수원지방법원 2024타경88879. 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 4층 405호입니다. 감정 이용현황은 1층 101호를 제외한 기호(2-35)가 생활형숙박시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 이 사건의 말소기준은 2021.02.23. 수원화성오산축산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이후 김연숙 근저당권, 경매개시결정, 화성시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 임차관계입니다. 이 사건에 기재된 실제 임차인은 32명이며 보증기관 대위·승계로 표시된 임차인은 없습니다. 그중 배당 시뮬레이션에서 장준영은 2021.01.18. 전입, 보증금 75,000,000원, 대항력 有·우선변제권 無로 분류되어 보증금 전액이 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 4층405호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 생활형숙박시설 이용 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 966,856,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준권리 | 2021.02.23. 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
2019.02.14. 주식회사하나은행 근저당권 1,197,600,000원은 2021.02.23. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 심형택에게 소유권이 이전되고 수원화성오산축산업협동조합의 1,200,000,000원 근저당권이 설정되어 현재 말소기준권리가 됐습니다. 2023.10.17. 김연숙의 150,000,000원 근저당권, 2024.09.12. 임의경매개시결정, 2025.09.10. 화성시 압류는 후순위입니다.
을구 5번 이종혁의 주택임차권은 보증금 85,000,000원, 임대차계약일 2023.06.08., 점유개시일 2023.06.17., 확정일자 2023.06.16., 주민등록일 2023.06.26.으로 기재되어 있습니다. 말소기준일인 2021.02.23.보다 뒤이므로 대항력은 없고 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 확정 인수 1명, 미상 위험이 핵심
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이보인 · 1층 101호59.1900㎡ | 2022.07.22 | 40,000,000원 / 월 1,700,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이동현 · 201호 | 2023.02.14 | 65,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 장준영 · 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 없음 | 승계 없음 |
| 이예랑 · 203호 | 2021.04.05 | 68,500,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 나채훈 · 204호 | 2023.03.02 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 배당요구 2024.11.11 |
승계 없음 |
| 하민철 · 205호 | 2021.03.10 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 배당요구 2024.11.22 |
승계 없음 |
| 이정훈 · 301호 | 2021.01.18 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 한성민 · 302호 | 2023.10.19 | 30,000,000원 / 월 280,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 배당요구 2024.12.09 |
승계 없음 |
| 정현용 · 303호 | 2022.02.11 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 배당요구 2024.11.08 |
승계 없음 |
| 이서준 · 304호 | 2022.05.30 | 100,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이유진 · 306호 | 2019.08.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 유혜진 · 401호 | 2024.08.28 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 배당요구 2024.12.06 |
승계 없음 |
| 김보림 · 402호 | 2021.08.13 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이상민 · 403호 | 2019.02.21 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 장미자 · 406호 | 2022.04.07 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 강현희 · 502호 | 2019.02.25 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 전승엽 · 503호 | 2024.04.02 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김민지 · 504호 | 2021.03.29 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 남궁한빛 · 505호 | 2022.09.05 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 배당요구 2024.10.14 |
승계 없음 |
| 강민지 · 601호 | 2020.12.23 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 방정빈 · 602호 | 2021.12.14 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 배당요구 2024.10.14 |
승계 없음 |
| 김추자 · 603호 | 2023.07.12 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김재정 · 604호 | 2019.02.18 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 전보영 · 605호 | 2022.05.23 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 강한솔 · 606호 | 2021.06.07 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김아름 · 701호 | 2021.01.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 백부천 · 702호 | 2022.08.22 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 배당요구 2024.11.27 |
승계 없음 |
| 변영준 · 703호 | 2021.03.03 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 피준광 · 704호 | 2023.02.22 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 배당요구 2024.11.22 |
승계 없음 |
| 권영민 · 705호 | 2024.05.07 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 배당요구 2024.12.18 |
승계 없음 |
| 변일주 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이종혁 · 건물의 전유부분 전부 | 2023.06.26 확정일자 2023.06.16 |
85,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 배당요구 2024.12.04 |
승계 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없어 위 표의 32명은 실제 임차인으로 분류됩니다. 말소기준 이후 전입자는 대항력 없음으로 정리하되, 말소기준 이전 전입이라도 보증금과 확정일자가 모두 미상인 점유자는 대항력 가능·미상으로 표시했습니다.
③ 유찰 회차 — 최저가 하락과 실질취득은 다르게 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 47,040,000원 | 75,000,000원 | 1,304,206,720원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 32,927,999원 | 75,000,000원 | 1,318,064,705원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 23,049,599원 | 75,000,000원 | 1,327,765,294원 |
현재 최저가는 감정가의 49%인 47,040,000원이고, 한 번 더 유찰되면 32,927,999원, 다음 회차는 23,049,599원까지 내려갑니다. 그러나 장준영 보증금 75,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이므로 이 임차인 기준 실질취득은 약 75,000,000원으로 고정해 판단해야 합니다. 최저가가 더 내려간다는 이유만으로 같은 폭의 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,720원 |
| 인수. 임차인 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 45,793,280원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 채권액은 1,350,000,000원, 총 배당액은 45,793,280원, 미배당액은 1,304,206,720원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 장준영 보증금 75,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역 남동측 인근에 위치하며 주위는 병점역 인근 상가밀집지대로 구분상가·음식점·오피스텔·후면 아파트단지 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 전철 병점역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 기호(1)는 소매점(CU 병점하우스점), 기호(2-35)는 생활형숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 위생설비·승강기설비· 도시가스설비·개별난방설비·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 소로1류에 접하고, 가축사육제한구역·비행안전제2구역· 군용비행장 소음대책구역 제3종구역·성장관리권역에 해당합니다. 공시지가는 1,924,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다. 내부구조와 이용현황은 폐문부재로 외부관찰·건축물대장 현황도면·감정평가 전례 등을 참고해 조사됐으므로 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 47,040,000원만 계산하지 말 것. 장준영 보증금 75,000,000원이 최저가보다 커 이 임차인 기준 실질취득은 약 75,000,000원으로 판단해야 합니다.
- 선순위 미상 임차인 확인. 이정훈·이유진·이상민·강현희·강민지·김재정·김아름은 말소기준보다 전입이 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 보증금과 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 변일주 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능한 상태입니다.
- 이종혁 임차권 구분. 보증금 85,000,000원의 임차권등기가 있으나 주민등록일 2023.06.26.으로 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없습니다.
- 유찰을 가격 할인으로만 해석하지 말 것. 3회 유찰 시 32,927,999원, 4회 유찰 시 23,049,599원으로 내려가도 장준영 관련 실질취득 기준은 약 75,000,000원입니다.
- 내부 이용현황 재확인. 감정평가에서 내부는 폐문부재로 외부관찰과 자료를 참고한 것으로 기재되어 있으므로 실제 이용상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 인수보증금이 먼저다
이 사건의 표면적인 숫자는 감정가 96,000,000원, 최저가 47,040,000원, 2회 유찰입니다. 그러나 권리분석의 핵심 숫자는 장준영 보증금 75,000,000원입니다. 이 보증금은 현재 낙찰가보다 크고 배당 시뮬레이션에서 전액 매수인 인수로 반영되어 있으므로, 최저가가 아니라 약 75,000,000원의 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
더 큰 문제는 그 금액조차 최종 상한이 아니라는 점입니다. 말소기준 이전 전입자 가운데 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 다수 있고 전입일 자체가 미상인 점유자도 있습니다. 따라서 이 물건은 “많이 유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “선순위 임차관계가 확정되기 전에는 총부담을 확정하기 어려운 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 현재 단계의 결론은 권리 확인 전 보수적 접근입니다.
