⚠️ 2회 유찰 🏷️ 최저가 48,510,000원 💰 실질취득 ≈ 75,000,000원* 👤 인수 가정 75,000,000원*
* 배당 시뮬레이션의 장준영 보증금 인수 가정이 본건 606호에 적용되는 경우. 장준영의 점유 부분은 202호로 기재돼 있어 원문서 대조가 핵심입니다.
수원지방법원 2024타경88879. 경기도 화성시 병점동 소재 6층 606호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 1층 101호를 제외한 호실들이 생활형숙박시설로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 현 소유자는 심형택이며, 2021.02.23. 소유권을 취득한 날 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 현재 말소기준입니다.
이후 김연숙의 채권최고액 150,000,000원 근저당, 경매개시결정, 강한솔의 주택임차권등기, 화성시 압류가 이어집니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 단순히 “최저가가 감정가의 절반”이라는 숫자만 보고 접근하기 어렵습니다. 임차인 인수 가정의 호수 불일치를 먼저 해소해야 가격 판단 자체가 가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 6층606호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 생활형숙박시설 이용 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 966,856,343원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.23. 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.02.23.
2019.02.14. 설정된 하나은행 근저당권은 2021.02.23. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 같은 날 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 2023.10.17. 김연숙 근저당권, 2024.09.12. 임의경매개시결정, 2025.06.12. 강한솔 주택임차권, 2025.09.10. 화성시 압류는 모두 이 기준보다 늦습니다.
② 임차인 — 606호와 ‘202호 인수 가정’을 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강한솔 | 건물의 전유부분 전부 · 606호 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장준영 | 202호 | 75,000,000원 | 있음 | 없음 | 75,000,000원 가정* |
③ 가격 구조 — 인수형이면 최저가가 아니라 실질취득을 본다
현재 회차 최저매각가는 48,510,000원으로 감정가 99,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 33,957,000원, 4회 유찰 시 23,769,900원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 장준영 보증금 75,000,000원 인수 가정이 본건에 적용되는 경우에는 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 구간이므로 권리분석상 핵심 기준은 실질취득 약 75,000,000원입니다.
즉 48,510,000원, 33,957,000원, 23,769,900원으로 최저가가 내려간다는 사실만으로 경제성이 그만큼 개선된다고 볼 수 없습니다. 인수형 구조가 실제 적용되는지를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 실거래 시세 수치가 제시돼 있지 않으므로, 이 리포트에서는 “시세보다 싸다”는 결론을 내리지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,273,180원 |
| 인수 · 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 47,236,820원 |
| 3. 근저당 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 채권액은 1,350,000,000원, 예상 배당액은 47,236,820원, 미배당은 1,302,763,180원입니다. 장준영 보증금 75,000,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산돼 있으나, 해당 임차인의 점유 호수가 202호로 표시된 점은 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역 남동측 인근. 주변은 구분상가·음식점·오피스텔·후면 아파트단지 등이 혼재한 상가밀집지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 병점역이 위치해 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 1층 101호는 소매점(CU 병점하우스점), 그 외 호실은 생활형숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 위생·승강기·도시가스·개별난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 1,924,000원/㎡. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 606호 임차인부터 재대조. 강한솔은 606호와 직접 연결되고 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금은 100,000,000원입니다.
- 장준영 75,000,000원 인수 가정 확인. 장준영은 202호로 기재돼 있으므로 본건 606호에 인수액이 붙는 근거가 실제 원문서에도 존재하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가만 보고 응찰하지 말 것. 장준영 인수 가정이 본건에 적용된다면 실질취득 기준은 현재 최저가 48,510,000원이 아니라 약 75,000,000원입니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2026.01.07. 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전돼 있습니다. 기준일 자체는 2021.02.23.입니다.
- 공동담보 구조 확인. 수원화성오산축산업협동조합 근저당권과 김연숙 근저당권 모두 공동담보목록이 기재돼 있습니다.
- 생활형숙박시설 이용 재확인. 내부구조와 이용현황은 폐문부재로 외부관찰·건축물대장 현황도면·감정평가 전례 등을 참조한 것으로 기재돼 있어 현황 확인이 필요합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 먼저 볼 것이 있다
표면만 보면 감정가 99,000,000원짜리 물건이 2회 유찰돼 48,510,000원까지 내려온 사건입니다. 그러나 본건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 606호로 직접 특정되는 강한솔 임차권은 후순위라 대항력 없음으로 정리되지만, 배당 시뮬레이션에는 202호 장준영 보증금 75,000,000원 인수가 별도로 반영돼 있습니다.
이 75,000,000원 인수 가정이 본건에 실제 적용된다면 최저가가 보증금보다 낮으므로 실질취득은 약 75,000,000원으로 보아야 하고, 추가 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 단순히 낙찰가만큼 경제성이 좋아진다고 볼 수 없습니다. 반대로 장준영이 본건과 무관한 202호 임차인으로 최종 확인된다면 권리판단은 크게 달라집니다. 따라서 이 사건은 가격보다 ‘임차인 호수와 인수 주체의 일치 여부’를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
