44,100,000원
수원지방법원 2024타경88879. 화성시 병점동 떡전골로 84-17의 7층 704호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 이 건물의 2~35호가 생활형숙박시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 8층이며, 병점역 남동측 인근 상가밀집지에 위치합니다.
등기상 말소기준권리는 2021.02.23. 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 (채권최고액 1,200,000,000원)입니다. 2023년 김연숙 근저당권, 2024년 임의경매개시결정, 2025년 화성시 압류와 피준광의 주택임차권은 모두 그 뒤에 설정됐습니다. 기준 근저당권은 2025.07.24. 확정채권양도를 원인으로 2026.01.07. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 7층704호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 생활형숙박시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 · 대상 7층704호 |
| 소유자 | 심형택 · 2021.02.23. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 청구액 | 966,856,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준권리 | 2021.02.23. 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 등기는 소멸, 임차인 인수는 별개
2019년 하나은행 근저당권은 2021.02.23. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권이 현재 말소기준입니다. 이후 설정된 김연숙 근저당권, 경매개시결정, 화성시 압류, 피준광의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 32명, 선순위 여부를 호실별로 분리 확인
보증기관의 대위·승계 신고로 중복 계산되는 사람은 없으며, 조사상 실제 임차인은 32명입니다. 여러 호실의 임차관계가 함께 조사되어 있으므로 대상 704호와의 직접 관계, 배당요구 및 보증금 회수 여부는 매각서류에서 호실별로 대조해야 합니다.
| 임차인 / 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이보인 · 1층 101호59.1900㎡ | 2022.07.22 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동현 · 201호 | 2023.02.14 | 65,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장준영 · 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예랑 · 203호 | 2021.04.05 | 68,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 나채훈 · 204호 | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하민철 · 205호 | 2021.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정훈 · 301호 | 2021.01.18 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한성민 · 302호 | 2023.10.19 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정현용 · 303호 | 2022.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이서준 · 304호 | 2022.05.30 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유진 · 306호 | 2019.08.19 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유혜진 · 401호 | 2024.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보림 · 402호 | 2021.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상민 · 403호 | 2019.02.21 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종혁 · 405호 | 2023.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장미자 · 406호 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강현희 · 502호 | 2019.02.25 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전승엽 · 503호 | 2024.04.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민지 · 504호 | 2021.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남궁한빛 · 505호 | 2022.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민지 · 601호 | 2020.12.23 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 방정빈 · 602호 | 2021.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김추자 · 603호 | 2023.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재정 · 604호 | 2019.02.18 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전보영 · 605호 | 2022.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강한솔 · 606호 | 2021.06.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김아름 · 701호 | 2021.01.11 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백부천 · 702호 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변영준 · 703호 | 2021.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권영민 · 705호 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변일주 · 부분 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 피준광 · 건물의 전유부분 전부 | 2023.02.22 | 90,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
대상 전유부분 전부에 주택임차권등기를 한 피준광은 임대차계약일 2023.02.04., 확정일자 2023.02.06., 전입·점유개시일 2023.02.22., 보증금 90,000,000원으로 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리 2021.02.23.보다 뒤이므로 이 자료의 판정상 대항력은 없습니다. 임차권등기도 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 해석 — 4,410만원이 아니라 실질취득 약 7,500만원
현재 최저매각가는 44,100,000원으로 감정가 90,000,000원의 49%입니다. 겉으로 보면 큰 폭으로 떨어졌지만, 이 사건은 단순히 최저가만 놓고 가격을 판단하면 안 됩니다. 배당 시뮬레이션에서 장준영의 보증금 75,000,000원이 대항력 있는 매수인 인수 항목으로 반영돼 있기 때문입니다.
더 중요한 것은 장준영 외에도 말소기준보다 앞선 전입자로 판정된 이정훈·이유진·이상민·강현희·강민지·김재정·김아름의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 이들의 인수 범위가 실제 대상 물건에 미치는지와 보증금 잔액을 확정하지 못하면 75,000,000원이 최종 상한이라고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 인수. 임차인 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 42,906,200원 |
| 3. 근저당 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 44,100,000원 중 집행비용 1,193,800원을 제외한 42,906,200원이 기준 근저당권에 배당되는 시뮬레이션입니다. 채권자 총 채권액 1,350,000,000원 중 42,906,200원만 배당되어 미배당액은 1,307,093,800원입니다. 장준영 보증금 75,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수 위험으로 별도 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰될수록 채권 미배당만 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 표시액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 44,100,000원 | 42,906,200원 | 1,307,093,800원 | 75,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 30,869,999원 | 29,914,339원 | 1,320,085,661원 | 75,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 21,608,999원 | 20,820,037원 | 1,329,179,963원 | 75,000,000원 |
신청채권자의 청구액은 966,856,343원인데 현재 회차 예상배당은 42,906,200원뿐이고, 추가 유찰 시 예상배당은 29,914,339원, 20,820,037원으로 더 줄어듭니다. 소유자 잔여금은 세 시나리오 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역 남동측 인근 상가밀집지로, 구분상가·음식점·오피스텔·후면 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 병점역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 1층 101호는 CU 병점하우스점 소매점, 그 외 조사 대상 호실은 생활형숙박시설로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·소로1류 접함·가축사육제한구역·비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·성장관리권역입니다.
- 토지. 지목 대, 사다리형·평지이며 토지면적 270.0㎡, 공시지가 1,924,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 위생·승강기·도시가스·개별난방·소방설비가 있으며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 현장확인. 내부구조와 이용현황은 폐문부재로 외부관찰·건축물대장 현황도면·감정평가 전례 등을 참조한 조사여서 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 49%에 현혹되지 않기. 대항력 인수형 기준 실질취득은 약 75,000,000원으로 판단해야 합니다.
- 장준영 보증금 회수 여부 확인. 75,000,000원이 실제로 얼마나 미배당·인수되는지 배당요구와 배당순위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 선순위 보증금 미상 임차인 확인. 이정훈·이유진·이상민·강현희·강민지·김재정·김아름은 대항력 있음으로 판정됐지만 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 대항력 미상 점유자 확인. 변일주는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
- 704호 직접 점유관계 대조. 피준광은 전유부분 전부에 보증금 90,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입일이 말소기준 뒤라 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
- 공동담보 구조 확인. 기준 근저당권 1,200,000,000원과 김연숙 근저당권 150,000,000원은 공동담보목록이 기재돼 있으므로 대상 호실별 부담관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 생활형숙박시설 이용 재확인. 현장 이용상태와 내부구조가 폐문부재 상태에서 확인된 부분이 있으므로 입찰 전 현황을 다시 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 직접 대조해 인수 범위를 확정해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 볼 것은 인수액이다
이 물건의 표면적 숫자는 감정가 90,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 44,100,000원까지 내려왔다는 것입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 숫자와 다릅니다. 배당 시뮬레이션상 대항력 있는 장준영 보증금 75,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있고, 대항력 인수형 원칙을 적용하면 현재 구간의 실질취득은 약 75,000,000원으로 봐야 합니다.
게다가 대항력 있음으로 판정된 임차인이 총 8명이고 그중 여러 명의 보증금이 확인되지 않았으며, 전입일 자체가 확인되지 않은 점유자도 있습니다. 대상 호실의 피준광 임차권은 기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리되지만, 그것만으로 사건 전체의 임차인 인수 위험이 해소되는 것은 아닙니다. 다회유찰·생활형숙박시설 이용·선순위 임차인 미상 위험이 동시에 겹친 고위험형입니다. 결론은 최저가는 낮지만, 권리확정 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵다입니다.
