수원지방법원 2024타경88879. 등기상 물건은 경기도 화성시 병점동 381-23, 도로명주소 떡전골로 84-17의 4층 402호입니다. 사건상 용도는 다세대로 분류되어 있으나 감정평가의 이용상태는 1층 101호를 제외한 다수 호실이 생활형숙박시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 심형택이고, 말소기준권리는 2021년 2월 23일 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다.
이 근저당권은 2026년 1월 7일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 기존 3번 근저당권의 이전이므로 순위 자체가 새로 생긴 것은 아닙니다. 그 뒤 김연숙 근저당권, 경매개시결정, 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 점유·임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정상 생활형숙박시설 이용 · 철근콘크리트구조 8층 건물 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 34,790,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 966,856,343원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.23 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 범위가 더 중요하다
2019년 하나은행 근저당은 2021년 2월 23일 이미 말소됐고, 같은 날 심형택의 소유권이전과 수원화성오산축산업협동조합 근저당 설정이 이루어졌습니다. 따라서 2021.02.23이 말소기준일입니다. 이후 김연숙 근저당 150,000,000원, 임의경매개시결정, 화성시 압류는 모두 후순위입니다.
현황조사상 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인 32명이 확인됩니다. 이 중 말소기준일보다 전입일이 빠른 사람은 8명입니다. 장준영은 보증금 75,000,000원이 확인되지만, 이정훈·이유진·이상민·강현희·강민지·김재정·김아름은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보인 | 1층 101호 59.1900㎡ | 2022.07.22 | 40,000,000원 / 월 1,700,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동현 | 201호 | 2023.02.14 | 65,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장준영 | 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | 있음 | 없음 | 인수 위험 |
| 이예랑 | 203호 | 2021.04.05 | 68,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나채훈 | 204호 | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하민철 | 205호 | 2021.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정훈 | 301호 | 2021.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 한성민 | 302호 | 2023.10.19 | 30,000,000원 / 월 280,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현용 | 303호 | 2022.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이서준 | 304호 | 2022.05.30 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 306호 | 2019.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 유혜진 | 401호 | 2024.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보림 | 402호 | 2021.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상민 | 403호 | 2019.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이종혁 | 405호 | 2023.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미자 | 406호 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강현희 | 502호 | 2019.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 전승엽 | 503호 | 2024.04.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 504호 | 2021.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남궁한빛 | 505호 | 2022.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민지 | 601호 | 2020.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 방정빈 | 602호 | 2021.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김추자 | 603호 | 2023.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재정 | 604호 | 2019.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 전보영 | 605호 | 2022.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강한솔 | 606호 | 2021.06.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김아름 | 701호 | 2021.01.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 백부천 | 702호 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변영준 | 703호 | 2021.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 피준광 | 704호 | 2023.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권영민 | 705호 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변일주 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
② 가격 구조 — 49%가 아니라 ‘실질취득 약 7,500만원’을 봐야 한다
감정가는 71,000,000원, 현재 최저매각가는 2회 유찰된 34,790,000원으로 감정가의 49%입니다. 표면가격만 보면 크게 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 장준영의 보증금 75,000,000원이 인수되는 전제에서는 판단 기준이 달라집니다.
| 회차 | 최저가 | 실질취득 보정분 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 34,790,000원 | 40,210,000원 | 75,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 24,353,000원 | 50,647,000원 | 75,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 17,047,100원 | 57,952,900원 | 75,000,000원 |
즉 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 인수분이 늘어, 총 실질취득은 장준영 보증금 약 75,000,000원 수준에서 고정됩니다. 현재 감정가 71,000,000원과 비교하면 실질취득은 감정가의 약 105.6%입니다. 따라서 34,790,000원이라는 최저가를 근거로 “감정가 대비 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,026,220원 |
| 인수 · 임차인 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 33,763,780원 |
| 3. 근저당 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구 1,350,000,000원 중 33,763,780원이 배당되고, 미배당은 1,316,236,220원입니다. 신청채권자의 청구액은 966,856,343원이고 현재 회차 예상배당은 33,763,780원입니다. 장준영 보증금은 배당보다 매수인 승계 위험이 핵심입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역 남동측 인근으로, 주변은 구분상가·음식점·오피스텔과 후면 아파트단지가 혼재한 상가밀집지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 병점역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 1층 101호는 소매점(CU 병점하우스점), 그 밖의 다수 호실은 생활형숙박시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 위생·승강기·도시가스·개별난방·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 소로1류 접함, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다. 공시지가는 1,924,000원/㎡입니다.
- 환금성. 주거전용 아파트가 아니라 다세대 분류와 생활형숙박시설 이용이 겹치는 유형으로, 매수층과 금융·운영 측면을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장준영 인수범위 확인. 202호 점유 장준영의 보증금 75,000,000원 인수 전제가 402호 입찰에도 적용되는지 매각물건명세서 원문에서 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 402호 점유관계 확인. 김보림은 2021.08.13 전입으로 말소기준일 이후라 대항력은 없지만 보증금은 확인되지 않습니다. 실제 계약관계와 점유상태를 재확인해야 합니다.
- 기준일 전 전입자 점검. 장준영 외 이정훈·이유진·이상민·강현희·강민지·김재정·김아름은 보증금·확정일자 미상으로 대항력 가능·미상입니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 장준영 보증금 인수 전제에서는 실질취득이 약 75,000,000원으로 감정가보다 높습니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 3회 유찰 시 24,353,000원, 4회 유찰 시 17,047,100원까지 내려가도 인수 보정분이 증가하므로 실질취득은 약 75,000,000원 수준입니다.
- 용도·이용현황 확인. 사건상 다세대지만 감정상 다수 호실이 생활형숙박시설로 이용 중입니다. 내부는 폐문부재로 외부관찰과 도면 등을 참고해 조사됐으므로 실제 이용현황을 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 매각대상 범위를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가 ≠ 49%짜리 매입”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 34,790,000원입니다. 감정가 71,000,000원의 49%라서 싸 보이지만, 배당 시나리오가 장준영 보증금 75,000,000원을 매수인이 부담하는 구조를 전제로 하는 순간 가격 기준은 완전히 달라집니다. 실질취득은 약 75,000,000원으로 감정가보다 4,000,000원 높습니다.
게다가 본건 주소는 402호, 장준영의 점유부분은 202호로 기재되어 있어 매각대상 범위와 인수 전제의 연결관계가 최종 의사결정의 핵심입니다. 402호 점유자인 김보림은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 사건 전체에는 기준일 전 전입자가 8명 있고 그중 다수의 보증금·확정일자가 미상입니다. 생활형숙박시설 이용, 2회 유찰, 인수범위 불확실성이 함께 겹친 만큼 현재 단계에서는 저가매수형이 아니라 고위험 확인형 물건으로 보는 것이 적절합니다.
