수원지방법원 2024타경88879. 대상은 경기도 화성시 떡전골로 84-17의 4층 404호입니다. 사건상 물건종류는 다세대로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태는 기호 2~35가 생활형숙박시설로 이용 중인 건물입니다. 건물은 철근콘크리트구조 8층이고 병점역 남동측 인근 상가밀집지대에 위치합니다.
권리의 기준점은 2021.02.23 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 김연숙 근저당, 김도영 주택임차권, 경매개시결정, 화성시 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있습니다. 다만 배당 시나리오가 별도 호실인 장준영의 75,000,000원을 매수인 인수로 계산하고 있어, 404호의 실제 인수액을 확정하기 전에는 최저가만으로 응찰가를 정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 4층404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 생활형숙박시설 이용 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 43,610,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 966,856,343원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.23 근저당권 · 수원화성오산축산업협동조합 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸, 인수표기는 별도 확인
2019.02.14 하나은행 근저당권 1,197,600,000원은 2021.02.23 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 심형택에게 소유권이 이전되고, 수원화성오산축산업협동조합의 1,200,000,000원 근저당권이 설정되어 현재의 말소기준권리가 됩니다. 2023.10.17 김연숙 근저당 150,000,000원, 2024.05.27 김도영 주택임차권, 2024.09.12 임의경매개시결정, 2025.09.10 화성시 압류는 모두 기준권리 이후입니다.
또한 말소기준 근저당권은 2026.01.07 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 기준일 자체가 바뀌는 것은 아니지만, 등기상 권리자 흐름과 배당표상 채권자 표기가 서로 다르므로 최신 등기 상태를 기준으로 배당관계를 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 404호 직접 임차권과 인수 시나리오를 분리해서 봐야 한다
| 명의자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도영 | 전유부분 건물의전부 | 2021.05.31 | 85,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 장준영 | 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | 있음 | 없음 | 75,000,000원* |
③ 가격 구조 — 49% 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 89,000,000원이고 2회 유찰 뒤 최저매각가는 43,610,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 이번 물건은 실거래 비교 자료가 없어 43,610,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 특히 인수 시나리오의 75,000,000원이 실제 404호에 적용된다면, 가격 판단의 출발점 자체가 최저가 43,610,000원이 아니라 실질취득 약 75,000,000원이 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수표기 |
|---|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 43,610,000원 | 42,425,020원 | 1,307,574,980원 | 75,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 30,526,999원 | 29,577,513원 | 1,320,422,487원 | 75,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 21,368,899원 | 20,584,259원 | 1,329,415,741원 | 75,000,000원 |
회차가 내려가면서 매각가는 감소하지만 채권 미배당은 오히려 커집니다. 장준영 보증금 인수가 실제 적용되는 경우에는 요청된 인수형 원칙상 낙찰가 하락만으로 실질취득가격이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,184,980원 |
| 인수 · 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 42,425,020원 |
| 3. 근저당 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
43,610,000원 매각 가정에서 집행비용 1,184,980원을 제외한 42,425,020원이 선순위 근저당에 배당되고, 김연숙 근저당과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권 미배당은 1,307,574,980원입니다. 장준영 보증금은 배당 0원, 매수인 인수 75,000,000원으로 계산되어 있으나 점유 호수가 202호로 표시되어 있다는 점을 반드시 함께 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역 남동측 인근의 상가밀집지대로, 구분상가·음식점·오피스텔과 후면 아파트단지가 함께 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 1호선 병점역이 위치해 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 건물 기호 2~35는 생활형숙박시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층입니다.
- 설비. 위생설비·승강기설비·도시가스설비·개별난방설비·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 토지이며 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용 중이고, 건물 동측·서측·남측 3면이 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부구조와 이용현황은 폐문부재로 외부관찰과 건축물대장 현황도면 등을 참조한 것으로 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 404호와 202호 임차관계 분리. 배당표의 장준영 75,000,000원 인수가 실제 404호 매수인에게 적용되는지 매각물건명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 김도영 임차권 확인. 404호 전유부분 전체에 대한 임차권등기이며 보증금은 85,000,000원으로 표시됩니다. 대항력 없음 판정과 매각으로 소멸 여부를 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 승계 확인. 2021.02.23 축협 근저당은 2026.01.07 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 있어 최신 권리자와 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 43,610,000원은 감정가의 49%지만 실거래 비교 근거가 없으므로 그 자체로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 인수형이면 실질취득으로 계산. 장준영 75,000,000원 인수가 실제 적용될 경우 최저가가 아니라 약 75,000,000원을 가격 판단 기준으로 삼아야 합니다.
- 용도·현황 재확인. 사건상 다세대이면서 감정평가상 생활형숙박시설로 이용되고 있으므로 실제 이용상태와 관련 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 먼저 볼 것은 인수 대상의 호수다”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 89,000,000원에서 최저가 43,610,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 저가 매수가 아닙니다. 404호에 직접 연결된 김도영 임차권은 후순위·대항력 없음으로 정리되는 반면, 배당 시나리오에서는 202호 장준영의 75,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
장준영 인수가 실제 404호에 적용되는 것이 확인된다면, 요청된 대항력 인수형 원칙상 입찰 판단 기준은 43,610,000원이 아니라 실질취득 약 75,000,000원입니다. 반대로 202호 임차관계가 404호와 무관한 것으로 확인되면 권리구조는 전혀 달라집니다. 따라서 이 사건은 “싸게 내려온 물건”이 아니라 “호실별 임차관계 확인이 가격보다 먼저인 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리 확인 전 입찰 보류.
