수원지방법원 2024타경88879. 등기상 소유자는 심형택이고, 2021년 2월 23일 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 김연숙 근저당, 임의경매개시결정, 화성시 압류, 변영준 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다. 현황조사상 대항력 있는 임차인이 8명이고, 그중 장준영만 보증금 75,000,000원이 확인되며 나머지 7명의 보증금은 확인되지 않았습니다.
현재 최저가는 38,220,000원으로 감정가 78,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 두 차례 유찰로 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 장준영의 보증금 75,000,000원이 최저가보다 큽니다. 이 경우 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 커지는 구조이므로 실질취득 기준은 약 75,000,000원으로 봐야 합니다. 3회 유찰 시 26,754,000원, 4회 유찰 시 18,727,800원으로 내려가더라도 알려진 보증금만 놓고 보면 실질취득이 함께 낮아지는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 7층703호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 생활형숙박시설 이용 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 38,220,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 청구 | 966,856,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준 | 2021.02.23 수원화성오산축산업협동조합 근저당 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 어렵다
2019년 하나은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2021년 2월 23일 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 2026년 1월 7일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2023년 김연숙 근저당, 2024년 임의경매개시결정, 2025년 화성시 압류와 변영준 임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 32명
보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없으며, 조사된 실제 임차인은 32명입니다. 대항력 있는 임차인은 8명, 대항력 없는 임차인은 23명, 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상인 임차인은 변일주 1명입니다. 우선변제 여부가 확인되지 않은 임차인은 이를 임의로 인정하지 않았습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이보인 · 1층 101호59.1900㎡ | 2022.07.22 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동현 · 201호 | 2023.02.14 | 65,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장준영 · 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예랑 · 203호 | 2021.04.05 | 68,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 나채훈 · 204호 | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하민철 · 205호 | 2021.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정훈 · 301호 | 2021.01.18 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한성민 · 302호 | 2023.10.19 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정현용 · 303호 | 2022.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이서준 · 304호 | 2022.05.30 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이유진 · 306호 | 2019.08.19 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유혜진 · 401호 | 2024.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김보림 · 402호 | 2021.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상민 · 403호 | 2019.02.21 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종혁 · 405호 | 2023.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장미자 · 406호 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강현희 · 502호 | 2019.02.25 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전승엽 · 503호 | 2024.04.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민지 · 504호 | 2021.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 남궁한빛 · 505호 | 2022.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강민지 · 601호 | 2020.12.23 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 방정빈 · 602호 | 2021.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김추자 · 603호 | 2023.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재정 · 604호 | 2019.02.18 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전보영 · 605호 | 2022.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강한솔 · 606호 | 2021.06.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김아름 · 701호 | 2021.01.11 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백부천 · 702호 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 피준광 · 704호 | 2023.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 권영민 · 705호 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 변일주 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 변영준 · 건물의 전유부분 전부 | 2021.03.03 | 65,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 내려가지 않는다
실거래 시세 자료는 확인되지 않으므로 시세 대비 할인 여부를 판단하지 않습니다. 대신 이 사건은 낙찰가와 대항력 보증금의 관계를 봐야 합니다. 장준영의 확인된 보증금 75,000,000원은 현재 최저가 38,220,000원보다 큽니다. 정확도 기준에 따라 낙찰가가 보증금 아래인 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 실질취득은 약 75,000,000원으로 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 38,220,000원 | 37,132,040원 | 1,312,867,960원 | 약 75,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 26,754,000원 | 25,872,428원 | 1,324,127,572원 | 약 75,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 18,727,800원 | 17,990,700원 | 1,332,009,300원 | 약 75,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,087,960원 |
| 인수 · 임차인 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 37,132,040원 |
| 3. 근저당 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,087,960원을 제외한 37,132,040원이 선순위 근저당 배당으로 계산됩니다. 채권자 총 미배당은 1,312,867,960원입니다. 장준영은 우선변제권 없이 대항력 있는 임차인으로 계산돼 배당 0원이며, 대항력 인수형 정확도 기준상 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 실질취득을 약 75,000,000원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 구분상가·음식점·오피스텔·후면 아파트단지 등이 형성된 상가밀집지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 전철 병점역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 1층 101호는 소매점, 기호 2-35는 생활형숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 위생·승강기·도시가스·개별난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.
- 토지. 토지면적 270.0㎡, 공시지가 1,924,000원/㎡이며 사다리형 평지입니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없으나 내부구조와 이용현황은 폐문부재로 외부관찰·건축물대장 현황도면·감정평가 전례 등을 참고해 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 보증금부터 확정. 장준영 75,000,000원 외에 이정훈·이유진·이상민·강현희·강민지·김재정·김아름의 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 변일주 확인. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실제 점유와 전입일을 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 38,220,000원만 자금계획에 넣지 말고, 알려진 대항력 보증금 기준 실질취득 약 75,000,000원을 최소 기준으로 보세요.
- 추가 유찰 착시 금지. 26,754,000원·18,727,800원으로 내려가도 대항력 인수형에서는 실질취득이 약 75,000,000원 아래로 함께 내려가지 않습니다.
- 임차권등기 확인. 변영준은 주민등록일 2021.03.03, 확정일자 2021.01.26, 등기상 임차보증금 65,000,000원이며 후순위 임차권등기입니다.
- 원본 대조. 임차인의 점유범위·배당요구·보증금·확정일자와 매각물건명세서의 인수조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,822만원”이 아니라 대항력부터 본다
이 사건은 감정가 78,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 38,220,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 알려진 대항력 임차인 장준영의 보증금만 75,000,000원이고, 대항력 인수형 계산에서는 낙찰가 하락이 곧 실질취득 하락으로 이어지지 않습니다. 따라서 현재 회차든 추가 유찰 회차든 실질취득 약 75,000,000원을 먼저 봐야 합니다.
더 큰 문제는 여기서 끝나지 않는다는 점입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이 총 8명이고, 그중 7명의 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 변일주까지 있어 실제 인수부담은 75,000,000원을 넘어설 가능성을 배제할 수 없습니다. 2회 유찰이라는 숫자보다 임차인별 보증금과 점유범위를 확정하는 것이 선행돼야 하는 사건입니다.
