전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1360-10, 주건축물제1동 1층 101호가 대상입니다. 사건 용도표시는 대지이며, 등기사항전부증명서는 집합건물로 되어 있습니다. 감정평가서에는 해당 건물 내 근린생활시설과 업무시설이 혼재하고 일부 공실이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 단순한 토지 경매나 일반적인 단독 상가 경매로 이해하기보다는, 집합건물의 등기와 일괄매각 범위를 함께 확인해야 하는 물건입니다.

권리관계의 중심은 2024년 2월 23일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2억 8,200만원이고, 이후 2025년 8월 20일 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전되었습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 후순위 전주시 압류도 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항이 없다고 기재되어 있습니다.

그러나 권리상 인수액이 없다는 사실만으로 입찰이 안전해지는 것은 아닙니다. 이 사건의 핵심은 일괄매각 범위, 경계벽 제거에 따른 실제 사용 형태, 임대관계 및 점유 확인입니다. 특히 신청채권 청구액 77억 1,290만원과 본건 등기상 말소기준 근저당권의 채권최고액 2억 8,200만원은 서로 다른 금액이므로 그 법적 성격과 배당 관계를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하고 인수권리는 없다

말소기준권리는 2024년 2월 23일 설정된 을구 4번 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 282,000,000원입니다. 2025년 8월 20일 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전되었으나, 이는 근저당권의 이전으로서 기존 순위가 새롭게 바뀌는 것은 아닙니다.

그보다 앞선 2019년 8월 20일 설정된 신한은행 근저당권 3건은 2024년 2월 23일 말소되었습니다. 따라서 과거의 신한은행 근저당권 채권최고액 3,000,000,000원, 1,680,000,000원, 1,656,000,000원을 현재의 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

말소기준권리 이후 설정된 전주시 압류(2024.09.06)는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025년 11월 18일의 전주시 압류는 2025년 12월 9일 해제되어 이미 말소된 상태입니다. 2024년 6월 11일의 임원재산보전처분 역시 2026년 5월 12일 실효에 따라 말소되었습니다.

임차인·점유 현황

확인된 임차인 없음. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 이는 실제 임차인이 없다는 확정적인 의미가 아닙니다. 상가 및 업무시설이 혼재하고 일부 공실이 있는 건물이므로 현장 방문을 통해 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 차임, 관리비 및 명도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

② 물건의 실체 — 대지 표기, 상가·업무시설 혼재, 일괄매각

이 물건은 사건 용도표시가 대지이지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가서에는 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물로 설명되어 있습니다. 감정평가서상 이용상태는 근린생활시설(소매점 및 일부 공실)과 업무시설(사무소 및 일부 공실)이 혼재하는 형태입니다.

건물에는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비된 것으로 조사되었습니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감되어 있고, 내부는 인테리어 및 시멘트 모르타르, 일부 타일 마감 등으로 설명되어 있습니다. 다만 이러한 건물 전체의 이용상태가 1층 101호의 실제 내부 사용 형태와 반드시 일치한다고 단정할 수는 없습니다.

입찰 전에 반드시 확인해야 할 것은 다음과 같습니다.

• 매각 범위. 일괄매각에 포함되는 호실과 부속 토지·건물의 범위를 매각물건명세서 및 감정평가서의 목적물 목록과 대조해야 합니다.
• 실제 경계. 경계벽을 제거한 호실이 무엇인지, 101호가 통합 사용 구간에 포함되는지 건축물대장·집합건축물대장·도면 및 현장으로 확인해야 합니다.
• 독립 사용 가능성. 통합된 공간을 다시 분리할 수 있는지, 출입구·전기·급배수·소방설비가 독립적으로 작동하는지 확인해야 합니다.
• 공실 및 임대 상태. 일부 공실이 존재하는 것으로 조사되었으므로 각 공간의 실제 임대 여부와 점유자를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,377,000,000원 가정)

신건 13억 7,700만원을 기준으로 집행비용 약 1,617만원을 공제하고, 말소기준 근저당권에 2억 8,200만원을 배당하는 추정입니다. 나머지 10억 7,883만원은 소유자 잔여금으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 별도 확인이 필요합니다.

유찰 시나리오 — 가격과 배당 잔여금 변화

위 수치는 각 회차의 시나리오 계산값입니다. 1회 유찰 시 최저가 11억 160만원, 2회 유찰 시 8억 8,128만원입니다. 근저당권의 예상 배당은 세 시나리오 모두 2억 8,200만원으로 계산되어 있으며, 신청채권자 청구액은 별도 미배당으로 표시됩니다. 실제 배당은 매각대금, 집행비용, 조세 및 배당요구 채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동, 전주지방검찰청 북동측 인근입니다. 주변은 각종 근린생활시설과 아파트단지, 단독주택, 법원 등이 혼재하는 상가지대로 조사되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 감정평가서상 대상군은 남서측 노폭 약 23m, 남동측 또는 북서측 약 15m, 북동측 약 10m 내외의 포장도로와 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 대상 호실 및 일괄매각 대상 토지와의 대응 관계를 확인해야 합니다.
• 토지이용계획. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 소로1류·중로1류·중로2류와 접합니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한도 확인됩니다.
• 토지 특성. 토지자료상 지목은 대, 면적은 981.4㎡이며, 평지·세로장방형·중로각지로 기재되어 있습니다. 공시지가는 2,684,000원/㎡입니다. 이 면적을 101호의 전유면적이나 대지권 면적으로 혼동해서는 안 됩니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조의 5층 건물이며 승강기·위생·급배수·소방설비 등이 구비된 것으로 조사되었습니다. 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 근린생활시설과 업무시설이 혼재하고 일부 공실이 확인됩니다. 일부 호실의 경계벽 제거 및 일괄매각 조건은 일반적인 독립 상가보다 매수자층을 제한할 수 있습니다. 임대수익과 공실률을 확인하지 않고 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 대상 확인. 101호만 취득하는 구조인지, 다른 호실이나 부속 토지·건물이 함께 매각되는지 매각물건명세서와 감정평가서의 목적물 목록을 반드시 대조하세요.
• 집합건물 권리 확인. 전유부분과 대지권의 표시, 등기부상 호수, 건축물대장 및 실제 도면이 일치하는지 확인하세요. 토지자료상 981.4㎡를 개별 호실의 면적으로 간주해서는 안 됩니다.
• 경계벽과 통합 사용. 경계벽을 제거한 호실의 범위, 인접 504호와 통합 사용 중인 공간, 독립 출입 및 설비 상태를 현장에서 확인하세요. 분리 복구가 필요하다면 공사 가능성과 비용도 검토해야 합니다.
• 점유·임대차 조사. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 임차인, 보증금, 월세, 계약기간, 사업자등록 및 확정일자 여부를 확인하세요.
• 명도 및 관리비. 공실 여부와 실제 점유 현황을 확인하고, 공용부분 관리비 체납 및 명도 협의 가능성을 관리사무소와 현장 관계자에게 확인하세요.
• 채권 관계 원본 대조. 신청채권 청구액 7,712,902,027원과 말소기준 근저당 채권최고액 282,000,000원의 차이를 경매신청서, 근저당권 이전 내역, 배당 관련 서류로 확인하세요.
• 토지이용 규제. 준주거지역·지구단위계획구역 및 상대보호구역 등 관련 제한을 확인하고, 현재 사용 형태가 적법한지 검토하세요.
• 시세와 임대수익. 인근 유사 상가·업무시설의 실제 거래가, 임대료, 공실 기간, 관리비 및 매각대상 규모를 비교해 입찰가를 산정하세요. 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 토지이용계획확인서를 서로 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “실사 위험 0원”은 다르다

전주 2026타경30465는 말소기준권리가 명확합니다. 2024년 2월 23일 설정된 농협은행 근저당권은 매각으로 소멸하고, 후순위 압류도 소멸 대상입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없어 권리상 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.

그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 일괄매각 조건과 경계벽 제거 후 통합 사용, 일부 공실, 임대관계 미상이라는 요소가 함께 존재합니다. 실제 매각대상 범위가 무엇인지, 101호가 어떤 공간으로 사용되는지, 독립적으로 분리·사용할 수 있는지 확인하지 않으면 예상하지 못한 명도 및 시설 관련 부담이 생길 수 있습니다.

신건 최저가는 13억 7,700만원입니다. 시세 비교 자료가 확인되지 않으므로 이 가격이 저렴한지 여부는 판단을 보류해야 합니다. 또한 신청채권 청구액 77억 1,290만원과 등기상 말소기준 근저당 채권최고액 2억 8,200만원의 관계도 원본 서류로 확인해야 합니다.

최종 판단은 권리상 인수 부담은 낮지만, 일괄매각 범위와 실제 사용·점유 상태에 대한 확인 부담은 높은 물건입니다. 입찰 전 반드시 매각대상 전체의 범위와 현장 상태를 확정하고, 시세와 임대수익을 별도로 검증해야 합니다. 권리는 합격이지만, 물건의 실체와 가격은 확인 후 판단해야 합니다.