수원지방법원 2024타경88879. 대상 표시는 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 6층603호이며 사건상 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태에서는 건물의 1층 101호를 소매점, 그 밖의 기호(2-35)를 생활형숙박시설로 기재하고 있습니다. 현재 소유자는 심형택이고, 등기상 핵심 말소기준은 2021.02.23. 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다.
등기 자체만 보면 말소기준 이후의 김연숙 근저당권, 경매개시결정, 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 난도는 등기 후순위 권리가 아니라 임차인 선순위 전입에 있습니다. 특히 장준영은 2021.01.18. 전입으로 말소기준일보다 앞서고 보증금이 75,000,000원으로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 6층603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 소매점 및 생활형숙박시설 이용 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 38,220,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 966,856,343원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.23. 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 인수가 핵심
2019.02.14. 주식회사하나은행의 채권최고액 1,197,600,000원 근저당권은 2021.02.23. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 같은 날 접수된 수원화성오산축산업협동조합의 을구 3번 근저당권입니다. 이 권리는 2026.01.07. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 기준 시점 자체는 2021.02.23.입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 32명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 32명은 중복 보증기관을 제외할 필요가 없는 실제 임차인·점유 조사 대상입니다. 말소기준일은 2021.02.23.입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자는 대항력을 확정하지 않고 가능·미상으로 표시했습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이보인 · 1층 101호59.1900㎡ | 2022.07.22 | 40,000,000원 · 월 1,700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동현 · 201호 | 2023.02.14 | 65,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장준영 · 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | 有 | 없음 | 75,000,000원 |
| 이예랑 · 203호 | 2021.04.05 | 68,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나채훈 · 204호 | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하민철 · 205호 | 2021.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정훈 · 301호 | 2021.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한성민 · 302호 | 2023.10.19 | 30,000,000원 · 월 280,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현용 · 303호 | 2022.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이서준 · 304호 | 2022.05.30 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 · 306호 | 2019.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유혜진 · 401호 | 2024.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보림 · 402호 | 2021.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상민 · 403호 | 2019.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이종혁 · 405호 | 2023.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미자 · 406호 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강현희 · 502호 | 2019.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전승엽 · 503호 | 2024.04.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 · 504호 | 2021.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남궁한빛 · 505호 | 2022.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민지 · 601호 | 2020.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 방정빈 · 602호 | 2021.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김추자 · 603호 | 2023.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재정 · 604호 | 2019.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 전보영 · 605호 | 2022.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강한솔 · 606호 | 2021.06.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김아름 · 701호 | 2021.01.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 백부천 · 702호 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변영준 · 703호 | 2021.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 피준광 · 704호 | 2023.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권영민 · 705호 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변일주 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 미상 |
603호로 조사된 김추자는 2023.07.12. 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 다만 사건 전체 배당 시나리오에는 장준영 보증금 75,000,000원의 매수인 인수가 반영돼 있습니다.
③ 유찰 가격 — 내려가도 알려진 실질취득은 약 75,000,000원
현재 회차 최저가는 감정가의 49%인 38,220,000원입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 26,754,000원, 4회 유찰 시 18,727,800원까지 낮아집니다. 그러나 세 가격 모두 장준영의 보증금 75,000,000원보다 작습니다.
| 회차 | 매각가 | 알려진 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 38,220,000원 | ≈ 75,000,000원 | 1,312,867,960원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 26,754,000원 | ≈ 75,000,000원 | 1,324,127,572원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 18,727,800원 | ≈ 75,000,000원 | 1,332,009,300원 |
④ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,087,960원 |
| 인수 · 임차인 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 37,132,040원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 1,350,000,000원이고 예상 배당액은 37,132,040원, 미배당은 1,312,867,960원입니다. 장준영 보증금은 배당액 0원으로 매수인 인수 대상으로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 병점동의 병점역 남동측 인근이며, 주변은 구분상가·음식점·오피스텔·아파트단지 등이 형성된 병점역 인근 상가밀집지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 전철 병점역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 1층 101호는 소매점(CU 병점하우스점), 기호(2-35)는 생활형숙박시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층입니다.
- 설비. 위생설비·승강기설비·도시가스설비·개별난방설비·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지이며 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용 중이고, 감정평가상 건물 동측·서측·남측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로1류 접함, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 공시지가. 1,924,000원/㎡이며 토지면적은 270.0㎡로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 38,220,000원이 아니라 장준영의 보증금 75,000,000원을 기준으로 실질취득 구조를 먼저 계산해야 합니다.
- 선순위 7명 보증금 확인. 이정훈·이유진·이상민·강현희·강민지·김재정·김아름은 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 추가 인수액 확정 전까지 보수적으로 접근해야 합니다.
- 변일주 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 판정 자체가 불가능합니다.
- 603호 점유 확인. 603호 김추자는 2023.07.12. 전입으로 대항력 없음으로 조사됐지만, 보증금은 확인되지 않았습니다.
- 배당요구·확정일자 대조. 배당요구가 확인된 임차인도 다수 존재하지만 확정일자가 확인되지 않은 경우가 있어 우선변제 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 이용현황 재확인. 감정평가에서는 내부 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가 전례 등을 참조했다고 기재돼 있어 실제 내부구조와 이용현황을 재확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “75,000,000원 인수”가 먼저다
표면적으로는 감정가 78,000,000원이 2회 유찰돼 최저가가 38,220,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 사건에서 그 할인율은 핵심 지표가 아닙니다. 장준영의 대항력 있는 보증금 75,000,000원이 최저가를 웃돌아, 알려진 부분만 계산해도 실질취득은 약 75,000,000원 수준으로 고정됩니다.
더 큰 문제는 여기서 끝나지 않는다는 점입니다. 장준영 외에도 말소기준보다 먼저 전입한 7명의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 전입일 자체가 확인되지 않은 변일주도 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 추가 인수액의 상한을 확정할 수 없습니다. 후순위 등기는 정리되는 반면 임차인 승계위험은 크고 금액도 완전히 닫히지 않았습니다. 최저가만 보고 접근할 수 없는 D등급 고위험 구조이며, 선순위 임차관계와 실제 인수액이 확정되기 전에는 가격 메리트를 논하기 어렵습니다.
