수원지방법원 2024타경88879. 화성시 병점동 떡전골로 84-17의 7층 701호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 101호를 제외한 호실들이 생활형숙박시설로 이용 중인 건물입니다. 말소기준권리는 2021.02.23. 수원화성오산축산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이 근저당권 이후의 김연숙 근저당, 임의경매개시결정, 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 후순위 권리보다 선순위 임차관계입니다. 701호에는 김아름의 주택임차권등기가 있고, 임대차계약일은 2020.11.16., 점유개시는 2021.01.09., 주민등록은 2021.01.11.로 모두 2021.02.23. 말소기준보다 앞섭니다. 임차보증금은 69,000,000원이며, 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 7층701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 생활형숙박시설 이용 |
| 소유자 | 심형택 (2021.02.23. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 43,120,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 966,856,343원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.23. 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
2019.02.14. 하나은행 근저당권 1,197,600,000원은 2021.02.23. 이미 말소됐습니다. 같은 날 심형택이 소유권을 이전받고 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 1,200,000,000원을 설정하면서 이것이 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 이후 김연숙 근저당권 150,000,000원, 경매개시결정, 화성시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 32명, 선순위·미상 권리 구분이 필수
현황조사에 나타난 실제 임차인은 32명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 현재 배당 시나리오는 장준영의 보증금 75,000,000원과 김아름의 보증금 69,000,000원, 합계 144,000,000원을 매수인 인수로 반영합니다. 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않은 선순위 점유자는 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보인 | 1층 101호59.1900㎡ | 2022.07.22 | 40,000,000원 / 1,700,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 이동현 | 201호 | 2023.02.14 | 65,000,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 장준영 | 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 75,000,000원 인수 반영 |
| 이예랑 | 203호 | 2021.04.05 | 68,500,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 나채훈 | 204호 | 2023.03.02 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 하민철 | 205호 | 2021.03.10 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 이정훈 | 301호 | 2021.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 한성민 | 302호 | 2023.10.19 | 30,000,000원 / 280,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 정현용 | 303호 | 2022.02.11 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 이서준 | 304호 | 2022.05.30 | 100,000,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 이유진 | 306호 | 2019.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 유혜진 | 401호 | 2024.08.28 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 김보림 | 402호 | 2021.08.13 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 이상민 | 403호 | 2019.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 이종혁 | 405호 | 2023.06.26 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 장미자 | 406호 | 2022.04.07 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 강현희 | 502호 | 2019.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 전승엽 | 503호 | 2024.04.02 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 김민지 | 504호 | 2021.03.29 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 남궁한빛 | 505호 | 2022.09.05 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 강민지 | 601호 | 2020.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 방정빈 | 602호 | 2021.12.14 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 김추자 | 603호 | 2023.07.12 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 김재정 | 604호 | 2019.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·미상 |
| 전보영 | 605호 | 2022.05.23 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 강한솔 | 606호 | 2021.06.07 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 백부천 | 702호 | 2022.08.22 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 변영준 | 703호 | 2021.03.03 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 피준광 | 704호 | 2023.02.22 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 권영민 | 705호 | 2024.05.07 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
| 변일주 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김아름 | 별지목록 기재 부동산 전유부분 전부 | 2021.01.11 | 69,000,000원 | 대항력 有 | 배당 시나리오상 없음 | 69,000,000원 인수 반영 |
③ 가격 해석 — 49% 최저가가 아니라 187,120,000원 실질 부담을 본다
현재 최저매각가는 감정가 88,000,000원의 49%인 43,120,000원입니다. 그러나 현재 배당 계산에서 매수인 인수로 잡힌 임차보증금은 144,000,000원입니다. 따라서 현재 회차 기준으로 단순 합산한 실질 부담은 187,120,000원입니다. 감정가 대비 약 212.6%로, 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
실거래 시세를 근거로 할인 여부를 확인할 수 있는 비교치는 제시돼 있지 않으므로, 이 리포트는 ‘시세보다 싸다’는 평가를 하지 않습니다. 오히려 확인 가능한 숫자만 놓고 보면 낙찰대금보다 권리 인수액이 훨씬 크므로, 권리확정 전에는 최저가 할인율을 투자 메리트로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,176,160원 |
| 인수 · 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김아름 보증금 | 69,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 41,943,840원 |
| 을구 4번 근저당 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 채권자 총 채권액 1,350,000,000원 중 41,943,840원만 배당되고, 미배당액은 1,308,056,160원입니다. 장준영 75,000,000원과 김아름 69,000,000원은 합계 144,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역 남동측 인근으로, 주변은 구분상가·음식점·오피스텔·아파트단지 등이 섞인 상가밀집지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 병점역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 101호는 소매점, 그 밖의 호실은 생활형숙박시설로 이용 중입니다. 본건은 사건상 다세대로 분류돼 있으므로 실제 이용·인허가 상태를 입찰 전 대조할 필요가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 위생설비·승강기·도시가스·개별난방·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지로 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용 중이며, 건물은 동측·서측·남측 3면이 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다. 공시지가는 1,924,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김아름 임차권 인수 확인. 임차보증금 69,000,000원, 전입 2021.01.11., 점유개시 2021.01.09.로 말소기준일보다 앞섭니다. 배당 후 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 조건을 최우선 확인해야 합니다.
- 장준영 75,000,000원 인수 근거 재확인. 현재 배당 시나리오에는 전액 인수로 반영돼 있으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 실제 배당·승계 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 선순위·보증금 미상 점유자. 말소기준보다 전입이 빠른 이정훈·이유진·이상민·강현희·강민지·김재정 등의 보증금과 점유 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 43,120,000원이라는 숫자보다 현재 계산상 144,000,000원 인수액과 187,120,000원 실질 부담을 우선 판단하세요.
- 생활형숙박시설 이용 확인. 사건상 다세대와 감정평가상 생활형숙박시설 이용이 함께 나타나므로 실제 이용 및 관련 인허가 상태를 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임차인의 실제 점유·보증금·배당요구 내용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 144,000,000원 인수가 먼저다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 88,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 43,120,000원까지 내려온 사실보다, 현재 배당 시나리오가 144,000,000원의 임차보증금을 매수인 인수로 반영한다는 사실이 훨씬 중요합니다. 현재 회차의 단순 실질 부담은 187,120,000원으로 감정가의 약 212.6%입니다.
특히 701호 김아름의 69,000,000원 임차권은 말소기준일보다 앞선 점유·주민등록을 기초로 하고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다. 여기에 현재 배당 계산상 장준영의 75,000,000원까지 인수로 반영돼 있고, 다른 선순위 점유자 가운데 보증금이 확인되지 않은 사람도 존재합니다. 권리관계가 확정되기 전에는 유찰률이 높다는 이유만으로 저가매수형으로 분류할 수 없습니다. 이 물건은 가격보다 먼저, 인수범위를 확정해야 하는 사건입니다.
