수원지방법원 2024타경88879. 등기부상 2021.02.23. 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 1,200,000,000원이고, 이후의 김연숙 근저당권 150,000,000원, 경매개시결정, 화성시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 승부처는 등기상 후순위 권리보다 선순위 대항력 임차인과 배당 후 남는 임차보증금입니다.
감정평가상 이 건물은 병점역 남동측 인근의 통칭 유유하우스로, 1층 101호는 소매점, 나머지 호실은 생활형숙박시설로 이용 중입니다. 현재 분석 대상 주소는 5층 502호이며, 등기부에는 강현희의 주택임차권이 전유부분 전부에 등기돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 5층502호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 생활형숙박시설로 이용 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 966,856,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준권리 | 2021.02.23. 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 선행하는 점유가 핵심
2019.02.14. 하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2021.02.23. 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권이며, 2026.01.07. 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 그 뒤 설정된 김연숙 근저당권, 경매개시결정, 화성시 압류 및 을구 5번 임차권등기는 등기순위상 매각으로 소멸 대상입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 임차인이 여러 명
현황조사 등에 확인되는 인원은 32명입니다. 이 가운데 말소기준권리보다 전입이 빠른 임차인이 여러 명이고, 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자도 있습니다. 확정일자나 보증금이 확인되지 않은 경우에는 우선변제 여부나 최종 인수액을 추가 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강현희 | 전유부분 전부 | 2019.02.25 | 62,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 2024.11.20 |
| 장준영 | 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 이정훈 | 301호 | 2021.01.18 | 미상 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 이유진 | 306호 | 2019.08.19 | 미상 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 이상민 | 403호 | 2019.02.21 | 미상 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 강민지 | 601호 | 2020.12.23 | 미상 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 김재정 | 604호 | 2019.02.18 | 미상 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 김아름 | 701호 | 2021.01.11 | 미상 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 변일주 | 확인 필요 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 | 확인 필요 |
그 밖에 이보인·이동현·이예랑·나채훈·하민철·한성민·정현용·이서준·유혜진·김보림·이종혁·장미자·전승엽·김민지·남궁한빛·방정빈·김추자·전보영·강한솔·백부천·변영준·피준광·권영민은 확인된 전입일이 말소기준권리 이후입니다. 다만 전체 사건에 다수 호실이 함께 조사돼 있으므로, 실제 입찰 대상 502호와 각 임차인의 점유 호실을 원본 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 |
| 1. 임차인 강현희 보증금 | 62,000,000원 | 34,244,960원 |
| 인수 · 임차인 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 2. 수원화성오산축산업협동조합 근저당 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 김연숙 근저당 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금이 집행비용과 강현희 보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 강현희 미배당 잔액은 27,755,040원이고, 장준영 보증금 75,000,000원이 별도 인수 계산에 포함돼 총 매수인 인수액은 102,755,040원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰돼도 실질취득이 단순히 싸지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 35,280,000원 | 102,755,040원 | 138,035,040원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 24,696,000원 | 113,148,528원 | 137,844,528원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 17,287,200원 | 120,423,970원 | 137,711,170원 |
표면상 최저매각가는 35,280,000원에서 24,696,000원, 17,287,200원으로 계속 내려가지만, 같은 시나리오에서 매수인 인수액은 102,755,040원에서 113,148,528원, 120,423,970원으로 커집니다. 따라서 입찰 판단은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득으로 해야 합니다.
⑤ 시세 판단 — 실거래 근거 없이 ‘저렴’ 판정 금지
동일 호실 또는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 감정가 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 실제 부담액은 최저가 35,280,000원이 아니라 현재 회차 기준 138,035,040원이므로, 외부 시세를 확인할 때도 반드시 이 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역 남동측 인근으로, 주위는 구분상가·음식점·오피스텔·아파트단지가 혼재한 상가밀집지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 병점역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용. 1층 101호는 CU 병점하우스점으로 이용되고, 나머지 호실은 생활형숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 위생·승강기·도시가스·개별난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 사다리형 토지이며 건물 동측·서측·남측 3면이 도로에 접합니다. 공시지가는 1,924,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 현황 확인. 내부구조와 이용현황은 폐문부재로 외부관찰·건축물대장 현황도면·감정평가 전례 등을 참고해 조사됐으므로 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 35,280,000원만 보지 말고 인수액 102,755,040원을 더한 138,035,040원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 강현희 임차권. 보증금 62,000,000원 중 현재 배당 가정의 미배당 27,755,040원이 매수인 인수 대상입니다.
- 장준영 인수. 배당표에는 대항력 있는 장준영의 보증금 75,000,000원이 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 선순위 미상 임차인. 이정훈·이유진·이상민·강민지·김재정·김아름 등은 말소기준보다 전입이 빠르면서 보증금이 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.
- 대항력 미상. 변일주는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
- 호실 대조. 다수 호실 임차인이 함께 조사된 사건이므로 502호에 실제 적용되는 임차관계를 매각물건명세서·현황조사·등기부 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
- 이용상태 확인. 공부상 용도와 감정평가상 실제 이용이 다를 수 있는 생활형숙박시설이므로 현황과 사용승인·건축물대장을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 아니라 인수까지 봐야 한다”
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 72,000,000원에서 35,280,000원까지 내려온 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 현재 회차에서 매수인이 부담하는 인수액은 102,755,040원, 이를 합친 실질취득은 138,035,040원입니다. 강현희의 임차권등기는 배당으로 전액 소멸되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하고, 장준영 보증금 75,000,000원도 현재 배당 계산상 전액 인수로 반영돼 있습니다.
여기에 말소기준권리보다 앞선 전입을 가진 보증금 미상 임차인들이 여럿 존재하고, 전입일 자체가 확인되지 않은 점유자도 있습니다. 따라서 이 물건은 “2회 유찰된 3천만원대 물건”이 아니라 “인수관계 확인이 선행돼야 하는 고위험 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 유찰이 더 진행돼도 실질취득액이 거의 같은 수준으로 유지되는 계산이므로, 권리관계가 완전히 해소되지 않는 한 가격만 내려간다고 투자성이 개선되는 구조가 아닙니다.
