37,240,000원
수원지방법원 2024타경88879. 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 3층 303호입니다. 법원 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가에서는 이 건물의 2호부터 35호까지를 생활형숙박시설로 이용 중이라고 확인했습니다. 따라서 일반 주거용 다세대와 동일한 전제로 접근하기보다 현재 이용상태와 법적 용도를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
권리의 기준점은 2021년 2월 23일 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-512호에 포함돼 있으며, 2026년 1월 7일 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 그 뒤의 김연숙 근저당, 정현용 임차권, 압류 등은 매각으로 소멸하는 순서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경88879 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 떡전골로 84-17, 3층303호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 생활형숙박시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 |
| 소유자 | 심형택 · 2021.02.23 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 37,240,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수원화성오산축산업협동조합 / 966,856,343원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 303호 후순위 임차권은 인수되지 않는다
2019년 하나은행 근저당권 1,197,600,000원은 2021년 2월 23일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2023년 김연숙 근저당권, 2024년 경매개시결정, 2025년 국·화성시 압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 — 303호 기준 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정현용 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.11 | 2022.01.11 | 80,000,000원 | 2024.11.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
정현용은 임차권등기까지 마쳤지만, 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록일이 말소기준보다 늦습니다. 따라서 보증금 80,000,000원이 최저가 37,240,000원보다 크다는 이유만으로 실질취득비용이 80,000,000원으로 고정되는 대항력 인수형 사건이 아닙니다. 본건 303호의 권리상 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 76,000,000원, 현재 최저매각가는 37,240,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 26,068,000원, 4회 유찰 시 18,247,600원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,070,320원 |
| 1. 근저당 · 수원화성오산축산업협동조합 | 1,200,000,000원 | 36,169,680원 |
| 2. 근저당 · 김연숙 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금 37,240,000원은 집행비용 1,070,320원을 제외하면 36,169,680원이 선순위 근저당에 배당되는 구조입니다. 채권자 총 미배당액은 1,313,830,320원입니다. 본건 303호 정현용 임차권은 말소기준 이후의 비대항 임차권이므로 매수인 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역 남동측 인근으로, 주변은 구분상가·음식점·오피스텔과 후면 아파트단지 등이 혼재한 상가밀집지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 1호선 병점역이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 건물 1층 101호는 소매점(CU 병점하우스점), 2호부터 35호까지는 생활형숙박시설로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 8층 건물로 위생설비·승강기·도시가스·개별난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 1,924,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없다고 평가됐으나 내부구조와 이용현황은 폐문부재로 외부관찰·건축물대장 현황도면·감정평가 전례 등을 참조했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 303호 기준 권리 재확인. 다른 호실의 임차보증금이나 대항력 정보를 본건 인수액에 섞지 말고 303호 정현용 임차권을 기준으로 원본 서류를 대조하세요.
- 정현용 임차권. 임차보증금 80,000,000원, 전입 2022.02.11, 확정일자 2022.01.11, 배당요구 2024.11.08을 매각물건명세서와 다시 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 다세대 표기와 감정평가상 생활형숙박시설 이용상태가 함께 확인되므로 건축물대장과 실제 이용상태를 대조하세요.
- 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 37,240,000원이 실제 시장가 대비 어느 수준인지 주변 동일 용도 거래·매물로 별도 검증해야 합니다.
- 공동담보. 말소기준 근저당 채권최고액 1,200,000,000원은 공동담보목록 제2021-512호가 붙어 있으므로 본건 단독 금액으로 단순 해석하지 마세요.
- 내부 상태. 감정평가에서 폐문부재로 내부구조와 이용현황을 외부관찰 등으로 확인했으므로 현장 상태를 입찰 전 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 최신 매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 303호 권리와 실제 용도다
본건 303호의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.02.23 수원화성오산축산업협동조합 근저당이고, 정현용의 전입은 2022.02.11로 더 늦습니다. 따라서 보증금 80,000,000원은 매수인이 인수하지 않는 구조이며 권리상 실질취득은 현재 최저가 37,240,000원 기준으로 봅니다.
다만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교할 실거래 시세가 없고, 감정 이용상태가 생활형숙박시설입니다. 2회 유찰이라는 숫자도 시장이 가격이나 용도에 보수적으로 반응했을 가능성을 함께 살펴야 할 신호입니다. 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 시세 확인 전 보류.”입니다.
