46,550,000원
수원지방법원 2024타경88879. 화성시 떡전골로 84-17의 3층 306호입니다. 용도 표기는 다세대이며 감정평가 이용상태에는 기호(2-35)가 생활형숙박시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 두 번 유찰돼 46,550,000원까지 내려온 최저가가 아니라 선순위 임차인의 미배당 보증금입니다.
말소기준권리는 2021.02.23. 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 그런데 이유진은 2019.08.19. 전입·점유를 시작했고, 장준영도 2021.01.18. 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 이유진의 보증금은 77,100,000원이며 현재 매각가 가정에서 45,312,100원을 배당받고 남는 31,787,900원이 매수인에게 인수됩니다. 장준영의 보증금 75,000,000원은 배당표상 전액 인수로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 3층306호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 기호(2-35) 생활형숙박시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 966,856,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인 인수’가 핵심
2019.02.14. 하나은행 근저당권은 2021.02.23. 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 같은 날 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권입니다. 이후 김연숙 근저당권 150,000,000원, 경매개시결정, 국·화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 핵심 점검
아래는 대항력이 있거나 대항력 판정이 불가능한 점유자와 배당표에 직접 반영된 임차인입니다. 보증금이 확인되지 않은 대항력 점유자는 인수액을 숫자로 확정할 수 없는 위험으로 남습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장준영 | 202호 | 2021.01.18 | 75,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이정훈 | 301호 | 2021.01.18 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이상민 | 403호 | 2019.02.21 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강현희 | 502호 | 2019.02.25 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강민지 | 601호 | 2020.12.23 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김재정 | 604호 | 2019.02.18 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김아름 | 701호 | 2021.01.11 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
| 변일주 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 이유진 | 전유부분의 전부 | 2019.08.19 | 77,100,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
② 최저가 착시 — 유찰돼도 실질취득은 약 153,000,000원대
대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하는 구조에서는 최저가가 내려가는 만큼 인수액이 커질 수 있습니다. 이 사건의 회차별 계산이 정확히 그 모습을 보여줍니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 46,550,000원 | 106,787,900원 | 153,337,900원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 32,584,999원 | 120,501,531원 | 153,086,530원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 22,809,499원 | 130,101,072원 | 152,910,571원 |
현재 회차에서 최저가 46,550,000원만 보면 감정가의 절반 이하처럼 보이지만, 알려진 인수액을 합친 실질취득은 153,337,900원으로 감정가 95,000,000원의 161.4%입니다. 더 유찰돼도 3회 유찰 시 153,086,530원, 4회 유찰 시 152,910,571원으로 실질취득 총액은 거의 줄지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 1. 임차인 이유진 보증금 · 우선변제 | 77,100,000원 | 45,312,100원 |
| 인수 · 장준영 보증금 | 75,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 46,550,000원은 집행비용 1,237,900원과 이유진 우선변제 45,312,100원으로 전액 소진됩니다. 이유진의 미배당 31,787,900원과 장준영 보증금 75,000,000원은 배당표상 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 병점동의 병점역 남동측 인근으로, 상가밀집지대에 구분상가·음식점·오피스텔·후면 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 1호선 병점역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 기호(1)은 소매점(CU 병점하우스점), 기호(2-35)는 생활형숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 위생·승강기·도시가스·개별난방·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 사다리형 토지이며 근린상가 및 생활숙박시설용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,924,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없으나, 내부구조와 이용현황은 폐문부재로 외부관찰·건축물대장 현황도면·감정평가 전례 등을 참조했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 49%만 보고 응찰하지 않기. 현재 회차의 알려진 실질취득은 최저가 46,550,000원과 인수액 106,787,900원을 합친 153,337,900원입니다.
- 이유진 미배당액 확인. 보증금 77,100,000원 중 45,312,100원 배당 후 남는 31,787,900원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 장준영 인수 확인. 대항력 있는 장준영의 보증금 75,000,000원은 배당표상 전액 매수인 인수입니다.
- 보증금 미상 대항력 점유자 확인. 이정훈·이상민·강현희·강민지·김재정·김아름의 보증금이 확인되지 않아 알려진 인수액 외 추가 부담 가능성을 먼저 해소해야 합니다.
- 변일주 확인. 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력은 ‘있음’으로 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
- 추가 유찰 효과 착시 경계. 3회 유찰 시 실질취득 153,086,530원, 4회 유찰 시 152,910,571원으로 낙찰가 하락 효과가 인수액 증가로 대부분 상쇄됩니다.
- 배당 전제 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 인수액은 반드시 원본 서류로 다시 확정해야 합니다.
- 현장 재확인. 내부구조와 이용현황이 폐문부재 상태에서 외부관찰 등을 통해 파악됐으므로 실제 306호의 점유·이용현황을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “153,337,900원+ 실질취득”
이 사건은 유찰 횟수만 보면 2회, 최저가만 보면 감정가의 49%까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석을 거치면 그림이 완전히 달라집니다. 현재 회차에서 이유진 미배당 31,787,900원과 장준영 보증금 75,000,000원을 합친 알려진 인수액만 106,787,900원이고, 최저가를 더한 실질취득은 153,337,900원입니다.
더 중요한 문제는 그 금액도 확정 상한이 아니라는 점입니다. 말소기준보다 빠른 전입으로 대항력 있음이 표시된 점유자 가운데 보증금이 확인되지 않은 사람이 여럿 있고, 전입일조차 확인되지 않은 변일주도 존재합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “실제로 얼마를 인수하느냐를 먼저 확정하는 것”입니다. 현재 확인된 구조만으로도 감정가 95,000,000원보다 실질취득 부담이 훨씬 크므로, 권리관계 확정 전 입찰은 보류가 맞습니다.
