48,510,000원
수원지방법원 2024타경88879. 경기도 화성시 떡전골로 84-17의 5층 505호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 1층 101호를 제외한 나머지 호실이 생활형숙박시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 심형택이며, 2021.02.23 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 김연숙 근저당권, 임의경매개시결정, 화성시 압류와 남궁한빛의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기 순위만 보면 끝나는 물건이 아닙니다. 현황조사상 말소기준일보다 먼저 전입한 임차인이 다수 존재하고, 이 가운데 보증금이 확인된 장준영은 75,000,000원입니다. 현재 최저가 48,510,000원보다 보증금이 크므로, 정확도 기준상 이 임차인만 놓고 보더라도 실질취득 기준은 낙찰가가 아니라 약 75,000,000원 수준으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 5층505호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 생활형숙박시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 · 5층 505호 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 966,856,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위보다 선순위 임차관계가 핵심
2019.02.14 설정됐던 주식회사하나은행 근저당권은 2021.02.23 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.01.07 농업협동조합자산관리회사로 이전 등기됐습니다. 김연숙의 후순위 근저당권, 경매개시결정, 화성시 압류, 말소기준 뒤 전입한 임차관계는 등기 순위상 후순위입니다.
임차관계 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이보인 | 1층 101호59.1900㎡ | 2022.07.22 | 40,000,000원 | 1,700,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이동현 | 201호 | 2023.02.14 | 65,000,000원 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장준영 | 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | — | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이예랑 | 203호 | 2021.04.05 | 68,500,000원 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 나채훈 | 204호 | 2023.03.02 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 하민철 | 205호 | 2021.03.10 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이정훈 | 301호 | 2021.01.18 | 미상 | — | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한성민 | 302호 | 2023.10.19 | 30,000,000원 | 280,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정현용 | 303호 | 2022.02.11 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이서준 | 304호 | 2022.05.30 | 100,000,000원 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이유진 | 306호 | 2019.08.19 | 미상 | — | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유혜진 | 401호 | 2024.08.28 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김보림 | 402호 | 2021.08.13 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이상민 | 403호 | 2019.02.21 | 미상 | — | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이종혁 | 405호 | 2023.06.26 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장미자 | 406호 | 2022.04.07 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강현희 | 502호 | 2019.02.25 | 미상 | — | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전승엽 | 503호 | 2024.04.02 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민지 | 504호 | 2021.03.29 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강민지 | 601호 | 2020.12.23 | 미상 | — | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 방정빈 | 602호 | 2021.12.14 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김추자 | 603호 | 2023.07.12 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김재정 | 604호 | 2019.02.18 | 미상 | — | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전보영 | 605호 | 2022.05.23 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강한솔 | 606호 | 2021.06.07 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김아름 | 701호 | 2021.01.11 | 미상 | — | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 백부천 | 702호 | 2022.08.22 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 변영준 | 703호 | 2021.03.03 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 피준광 | 704호 | 2023.02.22 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권영민 | 705호 | 2024.05.07 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 변일주 | 미상 | 미상 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 남궁한빛 | 건물 전부 | 2022.09.05 | 120,000,000원 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
남궁한빛의 임차권등기에는 임대차계약일자 2022.08.17, 주민등록일자·점유개시일자 2022.09.05, 확정일자 2022.08.17, 임차보증금 120,000,000원이 기재돼 있으나, 전입은 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래가보다 ‘실질취득’부터 계산
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 99,000,000원에서 최저가 48,510,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
더 중요한 것은 장준영의 보증금입니다. 장준영은 2021.01.18 전입해 2021.02.23 말소기준보다 앞서고, 보증금은 75,000,000원입니다. 현재 최저가 48,510,000원보다 보증금이 큰 대항력 인수형이므로, 낙찰가가 더 내려가더라도 이 임차인 기준 실질취득은 약 75,000,000원 수준으로 보아야 합니다. 여기에 다른 선순위 임차인 7명의 보증금이 미상이고 변일주의 대항력도 판정되지 않아 최종 인수액은 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,273,180원 |
| 인수 · 임차인 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 47,236,820원 |
| 3. 근저당 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 1,273,180원 공제 후 수원화성오산축산업협동조합 근저당에 47,236,820원이 배당되고, 김연숙 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권 미배당액은 1,302,763,180원입니다. 장준영 보증금은 배당 0원·매수인 인수로 계산돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역 남동측 인근으로, 주변은 구분상가·음식점·오피스텔과 후면 아파트단지가 섞인 상가밀집지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 병점역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 1층 101호는 소매점(CU 병점하우스점), 그 밖의 조사 호실은 생활형숙박시설로 이용 중입니다.
- 도로. 건물 동측·서측·남측 3면이 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 1,924,000원/㎡, 토지면적은 270.0㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 없으나, 내부구조와 이용현황은 폐문부재로 외부관찰·건축물대장 현황도면·감정평가 전례 등을 참조한 것으로 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 장준영 보증금부터 확인. 75,000,000원이 현재 최저가 48,510,000원보다 크므로, 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 선순위 임차인 7명의 보증금 확인. 이정훈·이유진·이상민·강현희·강민지·김재정·김아름은 대항력이 있으나 보증금이 미상입니다.
- 변일주 확인. 전입일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다.
- 유찰을 할인으로 오해하지 않기. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔어도 인수형 임차인의 보증금과 미상 인수액을 제외하고 가격 메리트를 계산하면 안 됩니다.
- 생활형숙박시설 이용상태 확인. 감정평가상 이용현황과 현장 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 직접 대조해 인수액을 확정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “얼마를 떠안는가”
감정가 99,000,000원짜리 물건이 2회 유찰돼 48,510,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 장준영은 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금 75,000,000원이 확인돼 있어, 현재 회차에서는 최저가보다 보증금이 더 큰 대항력 인수형입니다. 따라서 이 임차인만 기준으로도 실질취득은 약 75,000,000원 수준으로 봐야 하며, 추가로 보증금 미상인 대항력 임차인 7명과 대항력 판정 자체가 미상인 점유자까지 남아 있습니다.
후순위 권리는 소멸하지만 임차관계는 고위험. 실거래 자료가 없어 시세 대비 메리트도 확인할 수 없습니다. 3회·4회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 이를 곧바로 저가 매수 기회로 해석할 사건이 아닙니다. 이 물건의 선결조건은 선순위 임차인별 보증금과 실제 인수액을 먼저 확정하는 것입니다.
