수원지방법원 2024타경88879. 대상은 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 4층 403호입니다. 사건의 말소기준은 2021.02.23. 수원화성오산축산업협동조합 근저당권이고 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이후 김연숙 근저당권 150,000,000원, 경매개시결정, 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기상 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
403호의 이상민은 2019.02.21. 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서고, 임차보증금은 65,000,000원입니다. 배당요구와 우선변제권이 있지만 현재 회차에서는 36,650,860원만 배당되어 28,349,140원이 남습니다. 매각물건명세서상 이 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다. 여기에 장준영의 보증금 75,000,000원도 대항력은 있으나 우선변제권이 없어 전액 인수로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 4층403호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 생활형숙박시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 |
| 소유자 | 심형택 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 37,730,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 966,856,343원 |
| 말소기준 | 2021.02.23. 을구 3번 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 근저당은 지워져도 선순위 임차인은 남는다
2019년 하나은행 근저당권은 2021.02.23. 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 따라서 그보다 먼저 전입한 임차·점유자는 별도로 봐야 합니다. 현황조사상 말소기준 이전 전입으로 대항력이 있는 사람이 8명이며, 이 가운데 이상민과 장준영은 보증금이 확인되지만 나머지 선순위 전입자 중에는 보증금 미상인 사람이 남아 있습니다. 변일주는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
임차인·점유자 현황
현황조사에는 여러 호실의 임차·점유관계가 함께 나타납니다. 특히 말소기준 2021.02.23. 이전 전입자는 대항력 여부와 보증금 잔액을 우선 확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보인 | 1층 101호59.1900㎡ | 2022.07.22 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동현 | 201호 | 2023.02.14 | 65,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장준영 | 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | 대항력 | 없음 | 없음 |
| 이예랑 | 203호 | 2021.04.05 | 68,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나채훈 | 204호 | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하민철 | 205호 | 2021.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정훈 | 301호 | 2021.01.18 | 미상 | 대항력 | 미상 | 없음 |
| 한성민 | 302호 | 2023.10.19 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현용 | 303호 | 2022.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이서준 | 304호 | 2022.05.30 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 306호 | 2019.08.19 | 미상 | 대항력 | 미상 | 없음 |
| 유혜진 | 401호 | 2024.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보림 | 402호 | 2021.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상민 | 전유부분 4층 403호 전부 | 2019.02.21 | 65,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 없음 |
| 이종혁 | 405호 | 2023.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미자 | 406호 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강현희 | 502호 | 2019.02.25 | 미상 | 대항력 | 미상 | 없음 |
| 전승엽 | 503호 | 2024.04.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 504호 | 2021.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남궁한빛 | 505호 | 2022.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민지 | 601호 | 2020.12.23 | 미상 | 대항력 | 미상 | 없음 |
| 방정빈 | 602호 | 2021.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김추자 | 603호 | 2023.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재정 | 604호 | 2019.02.18 | 미상 | 대항력 | 미상 | 없음 |
| 전보영 | 605호 | 2022.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강한솔 | 606호 | 2021.06.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김아름 | 701호 | 2021.01.11 | 미상 | 대항력 | 미상 | 없음 |
| 백부천 | 702호 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변영준 | 703호 | 2021.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 피준광 | 704호 | 2023.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권영민 | 705호 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변일주 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
② 가격 구조 — 유찰될수록 인수가 늘어 실질취득은 거의 그대로
현재 최저가는 37,730,000원으로 감정가 77,000,000원의 49%입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려간 만큼 배당 부족액이 커져 매수인 인수가 늘어납니다. 이 사건에서도 현재 회차의 인수액은 103,349,140원이고, 3회 유찰 시 114,464,398원, 4회 유찰 시 122,245,079원으로 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 37,730,000원 | 103,349,140원 | 141,079,140원 | 1,350,000,000원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 26,411,000원 | 114,464,398원 | 140,875,398원 | 1,350,000,000원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 18,487,700원 | 122,245,079원 | 140,732,779원 | 1,350,000,000원 |
즉 최저가는 37,730,000원에서 18,487,700원까지 내려가지만, 현재 계산 구조의 실질취득은 141,079,140원에서 140,732,779원 수준으로 거의 고정됩니다. 낙찰가 하락을 곧바로 매수원가 하락으로 볼 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실거래 시세와 비교해 싸다고 판단할 근거도 없으므로, 최저가 49% 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,079,140원 |
| 1. 임차인 이상민 보증금 · 우선변제 | 65,000,000원 | 36,650,860원 |
| 인수 · 임차인 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,079,140원을 제외한 36,650,860원이 이상민에게 배당됩니다. 이상민 보증금 미배당 28,349,140원과 장준영 보증금 75,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산되어 총 인수액은 103,349,140원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역 남동측 인근으로, 주변은 구분상가·음식점·오피스텔과 후면 아파트단지가 있는 상가밀집지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 전철 병점역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 1층 101호는 소매점, 그 외 기호는 생활형숙박시설로 이용 중이며 대상 403호도 생활형숙박시설 이용 범주에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 위생·승강기·도시가스·개별난방·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 사다리형 토지이며 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 270.0㎡, 공시지가는 1,924,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 건물 동측·서측·남측으로 도로에 접하고, 비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 49%에 현혹되지 않기. 현재 매수인 인수 103,349,140원을 합치면 실질취득은 141,079,140원입니다.
- 403호 이상민 잔액 확인. 보증금 65,000,000원 중 현재 배당액은 36,650,860원, 부족분은 28,349,140원으로 계산됩니다.
- 장준영 75,000,000원 인수 확인. 대항력은 있으나 우선변제권이 없어 현재 계산에서는 보증금 전액이 매수인 인수입니다.
- 보증금 미상 선순위 전입자 확인. 이정훈·이유진·강현희·강민지·김재정·김아름의 보증금과 배당관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 변일주 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 매각대상 범위 확인. 현황조사에는 여러 호실의 임차관계가 함께 나타나고 배당계산에도 202호 장준영의 보증금이 포함되어 있으므로 403호와 함께 매각되는 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 다세대이고 감정평가상 이용상태는 생활형숙박시설이므로 실제 이용현황과 관련 공부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”가 아니라 “141,079,140원 실질취득”을 봐야 한다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 77,000,000원짜리 물건의 최저가가 37,730,000원까지 내려와 겉으로는 큰 폭의 유찰 할인처럼 보이지만, 매수인 인수액이 103,349,140원이라 현재 실질취득은 141,079,140원입니다. 감정가의 183.2%입니다.
더 유찰되어 최저가가 26,411,000원, 18,487,700원으로 내려가도 인수액은 114,464,398원, 122,245,079원으로 증가해 실질취득은 각각 140,875,398원, 140,732,779원 수준에 머뭅니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수가 늘어 총 부담이 거의 고정되는 구조입니다.
여기에 현재 계산에 잡힌 이상민·장준영 외에도 말소기준 이전 전입자 가운데 보증금 미상자가 있고, 변일주의 대항력도 미상입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없고, 권리 확인 전에는 실질취득액의 상한 자체가 확정됐다고 보기 어려운 사건입니다. 결론은 유찰가는 낮지만 인수위험은 크다 — 등급 D입니다.
