 배당 계산은 장준영을 대항력 있음·우선변제권 없음으로 보고 있습니다. 낙찰가보다 큰 보증금이므로 최저가가 아니라 약 75,000,000원의 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
- 다수 호실 임차관계 범위 확인. 감정요항표는 1층 101호 외 35개호를 함께 설명하고 있고 현황조사에도 여러 호실 점유자가 기재되어 있습니다. 각 호실의 매각대상 범위와 배당·인수 관계를 매각물건명세서와 사건 원문에서 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2026.01.07 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기되어 있으므로 배당관계와 현재 권리자 표시를 확인해야 합니다.
- 생활형숙박시설 이용 확인. 감정상 이용상태가 생활형숙박시설이므로 실제 이용현황과 관련 공부를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 배당 외 비용 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 인수액을 먼저 보라
이 사건은 감정가 88,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 43,120,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 장준영의 대항력 보증금 75,000,000원이 현재 낙찰가보다 큽니다. 따라서 이 인수형만 놓고 보더라도 실질취득은 약 75,000,000원 기준으로 판단해야 하며, 추가 유찰로 최저가가 30,183,999원 또는 21,128,799원까지 내려가더라도 같은 원리가 적용됩니다.
여기에 대상 601호의 강민지는 말소기준보다 앞선 2020.12.23 전입이면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 다른 선순위 전입 점유자 중에도 보증금 미상 사례가 있으며 실거래 자료도 없어 시세 대비 가격 메리트를 입증할 수 없습니다. 최저가 49%라는 할인율보다 임차보증금의 실제 인수 범위를 먼저 확정해야 하는 D등급 고위험 사건입니다.
