47,040,000원
수원지방법원 2024타경88879. 경기도 화성시 병점동, 떡전골로 84-17의 4층 406호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 이 건물의 2호부터 35호가 생활형숙박시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 말소기준은 2021년 2월 23일 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 김연숙 근저당권, 경매개시결정, 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 정리됩니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기권리가 아니라 점유·임차관계입니다. 현황조사에 이름이 기재된 실제 점유자는 32명이고, 보증기관 대위·승계로 중복 기재된 사람은 없습니다. 이 가운데 전입일이 말소기준보다 앞선 것으로 판정된 사람이 8명, 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능한 사람이 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 4층406호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 생활형숙박시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 966,856,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유위험은 별도
2019년 하나은행 근저당권은 2021년 2월 23일 이미 말소됐습니다. 같은 날 심형택 앞으로 소유권이전이 이뤄졌고, 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권이 설정돼 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 이 근저당권은 2026년 1월 7일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 김연숙의 후순위 근저당권 150,000,000원, 임의경매개시결정, 화성시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 점유자 32명
현황조사에 기재된 점유자는 모두 실제 점유자로, 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 본건 406호에는 장미자가 기재돼 있으며 전입일은 2022.04.07로 말소기준일 이후여서 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보인 · 1층 101호59.1900㎡ | 2022.07.22 | 40,000,000원 / 1,700,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동현 · 201호 | 2023.02.14 | 65,000,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장준영 · 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | 있음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예랑 · 203호 | 2021.04.05 | 68,500,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 나채훈 · 204호 | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.11.11 | 해당 없음 |
| 하민철 · 205호 | 2021.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.11.22 | 해당 없음 |
| 이정훈 · 301호 | 2021.01.18 | 미상 | 있음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한성민 · 302호 | 2023.10.19 | 30,000,000원 / 280,000원 | 없음 | 미상 | 2024.12.09 | 해당 없음 |
| 정현용 · 303호 | 2022.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.11.08 | 해당 없음 |
| 이서준 · 304호 | 2022.05.30 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유진 · 306호 | 2019.08.19 | 미상 | 있음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유혜진 · 401호 | 2024.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.12.06 | 해당 없음 |
| 김보림 · 402호 | 2021.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상민 · 403호 | 2019.02.21 | 미상 | 있음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종혁 · 405호 | 2023.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장미자 · 406호 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강현희 · 502호 | 2019.02.25 | 미상 | 있음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전승엽 · 503호 | 2024.04.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민지 · 504호 | 2021.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 남궁한빛 · 505호 | 2022.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.10.14 | 해당 없음 |
| 강민지 · 601호 | 2020.12.23 | 미상 | 있음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 방정빈 · 602호 | 2021.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.10.14 | 해당 없음 |
| 김추자 · 603호 | 2023.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재정 · 604호 | 2019.02.18 | 미상 | 있음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 전보영 · 605호 | 2022.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강한솔 · 606호 | 2021.06.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김아름 · 701호 | 2021.01.11 | 미상 | 있음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 백부천 · 702호 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.11.27 | 해당 없음 |
| 변영준 · 703호 | 2021.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 피준광 · 704호 | 2023.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.11.22 | 해당 없음 |
| 권영민 · 705호 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 2024.12.18 | 해당 없음 |
| 변일주 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 약 7,500만원
현재 최저매각가는 47,040,000원이지만, 배당 시뮬레이션은 장준영의 보증금 75,000,000원을 대항력 있는 인수형 보증금으로 잡고 있습니다. 이처럼 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 최저가만 내려가는 것이 실질적인 취득원가 절감으로 이어지지 않습니다. 실질취득 기준은 약 75,000,000원으로 고정해 판단해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 실질취득 | 실질취득 계산상 인수 반영분 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 47,040,000원 | 75,000,000원 | 27,960,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 32,927,999원 | 75,000,000원 | 42,072,001원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 23,049,599원 | 75,000,000원 | 51,950,401원 |
대항력 인수형 판단 기준에 따라 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수 반영분이 늘어, 실질취득은 약 75,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 47,040,000원·32,927,999원·23,049,599원만 놓고 “유찰될수록 싸진다”고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,720원 |
| 인수 · 임차인 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 45,793,280원 |
| 3. 근저당 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당권자들에게 배당되는 금액은 45,793,280원이고, 채권자 총 미배당은 1,304,206,720원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역 남동측 인근으로, 주변은 병점역 상가밀집지대이며 구분상가·음식점·오피스텔·후면 아파트단지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 병점역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 건물 1층 101호는 소매점(CU 병점하우스점), 2호부터 35호는 생활형숙박시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 위생·승강기·도시가스·개별난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 토지면적 270.0㎡, 공시지가 1,924,000원/㎡이며 군용비행장 소음대책구역 제3종구역·비행안전제2구역·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 접근성. 건물 동측·서측·남측으로 3면이 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수관계 원본 확인. 배당 시뮬레이션에서 장준영 보증금 75,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 있으나 점유부분은 202호로 기재돼 있습니다. 본건 406호와의 적용관계를 매각물건명세서에서 우선 확인해야 합니다.
- 406호 장미자 확인. 장미자의 전입일은 2022.04.07로 말소기준 이후지만 보증금이 확인되지 않습니다. 계약서·배당요구·점유관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 대항력 8명 재검증. 장준영·이정훈·이유진·이상민·강현희·강민지·김재정·김아름은 말소기준 이전 전입으로 판정돼 있습니다.
- 판정 미상 점유자. 변일주는 전입일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
- 유찰가 착시 주의. 2회 유찰로 최저가가 47,040,000원까지 내려왔지만 인수형 구조에서는 실질취득 약 75,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 생활형숙박시설 이용. 감정평가상 해당 건물 다수 호실이 생활형숙박시설로 이용 중입니다. 일반 공동주택과 다른 이용·환금 특성을 감안해야 합니다.
- 현황 재확인. 감정평가 시 내부구조·이용현황은 폐문부재로 외부관찰, 건축물대장 현황도면, 감정평가 전례 등을 참조한 부분이 있어 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.
맺으며 — 최저가보다 ‘누가 얼마를 인수하느냐’가 먼저다
이 사건은 감정가 96,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 47,040,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 배당 시뮬레이션상 대항력 있는 장준영의 보증금 75,000,000원이 인수 대상으로 잡혀 있어 실질취득은 약 75,000,000원으로 고정해 봐야 합니다. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 이 핵심은 달라지지 않습니다.
여기에 현황조사상 대항력 있는 점유자가 8명, 대항력 판정이 불가능한 점유자가 1명이고, 본건 406호의 장미자도 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 75,000,000원 인수대상으로 계산된 장준영의 점유부분은 202호로 기재돼 있어 406호와의 적용관계를 원본에서 대조하지 않고는 안전한 결론을 내리기 어렵습니다. 최저가는 낮지만 권리·점유 확인 난도는 높습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 인수관계와 호실별 점유관계를 확정해야 하는 사건입니다.
