수원지방법원 2024타경88879. 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 6층605호 물건입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태에는 1층 101호를 제외한 호실들이 생활형숙박시설로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층이며, 본건이 속한 건물은 병점역 남동측 인근 상가밀집지대에 위치합니다.
권리의 출발점은 2021.02.23 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다. 2019.02.14 주식회사하나은행 근저당권은 2021.02.23 이미 말소됐고, 이후 김연숙 근저당권·임차권등기·경매개시결정·화성시 압류는 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 다만 등기권리가 소멸하는 것과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 6층605호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 생활형숙박시설 이용 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 966,856,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 공시지가 1,924,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당은 지워져도 임차보증금은 별도다
말소기준권리는 2021.02.23 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며 채무자는 심형택, 근저당권자는 수원화성오산축산업협동조합입니다. 해당 근저당권은 2025.07.24 확정채권양도를 원인으로 2026.01.07 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
② 임차관계 — 장준영 7,500만원 인수가 핵심
현황조사와 문건접수에는 건물 여러 호실의 임차관계가 함께 나타납니다. 이 가운데 장준영은 2021.01.18 전입으로 말소기준일 2021.02.23보다 앞서며, 보증금은 75,000,000원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 장준영에게 배당되는 금액을 0원으로 두고 보증금 전액 75,000,000원을 매수인 인수로 산정합니다.
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장준영 | 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | 有 | 미상 | 없음 |
| 이정훈 | 301호 | 2021.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 306호 | 2019.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이상민 | 403호 | 2019.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강현희 | 502호 | 2019.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강민지 | 601호 | 2020.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김재정 | 604호 | 2019.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김아름 | 701호 | 2021.01.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 변일주 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전보영 | 건물의 전부 | 2022.05.23 | 110,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 말소기준일 이전 전입 점유자는 대항력을 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다. 전보영은 2022.05.23 전입, 2022.05.11 확정일자, 보증금 110,000,000원의 임차권등기가 있으나 말소기준권리 이후 전입입니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,273,180원 |
| 인수 · 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 47,236,820원 |
| 을구 4번 근저당 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당 채권 합계 1,350,000,000원 중 예상 배당액은 47,236,820원, 미배당액은 1,302,763,180원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 매각가와 별개로 인수는 남는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 데이터상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 48,510,000원 | 47,236,820원 | 1,302,763,180원 | 75,000,000원 |
| 3회 유찰 (34%) | 33,957,000원 | 32,945,774원 | 1,317,054,226원 | 75,000,000원 |
| 4회 유찰 (24%) | 23,769,900원 | 22,942,042원 | 1,327,057,958원 | 75,000,000원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가는 33,957,000원, 다시 한 차례 더 진행되면 23,769,900원으로 내려갑니다. 그러나 제공된 시뮬레이션에서는 세 회차 모두 매수인 인수액을 75,000,000원으로 두고 있습니다. 즉 이 사건은 유찰률보다 인수 구조를 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역 남동측 인근으로, 주변은 구분상가·음식점·오피스텔·후면 아파트단지 등이 있는 상가밀집지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 병점역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(2-35)는 생활형숙박시설로 이용 중이며, 사건상 용도 표기는 다세대입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 위생·승강기·도시가스·개별난방·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지로 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용 중이며 일반상업지역입니다.
- 도로. 건물 동측·서측·남측 3면이 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로1류 접함, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장준영 보증금. 현재 배당 시뮬레이션은 75,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 배당요구·확정일자·점유관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 선전입 점유자. 이정훈·이유진·이상민·강현희·강민지·김재정·김아름은 말소기준일 이전 전입으로 나타나지만 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 인수금액을 확정할 수 없습니다.
- 변일주. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 전보영 임차권등기. 보증금 110,000,000원, 전입 2022.05.23, 확정일자 2022.05.11이며 말소기준권리 이후 전입으로 분류돼 있습니다.
- 공동담보 근저당. 말소기준 근저당 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2021-512호가 기재돼 있습니다.
- 유찰률 착시. 감정가 99,000,000원 대비 최저가 48,510,000원이라는 49% 수치만으로 취득가를 판단하지 마십시오.
- 이용현황 재확인. 감정평가 당시 내부구조와 이용현황은 폐문부재로 외부관찰·건축물대장 현황도면·감정평가 전례 등을 참조한 것으로 기재돼 있어 현황 확인이 중요합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 “누가 얼마를 인수시키는가”가 먼저다
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 99,000,000원에서 2회 유찰된 최저가 48,510,000원입니다. 하지만 권리분석에서는 이 숫자가 출발점일 뿐입니다. 장준영은 말소기준일보다 앞선 2021.01.18 전입이고 보증금은 75,000,000원이며, 배당 시뮬레이션은 그 보증금을 전액 매수인 인수로 처리합니다. 현재 회차에서 이를 더한 보수적 부담은 123,510,000원입니다.
더 중요한 것은 장준영 한 명으로 끝나지 않는다는 점입니다. 말소기준일 이전에 전입했으나 보증금이 확인되지 않은 점유자가 여럿 있고, 전입일 자체가 확인되지 않은 점유자도 있습니다. 따라서 이 사건은 “2회 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “미상 임차관계까지 정리한 뒤에야 가격을 볼 수 있다”가 맞는 순서입니다. 권리관계가 확정되지 않은 상태에서 낮은 최저가만을 근거로 입찰하기에는 리스크가 큰 물건입니다.
