수원지방법원 2024타경88879. 대상은 화성시 병점동 떡전골로 84-17의 2층 203호입니다. 사건상 용도 표기는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 기호(2-35)를 생활형숙박시설로 기재하고 있습니다. 감정가는 75,000,000원, 2회 유찰된 현재 회차 최저가는 36,750,000원입니다. 그러나 이 사건의 가격 판단은 최저가에서 끝나지 않습니다. 203호 임차인 이예랑의 전입일은 2021.04.05로, 말소기준권리인 김연숙 근저당권의 2023.10.17보다 앞섭니다.
등기부에는 이예랑의 주택임차권이 2024.12.05 등기되어 있고 임차보증금은 68,300,000원입니다. 임대차계약일은 2021.03.12과 2023.03.27, 확정일자는 2021.03.12 및 2023.04.07로 기재되어 있습니다. 임차권 경정등기 5-2·5-3은 같은 임차권의 경정 내역이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 2층203호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 생활형숙박시설 이용 |
| 소유자 | 심형택 · 2021.02.23 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 36,750,000원 (2회 유찰) |
| 최저가 비율 | 감정가의 49% |
| 신청채권자 / 청구액 | 수원화성오산축산업협동조합 / 966,856,343원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.17 을구 4번 근저당권 · 김연숙 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 기재 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기 권리판정상 현재 말소기준은 2023.10.17 김연숙 근저당권 150,000,000원입니다. 그 뒤의 경매개시결정과 국·화성시 압류, 2024.12.05 임차권등기는 등기 순위만 보면 매각으로 소멸 대상으로 잡혀 있습니다. 다만 임차권등기 자체가 뒤에 잡혔다는 이유로 임차인의 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다. 이예랑의 전입은 2021.04.05로 말소기준보다 먼저이며, 제공된 권리판정도 대항력 있음·매수인 인수 가능성으로 분류합니다.
② 203호 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 68,300,000원
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이예랑 | 주거용, 건물의 전부 · 임차권등기 | 2021.04.05 | 68,300,000원 | 2024.12.05 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 가능 |
이예랑의 임차보증금은 68,300,000원이고 현재 최저가 36,750,000원보다 큽니다. 이처럼 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 입찰가가 내려갈수록 미회수 보증금 승계분이 커지므로, 매수인의 실질취득가는 낙찰가가 아니라 보증금 수준인 약 68,300,000원으로 고정해서 판단해야 합니다.
③ 가격 구조 — 유찰이 더 진행돼도 총취득가는 크게 내려가지 않는다
현재 회차의 매각가정은 36,750,000원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 25,725,000원, 4회 유찰 시 18,007,500원으로 내려갑니다. 표면적인 낙찰가는 계속 낮아지지만 203호에는 68,300,000원의 선순위 대항력 보증금이 걸려 있으므로 실질취득가는 세 회차 모두 약 68,300,000원 수준으로 보는 것이 핵심입니다.
| 회차 | 매각가정 | 채권 미배당 | 203호 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 36,750,000원 | 114,311,500원 | ≈ 68,300,000원 |
| 3회 유찰 시 | 25,725,000원 | 125,138,050원 | ≈ 68,300,000원 |
| 4회 유찰 시 | 18,007,500원 | 132,716,635원 | ≈ 68,300,000원 |
현재 실질취득 판단액 68,300,000원은 감정가 75,000,000원의 약 91.1%입니다. 따라서 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 동일 호실·유사 물건의 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 근거가 없으므로, 감정가 대비 91.1%라는 수준 자체를 “시세보다 싸다”는 근거로 사용할 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,061,500원 |
| 임차인 이예랑 보증금 | 68,300,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 김연숙 | 150,000,000원 | 35,688,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가정에서는 집행비용 1,061,500원을 제외한 35,688,500원이 김연숙 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 대비 114,311,500원이 미배당으로 남는 구조입니다. 임차인 이예랑의 예상배당은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 입찰판단의 실질취득가는 대항력 인수형 규칙에 따라 보증금 68,300,000원 수준으로 고정해 평가합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역 남동측 인근. 주위는 병점역 인근 상가밀집지대로 구분상가·음식점·오피스텔·후면 아파트단지 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 병점역이 있어 대중교통여건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(2-35)는 생활형숙박시설로 이용 중입니다. 본 호실도 이 범주에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 위생·승강기·도시가스·개별난방·소방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 사다리형 토지이며 공시지가 1,924,000원/㎡입니다. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 현황 확인. 내부구조와 이용현황은 폐문부재로 외부관찰·건축물대장 현황도면·감정평가 전례 등을 참조한 것으로 기재되어 있어 현장 재확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 203호 임차관계 재확인. 이예랑의 실제 점유상태, 임대차 종료 여부, 배당관계와 미회수 보증금 범위를 매각물건명세서·현황조사·임차권등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 최저가가 아니라 총취득가로 비교. 응찰 판단 기준은 36,750,000원이 아니라 실질취득 약 68,300,000원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 25,725,000원, 4회 유찰 시 18,007,500원까지 내려가도 대항력 보증금 때문에 총취득가가 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
- 용도 확인. 사건상 다세대 표기와 감정평가상 생활형숙박시설 이용상태를 함께 확인하고, 실제 사용·임대·매각 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 타 호실 분리. 같은 건물의 다른 호실 임차인은 203호 권리분석에 보증금으로 중복 합산하지 말고, 본 호실에 귀속되는 권리만 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 2025.04.28 국 압류와 2025.09.10 화성시 압류가 존재하므로 배당 및 체납 관련 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 매각결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.09.07이므로 실제 매각·변경·유찰 여부는 법원 기록으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “6,830만원 실질취득”을 봐야 한다
표면만 보면 감정가 75,000,000원짜리 물건을 36,750,000원에 시작하는 2회 유찰 사건입니다. 그러나 203호에는 2021.04.05 전입한 이예랑의 대항력 임차관계와 68,300,000원의 보증금이 존재합니다. 보증금이 최저가보다 큰 만큼, 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수되는 미회수 보증금이 그만큼 늘어 매수인의 실질취득가는 약 68,300,000원 수준으로 고정됩니다.
감정가 대비로도 약 91.1% 수준이며, 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 없는 상황에서 이를 “시세보다 싸다”고 평가할 수는 없습니다. 여기에 감정평가상 이용상태가 생활형숙박시설이고, 내부현황도 폐문부재로 외부자료를 참고해 평가됐습니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가보다 임차보증금 승계와 실제 이용상태를 먼저 확인해야 하는 권리복합형 물건입니다. 결론은 최저가는 낮지만 실질취득 할인은 제한적 — 보수적 접근입니다.
