수원지방법원 2024타경88879. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용현황에는 소매점과 생활형숙박시설이 함께 기재되어 있습니다. 본건 주소는 6층 602호이며 감정가는 72,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 35,280,000원입니다. 겉으로만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 권리비용을 함께 보면 결론은 달라집니다.
말소기준권리는 2021.02.23 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 김연숙 근저당권, 임의경매개시결정, 화성시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 등기상 권리 소멸 여부와 별도로, 현황조사상 말소기준일보다 앞서 전입한 점유자가 여러 명 존재하고 사건의 예상배당에는 장준영의 보증금 75,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 6층602호 |
| 용도 / 이용현황 | 다세대 · 감정평가상 생활형숙박시설 이용 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 966,856,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준권리 | 2021.02.23 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 임차 인수는 별도
2019.02.14 설정된 주식회사하나은행 근저당권은 2021.02.23 이미 말소됐습니다. 같은 날 심형택에게 소유권이 이전되고 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 1,200,000,000원이 설정돼 현재 말소기준권리가 됩니다. 2026.01.07에는 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
후순위인 김연숙 근저당권 150,000,000원, 2024.09.12 임의경매개시결정, 2025.09.10 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소기준보다 앞선 전입 임차인의 대항력은 등기권리 소멸과 별개로 봐야 합니다.
② 임차인 현황 — 602호는 후순위, 사건 전체에는 선순위 점유자 존재
현황조사에는 실제 임차인 32명이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 본건 602호의 방정빈은 2021.12.14 전입으로 말소기준일 2021.02.23보다 늦어 대항력 없음으로 조사됐습니다. 반면 장준영·이정훈·이유진·이상민·강현희·강민지·김재정·김아름은 말소기준보다 앞서 전입한 것으로 나타납니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보인 | 1층 101호59.1900㎡ | 2022.07.22 | 40,000,000원 | 1,700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동현 | 201호 | 2023.02.14 | 65,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장준영 | 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | - | 有 | 無 | 없음 |
| 이예랑 | 203호 | 2021.04.05 | 68,500,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나채훈 | 204호 | 2023.03.02 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하민철 | 205호 | 2021.03.10 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정훈 | 301호 | 2021.01.18 | 미상 | - | 有 | 미상 | 없음 |
| 한성민 | 302호 | 2023.10.19 | 30,000,000원 | 280,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현용 | 303호 | 2022.02.11 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이서준 | 304호 | 2022.05.30 | 100,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 306호 | 2019.08.19 | 미상 | - | 有 | 미상 | 없음 |
| 유혜진 | 401호 | 2024.08.28 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보림 | 402호 | 2021.08.13 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상민 | 403호 | 2019.02.21 | 미상 | - | 有 | 미상 | 없음 |
| 이종혁 | 405호 | 2023.06.26 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미자 | 406호 | 2022.04.07 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강현희 | 502호 | 2019.02.25 | 미상 | - | 有 | 미상 | 없음 |
| 전승엽 | 503호 | 2024.04.02 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 504호 | 2021.03.29 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남궁한빛 | 505호 | 2022.09.05 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민지 | 601호 | 2020.12.23 | 미상 | - | 有 | 미상 | 없음 |
| 방정빈 | 602호 | 2021.12.14 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김추자 | 603호 | 2023.07.12 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재정 | 604호 | 2019.02.18 | 미상 | - | 有 | 미상 | 없음 |
| 전보영 | 605호 | 2022.05.23 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강한솔 | 606호 | 2021.06.07 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김아름 | 701호 | 2021.01.11 | 미상 | - | 有 | 미상 | 없음 |
| 백부천 | 702호 | 2022.08.22 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변영준 | 703호 | 2021.03.03 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 피준광 | 704호 | 2023.02.22 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권영민 | 705호 | 2024.05.07 | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변일주 | - | 미상 | 미상 | - | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 |
| 인수 · 임차인 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 34,244,960원 |
| 3. 근저당 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 미배당액은 1,315,755,040원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 장준영 보증금 75,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 75,000,000원 기준은 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 35,280,000원 | 34,244,960원 | 1,315,755,040원 | 약 75,000,000원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 24,696,000원 | 23,851,472원 | 1,326,148,528원 | 약 75,000,000원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 17,287,200원 | 16,576,030원 | 1,333,423,970원 | 약 75,000,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 병점역 남동측 인근에 위치하며 주변은 상가밀집지대로 구분상가·음식점·오피스텔·후면 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 병점역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 1개 기호는 소매점, 나머지는 생활형숙박시설로 이용 중입니다. 본건을 일반 아파트로 전제해 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 위생·승강기·도시가스·개별난방·소방설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 1,924,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 현황 확인. 내부구조와 이용현황은 폐문부재로 외부관찰·건축물대장 현황도면·감정평가 전례 등을 참조해 조사됐으므로 실제 이용상태 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 35,280,000원만 보지 말고 대항력 보증금 75,000,000원을 기준으로 경제성을 판단해야 합니다.
- 장준영 인수 확인. 배당 가정상 대항력 有·우선변제권 無로 보증금 75,000,000원 전액 인수가 반영돼 있습니다.
- 선순위 미상 보증금 확인. 이정훈·이유진·이상민·강현희·강민지·김재정·김아름은 대항력 有로 조사됐지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 변일주 확인. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
- 602호 점유자. 방정빈은 2021.12.14 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 조사됐습니다.
- 생활형숙박시설 이용 확인. 감정평가상 이용현황과 실제 사용상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 집행비용·당해세·최우선변제와 임차인별 실제 보증금·배당요구·확정일자를 매각물건명세서와 배당자료에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “75,000,000원 인수형”이 핵심
이 사건의 숫자만 보면 감정가 72,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 35,280,000원까지 내려온 점이 가장 먼저 보입니다. 하지만 권리분석에서는 그보다 장준영의 대항력 보증금 75,000,000원을 먼저 봐야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이므로 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰에서도 실질취득 기준은 약 75,000,000원으로 고정됩니다.
게다가 감정가 자체가 72,000,000원이고 최근 실거래 시세 근거는 확인되지 않으므로 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 선순위 전입자 중 보증금 미상자가 여럿이고, 변일주는 대항력 여부도 확정할 수 없습니다. 사건상 용도는 다세대지만 감정평가상 생활형숙박시설 이용이라는 점까지 고려하면, 이 물건은 낮은 최저가보다 인수권리와 점유관계 확인이 우선인 고난도 사건입니다.
