수원지방법원 2024타경88879. 대상은 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 4층 401호입니다. 등기부상 현재 소유자는 심형택이고, 말소기준권리는 2021.02.23. 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 김연숙 근저당권, 이순이 가압류, 경매개시결정, 국·화성시 압류와 2026년 유혜진 주택임차권등기가 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리관계에서 가장 중요한 사람은 대상 401호 임차권자인 유혜진입니다. 임대차계약일은 2023.09.22, 점유개시는 2023.09.29, 주민등록일은 2024.08.28, 확정일자는 2024.09.06이며 보증금은 30,000,000원입니다. 주민등록일이 2021.02.23 말소기준권리보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 4층401호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 생활형숙박시설 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 42,630,000원 |
| 유찰 | 2회 · 감정가의 49% |
| 청구금액 | 966,856,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 2021.02.23 근저당이 기준
2019.02.14 하나은행 근저당권 1,197,600,000원은 2021.02.23 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 심형택에게 소유권이 이전되고, 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권 1,200,000,000원이 설정되면서 이 권리가 말소기준권리가 됩니다. 2026.01.07 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 대상 401호 기준
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유혜진 | 건물의 전유부분 전부 | 2024.08.28 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
유혜진은 임대차계약일 2023.09.22, 점유개시일 2023.09.29, 확정일자 2024.09.06, 배당요구일 2026.02.24로 확인됩니다. 다만 우선변제 여부 자체는 별도로 확정돼 있지 않으므로 확정일자와 배당요구가 있다는 사실 이상으로 단정하지 않는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
최저매각가는 42,630,000원으로 감정가 87,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래와 비교할 가격자료가 없어, 이 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
오히려 가격 판단에서는 물건 성격을 함께 봐야 합니다. 감정평가서상 대상 건물은 병점역 남동측 인근에 있고, 1층 101호를 제외한 기호(2-35)가 생활형숙박시설로 이용 중입니다. 주변은 구분상가·음식점·오피스텔·아파트단지가 혼재한 상가밀집지역이고, 해당 토지는 일반상업지역입니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,630,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,167,340원 |
| 사건 시뮬레이션 · 장준영 202호 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 41,462,660원 |
| 을구 4번 근저당권 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 이순이 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 집행비용 1,167,340원을 제외한 41,462,660원이 선순위 근저당권자에게 배당되고, 후순위 근저당·가압류에는 배당이 없습니다. 채권자 총 청구액 1,365,000,000원 중 미배당액은 1,323,537,340원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 등 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 기준 · 2회 유찰 (49%) | 42,630,000원 | 41,462,660원 | 1,323,537,340원 |
| 3회 유찰 (34%) | 29,840,999원 | 28,903,861원 | 1,336,096,139원 |
| 4회 유찰 (24%) | 20,888,699원 | 20,112,702원 | 1,344,887,298원 |
신청채권자의 청구금액은 966,856,343원입니다. 현재 회차 가정에서는 신청채권자에게 41,462,660원, 3회 유찰 시 28,903,861원, 4회 유찰 시 20,112,702원이 배당되는 시나리오이며 어느 경우에도 청구액 전액을 충족하지 못합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역 남동측 인근으로, 주변은 구분상가·음식점·오피스텔·후면 아파트단지가 혼재한 상가밀집지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 병점역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 1층 101호는 소매점(CU 병점하우스점), 나머지 기호(2-35)는 생활형숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며, 승강기·도시가스·개별난방·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 토지면적 270.0㎡, 공시지가 1,924,000원/㎡이며 비행안전제2구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 401호 임차권 원본 대조. 유혜진의 전입일 2024.08.28, 확정일자 2024.09.06, 임차권등기 2026.02.24 및 보증금 30,000,000원을 매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 다른 호실과 구분. 현황조사에는 같은 건물의 여러 호실 임차인이 함께 나타나므로 입찰 대상 401호의 점유관계와 다른 호실의 임차관계를 섞지 않아야 합니다.
- 생활형숙박시설 이용상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부구조·이용현황을 외부관찰, 건축물대장 도면 및 감정평가 전례 등을 참조했다고 기재돼 있으므로 현황 재확인이 중요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 인정하지 말고 실제 거래·임대수익·공실 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 세금·우선변제 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 401호 기준 정리되지만, 가격 확신은 별개다
대상 401호의 핵심 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.02.23 수원화성오산축산업협동조합 근저당권이고, 유혜진의 전입은 2024.08.28로 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 확인된 보증금 30,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조도 아닙니다. 이 기준에서 실질취득은 최저가 42,630,000원 수준으로 볼 수 있습니다.
다만 가격 평가는 별개입니다. 감정가의 49%까지 내려왔어도 동일 물건의 실거래와 비교하지 못한 상태에서는 ‘싸다’는 결론을 줄 수 없습니다. 더구나 감정평가상 이용상태가 생활형숙박시설이고 2회 유찰됐다는 점을 감안하면, 이 물건은 권리보다 환금성과 가격 검증이 승부처입니다. 결론은 “401호 권리는 비교적 정리됐지만, 49% 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 말 것”입니다.
