수원지방법원 2024타경88879. 대상은 경기도 화성시 병점동의 2층 206호입니다. 등기상 소유자는 심형택이고, 감정가 94,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 46,060,000원입니다. 겉으로는 감정가의 49%까지 떨어진 물건이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 206호 자체에 설정된 김도윤의 주택임차권입니다.
김도윤의 주민등록·점유개시는 2020.09.29이고, 임대차계약은 2020.09.21 및 2022.08.31, 보증금은 증액분을 포함해 100,000,000원입니다. 말소기준권리로 제시된 김연숙 근저당권의 설정일은 2023.10.17이므로, 김도윤은 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 임차권등기는 2023.12.12 접수됐고, 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않은 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 2층206호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 생활형숙박시설 |
| 소유자 | 심형택 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 46,060,000원 (2회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 수원화성오산축산업협동조합 |
| 청구금액 | 966,856,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 말소기준 | 2023.10.17 김연숙 근저당권 · 채권최고액 150,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금 잔액은 남는다
등기상 말소기준은 2023.10.17 김연숙 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 국·화성시 압류, 김도윤 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 하지만 임차권등기가 지워진다는 것과 임차보증금 인수위험이 사라진다는 것은 같은 뜻이 아닙니다. 김도윤은 2020.09.29부터 대항요건을 갖췄고, 매각물건명세서도 미변제 잔액 인수를 명시합니다.
② 206호 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김도윤 | 전유부분 건물의 전부 | 2020.09.29 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 확정일자 확인 | 미변제 잔액 인수 |
김도윤의 임대차계약일은 2020.09.21 및 2022.08.31이고, 보증금은 최초 75,000,000원에서 25,000,000원 증액돼 총 100,000,000원입니다. 등기 내용에는 최초 75,000,000원에 대한 확정일자 2020.09.22, 증액 25,000,000원에 대한 확정일자 2022.08.31이 기재돼 있습니다. 임차권등기는 2023.12.12 접수됐습니다.
③ 가격 구조 — 4,606만원 낙찰이 4,606만원 취득은 아니다
현재 최저가는 46,060,000원이고 두 번 더 유찰된 시나리오의 매각가는 각각 32,241,999원, 22,569,399원으로 제시돼 있습니다. 그러나 김도윤의 대항력 보증금은 100,000,000원입니다. 낙찰가가 보증금 아래에 있는 동안에는 낙찰가가 내려간 만큼 인수해야 할 미변제 보증금이 커지므로, 실질취득이 약 100,000,000원 수준으로 유지되는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 김도윤 보증금 | 낙찰가와 보증금 차이 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 46,060,000원 | 100,000,000원 | 53,940,000원 | 약 100,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 32,241,999원 | 100,000,000원 | 67,758,001원 | 약 100,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 22,569,399원 | 100,000,000원 | 77,430,601원 | 약 100,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,229,080원 |
| 임차인 김도윤 보증금 | 100,000,000원 | 미변제 잔액 인수 |
| 을구 4번 근저당권 · 김연숙 | 150,000,000원 | 44,830,920원 |
| 김연숙 미배당 | - | 105,169,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 입력 배당에서는 집행비용 1,229,080원과 김연숙 근저당권 44,830,920원이 매각대금 46,060,000원을 소진합니다. 별도로 매각물건명세서상 김도윤의 임차보증금은 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액이 매수인에게 승계되는 권리입니다.
⑤ 말소권리와 별도 위험
- 김연숙 근저당. 2023.10.17 설정, 채권최고액 150,000,000원으로 말소기준권리입니다.
- 경매개시결정. 2024.09.12 수원화성오산축산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 국 압류. 2025.04.28 동화성세무서장 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
- 화성시 압류. 2025.09.10 접수된 화성시 압류 역시 말소기준 이후로 매각으로 소멸합니다.
- 김도윤 임차권. 2023.12.12 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 보증금의 미변제 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 건물의 2~35호는 생활형숙박시설로 이용 중이며, 본건 206호도 그 범위에 포함됩니다.
- 입지. 경기도 화성시 병점동 병점역 남동측 인근으로, 주변은 구분상가·음식점·오피스텔·아파트단지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 병점역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지 공시지가는 1,924,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물이며 승강기·도시가스·개별난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 보증금 우선. 현재 최저가 46,060,000원이 아니라 김도윤 보증금 100,000,000원을 실질취득 기준으로 보세요.
- 미변제 잔액 확인. 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 임차권 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 확정일자·배당관계 재확인. 75,000,000원은 2020.09.22, 증액 25,000,000원은 2022.08.31 확정일자가 기재돼 있습니다.
- 호실 구분. 건물 내 다른 호실 점유자의 보증금을 206호 인수액에 합산하지 말고 본건 전유부분과 직접 연결된 권리만 대조해야 합니다.
- 이용형태 확인. 사건 용도는 다세대, 감정평가 이용상태는 생활형숙박시설이므로 실제 사용·전입·운영 가능 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 압류가 존재하므로 당해세 등 배당 우선순위와 미납 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “1억원 임차권”이 먼저다
이 물건은 감정가 94,000,000원에서 최저가 46,060,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 206호에는 2020.09.29부터 대항요건을 갖춘 김도윤의 100,000,000원 임차보증금이 있고, 매각물건명세서는 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
따라서 이 사건에서 낙찰가 하락은 곧바로 취득원가 하락으로 이어지지 않습니다. 보증금보다 낮은 가격 구간에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수잔액이 커져 실질취득이 약 100,000,000원 수준으로 고정됩니다. 그 금액은 감정가 94,000,000원보다도 높고, 별도 실거래 자료가 없어 시세 할인 여부도 확인할 수 없습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 낮지 않은 인수형 물건. 이것이 수원 2024타경88879의 결론입니다.
