수원지방법원 2024타경88879. 대상은 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 3층 304호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태에는 1층 101호는 소매점, 나머지는 생활형숙박시설로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 8층 건물이며, 병점역 남동측 인근 상가밀집지에 자리합니다.
등기상 현재 소유자는 심형택입니다. 말소기준권리는 2021.02.23. 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다. 이후 김연숙 근저당권, 임차권등기, 경매개시결정, 국 및 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리의 소멸 여부와 별개로, 말소기준일보다 먼저 전입한 점유자들의 임차보증금 인수 가능성이 핵심 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 3층304호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정상 생활형숙박시설 이용 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 43,120,000원 (2회 유찰 · 49%) |
| 말소기준권리 | 2021.02.23. 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 수원화성오산축산업협동조합 |
| 청구금액 | 966,856,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 어렵다
2019.02.14. 하나은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재의 말소기준은 2021.02.23. 수원화성오산축산업협동조합 근저당권이고, 이 근저당권은 2026.01.07. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 2023.10.17. 김연숙 근저당권 150,000,000원과 2024.08.23. 이서준 주택임차권, 경매개시결정 및 뒤의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황 — 대항력·우선변제·승계
말소기준일은 2021.02.23.입니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않는 선순위 점유자는 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 변일주는 전입일 자체가 확인되지 않아 판정 미상입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이보인 | 1층 101호59.1900㎡ | 2022.07.22 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이동현 | 201호 | 2023.02.14 | 65,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장준영 | 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 이예랑 | 203호 | 2021.04.05 | 68,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나채훈 | 204호 | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하민철 | 205호 | 2021.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정훈 | 301호 | 2021.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 한성민 | 302호 | 2023.10.19 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정현용 | 303호 | 2022.02.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이유진 | 306호 | 2019.08.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유혜진 | 401호 | 2024.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김보림 | 402호 | 2021.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상민 | 403호 | 2019.02.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이종혁 | 405호 | 2023.06.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장미자 | 406호 | 2022.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강현희 | 502호 | 2019.02.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전승엽 | 503호 | 2024.04.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 504호 | 2021.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남궁한빛 | 505호 | 2022.09.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강민지 | 601호 | 2020.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 방정빈 | 602호 | 2021.12.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김추자 | 603호 | 2023.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재정 | 604호 | 2019.02.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 전보영 | 605호 | 2022.05.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강한솔 | 606호 | 2021.06.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김아름 | 701호 | 2021.01.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 백부천 | 702호 | 2022.08.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변영준 | 703호 | 2021.03.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 피준광 | 704호 | 2023.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권영민 | 705호 | 2024.05.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변일주 | 미상 | 미상 | 미상 | 판정 미상 | 미상 | 없음 |
| 이서준 | 건물 전부 · 304호 주소 | 2022.05.30 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 실질취득 판단 — 43,120,000원이 기준가격이 아니다
현재 최저매각가는 43,120,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 장준영의 보증금 75,000,000원은 현재 최저가보다 큽니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 가격 메리트를 최저가만으로 판단할 수 없고, 실질취득 기준을 약 75,000,000원 수준으로 보아야 합니다. 더구나 다른 선순위 전입자 중 보증금이 확인되지 않은 사람이 있어 이 금액은 안전한 상한이 아니라 확인된 위험을 반영한 하한 성격입니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 43,120,000원 | 75,000,000원 | 1,308,056,160원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 30,183,999원 | 75,000,000원 | 1,320,759,313원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 21,128,799원 | 75,000,000원 | 1,329,651,519원 |
확인 가능한 실거래 비교자료가 없어 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 가격 할인율보다 임차인 인수 여부가 먼저 확정되어야 하므로, 감정가 대비 49%라는 숫자 자체에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,176,160원 |
| 인수 · 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 41,943,840원 |
| 3. 근저당 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 집행비용 1,176,160원을 제외한 41,943,840원이 선순위 근저당에 배당되고, 김연숙 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 총 채권액 1,350,000,000원 중 41,943,840원이 배당돼 미배당액은 1,308,056,160원입니다. 배당 시나리오는 장준영 보증금 75,000,000원을 매수인 인수로 반영하고 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 화성시 병점동 병점역 남동측 인근이며, 주위는 구분상가·음식점·오피스텔·아파트단지가 있는 상가밀집지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 병점역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 1층 101호는 소매점(CU 병점하우스점), 나머지 호실은 생활형숙박시설로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 위생·승강기·도시가스·개별난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지로 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용 중이며 건물 동측·서측·남측 3면이 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로1류 접함, 가축사육제한구역 전부제한, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.
- 공시지가. 1,924,000원/㎡이며 토지면적은 270.0㎡입니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없으나, 내부구조와 이용현황은 폐문부재로 외부관찰·건축물대장 현황도면·감정평가 전례를 참조했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장준영 75,000,000원 인수부터 확인. 최저가 43,120,000원보다 보증금이 크므로 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 선순위 점유자 전수 확인. 말소기준일보다 앞선 전입자는 8명이며, 장준영 외에는 보증금·확정일자 미상인 사람이 다수입니다. 대항력과 실제 인수액을 확정해야 합니다.
- 변일주 확인. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.
- 304호 이서준 임차권 확인. 보증금 100,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입·확정일 2022.05.30.으로 말소기준 이후입니다.
- 매각 범위 원본 대조. 대상 주소는 304호인데 임차인 현황은 여러 호실에 걸쳐 있고, 배당표에는 202호 장준영 인수가 반영돼 있습니다. 실제 매각 범위와 승계관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 내부 이용상태 재확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부구조와 이용현황을 직접 확인하지 못했습니다.
- 배당 외 부담 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 임차인이 먼저다
이 물건은 감정가 88,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 43,120,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석 결과의 중심은 그 할인율이 아닙니다. 장준영의 75,000,000원 보증금이 매수인 인수로 산정돼 있고, 말소기준보다 앞선 전입자가 총 8명입니다. 그중 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 점유자가 다수라 추가 인수 위험도 금액으로 확정할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 최저가가 낮아졌다는 이유로 가격 메리트를 인정하기 어려운 고위험 권리분석형입니다. 확인된 대항력 인수형만 놓고도 가격 판단 기준은 43,120,000원이 아니라 약 75,000,000원 수준이며, 미상 선순위 임차관계가 해소되지 않으면 그보다 부담이 커질 수 있습니다. 감정상 이용상태도 생활형숙박시설이고 내부 현황은 폐문부재로 직접 확인되지 않았습니다. 결론은 가격보다 권리 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.
