수원지방법원 2024타경88879. 경기도 화성시 병점동, 병점역 남동측 인근의 통칭 ‘유유하우스’ 3층 302호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 기호(2-35)가 생활형숙박시설로 기재돼 있습니다. 소유자는 심형택이며 2021.02.23 소유권을 이전받았습니다. 말소기준권리는 같은 날 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다.
표면적인 등기 구조만 보면 말소기준 이후의 김연숙 근저당권, 경매개시결정, 국·화성시 압류, 한성민 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준일보다 먼저 전입한 임차인들입니다. 자료상 대항력 있음으로 판정된 임차인이 8명이고, 이 가운데 장준영은 보증금 75,000,000원이 확인돼 배당 시나리오상 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정 이용상태 생활형숙박시설 |
| 소유자 | 심형택 · 2021.02.23 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 34,300,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권 관련 청구 | 966,856,343원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.23 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 선순위 임차인이 문제
2019.02.14 설정된 하나은행 근저당권은 2021.02.23 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.02.23 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.01.07 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 설정된 김연숙 근저당권과 국·화성시 압류, 한성민의 주택임차권등기는 말소기준 후순위입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 32명, 대항력 有 8명
보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없으며 자료상 실제 임차인은 32명입니다. 이 중 대항력 있음으로 판정된 사람은 장준영·이정훈·이유진·이상민·강현희·강민지·김재정·김아름입니다. 변일주는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 장준영 외 대항력 임차인들의 보증금 상당수가 확인되지 않으므로 장준영 75,000,000원만으로 전체 인수위험이 끝났다고 볼 수 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보인 | 1층 101호59.1900㎡ | 2022.07.22 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동현 | 201호 | 2023.02.14 | 65,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장준영 | 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 이예랑 | 203호 | 2021.04.05 | 68,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나채훈 | 204호 | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하민철 | 205호 | 2021.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정훈 | 301호 | 2021.01.18 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 정현용 | 303호 | 2022.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이서준 | 304호 | 2022.05.30 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 306호 | 2019.08.19 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 유혜진 | 401호 | 2024.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보림 | 402호 | 2021.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상민 | 403호 | 2019.02.21 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 이종혁 | 405호 | 2023.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미자 | 406호 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강현희 | 502호 | 2019.02.25 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 전승엽 | 503호 | 2024.04.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 504호 | 2021.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남궁한빛 | 505호 | 2022.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민지 | 601호 | 2020.12.23 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 방정빈 | 602호 | 2021.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김추자 | 603호 | 2023.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재정 | 604호 | 2019.02.18 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 전보영 | 605호 | 2022.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강한솔 | 606호 | 2021.06.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김아름 | 701호 | 2021.01.11 | 미상 | 있음 | 미상 | 없음 |
| 백부천 | 702호 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변영준 | 703호 | 2021.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 피준광 | 704호 | 2023.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권영민 | 705호 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변일주 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한성민 | 전유부분 전부 | 2023.10.19 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 먼저 인수위험을 봐야 한다
비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 수는 없습니다. 따라서 이 사건에서 최저가 34,300,000원이 감정가 70,000,000원의 49%라는 사실만으로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 정확도 기준에 따라 장준영 보증금 75,000,000원이 낙찰가를 초과하는 대항력 인수형으로 보고, 가격 비교 기준은 실질취득 약 75,000,000원으로 잡아야 합니다.
이 실질취득 기준은 감정가 70,000,000원보다도 높습니다. 게다가 2회 유찰 후에도 신청채권 966,856,343원은 충족되지 않고, 3회·4회 유찰 시에도 배당 부족액이 계속 커지는 구조입니다. 가격 하락 자체가 매수인에게 자동으로 이익으로 전환되는 사건이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,017,400원 |
| 인수 · 임차인 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 33,282,600원 |
| 3. 근저당권 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 34,300,000원 중 집행비용 1,017,400원을 제외한 33,282,600원이 선순위 근저당권에 배당되는 시나리오입니다. 채권자 총 채권액 1,350,000,000원 중 33,282,600원만 배당돼 미배당액은 1,316,717,400원입니다. 장준영 보증금 75,000,000원은 우선변제권 없이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 더 유찰돼도 핵심 인수위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 1,316,717,400원 | 75,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 1,326,822,180원 | 75,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 16,807,000원 | 16,104,474원 | 1,333,895,526원 | 75,000,000원 |
3회 유찰 시 매각가는 24,010,000원, 4회 유찰 시 16,807,000원까지 낮아지지만 시나리오상 매수인 인수액 75,000,000원은 그대로입니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가 하락만 보고 투자 매력이 커졌다고 평가할 수 없습니다. 특히 확인되지 않은 선순위 임차보증금까지 존재해 추가 유찰은 권리 불확실성을 해결하지 못합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 병점동 ‘병점역’ 남동측 인근이며, 주위는 병점역 인근 상가밀집지대로 구분상가·음식점·오피스텔·후면 아파트단지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 전철 병점역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호(1)는 소매점인 CU 병점하우스점, 기호(2-35)는 생활형숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 위생설비·승강기설비·도시가스설비·개별난방설비·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지로 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용 중이며 건물 동측·서측·남측으로 3면이 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로1류 접함, 가축사육제한구역 전부제한, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장준영 보증금. 75,000,000원 전액 인수 시나리오가 핵심입니다. 최저가 34,300,000원만 기준으로 판단하지 말고 대항력 임차인의 미배당 보증금 승계 여부를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 추가 대항력 임차인. 이정훈·이유진·이상민·강현희·강민지·김재정·김아름의 보증금이 미상입니다. 이들의 임대차계약·보증금·배당요구·점유관계를 확인하지 않으면 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 판정 미상 점유자. 변일주는 전입일과 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정할 수도, 없음으로 단정할 수도 없습니다.
- 한성민 임차권등기. 보증금 30,000,000원, 전입 2023.10.19, 확정일자 2024.07.22이며 말소기준 이후라 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다.
- 권리 이전. 말소기준 근저당권은 2026.01.07 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있으므로 현재 권리자 관계를 등기부 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 실거래 비교자료가 없는 상황에서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 마세요. 이 사건은 실질취득 약 75,000,000원과 추가 인수 가능성을 우선 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “75,000,000원 인수”가 먼저다
이 사건은 낮은 최저가 때문에 언뜻 할인폭이 커 보이지만, 권리구조를 넣는 순간 해석이 바뀝니다. 말소기준은 2021.02.23 수원화성오산축산업협동조합 근저당권으로 명확하고 후순위 등기 대부분은 소멸하지만, 그보다 앞선 전입을 가진 대항력 임차인이 8명 존재합니다. 확인된 장준영 보증금만 75,000,000원이고 배당 시나리오상 전액 매수인 인수입니다.
따라서 현재 최저가 34,300,000원을 놓고 ‘감정가의 49%라 싸다’고 평가하면 안 됩니다. 대항력 인수형의 가격 판단 기준은 실질취득 약 75,000,000원이며 이는 감정가 70,000,000원보다 높습니다. 게다가 장준영 외 대항력 임차인의 보증금 미상과 변일주의 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 가격보다 권리 확인이 먼저이고, 현재 자료만으로는 낮은 최저가가 매력으로 전환되지 않는 고위험형 사건으로 보는 것이 맞습니다.
