전주지방법원 2026타경30465. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-1에 있는 1층 104호가 경매에 나왔습니다. 사건의 용도 표기는 대지이며, 등기사항증명서는 집합건물로 발급되어 있습니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설과 업무시설이 함께 구성된 상업용 건물입니다. 따라서 일반적인 아파트 경매의 잣대로 접근해서는 안 됩니다.
감정가는 650,000,000원이고, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다. 등기에는 전주시 압류와 농협은행 근저당권 및 그 이전 이력이 나타납니다. 특히 기존 근저당권의 말소 표시와 후속 근저당권 이전 표시가 함께 존재하므로 권리의 최종 존속 여부를 원본 등기와 경매기록으로 확인해야 합니다.
현재 예상 인수액은 0원이지만, 이는 임대관계까지 확인되어 위험이 없다는 뜻은 아닙니다. 실제 점유자와 임대차계약이 확인되지 않았고, 근린생활시설·업무시설의 공실 여부 역시 해당 호실별 확인이 필요합니다. 이 물건의 핵심은 권리의 형식적인 소멸 여부와 함께 실제 점유·배당관계·적정 매입가격을 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30465 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-1 1층 104호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 19 |
| 물건종류 / 용도 | 사건 용도: 대지 · 등기: 집합건물 · 감정상 근린생활시설 및 업무시설이 포함된 건물 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 5층 건물 중 1층 104호 |
| 소유자 | 주식회사대승타워 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 650,000,000원 / 650,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구액 | 7,712,902,027원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 준주거지역 · 토지면적 1,079.4㎡(필지 전체 기준) |
| 공시지가 | 2,684,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 압류, 근저당 이전은 재확인
지정된 말소기준권리는 2024.09.06 전주시 압류입니다. 해당 압류와 2026.05.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 앞서 등기된 근저당권 중 전북은행의 근저당권 2건은 등기부상 말소되었고, 2024.06.11 보전처분 역시 2026.05.12 말소되었습니다.
다만 2024.02.23 농협은행주식회사 근저당권은 채권최고액 346,800,000원으로 설정되었고, 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전이 기재되어 있습니다. 원래 설정항목에는 말소 표시가 있으나 이전등기는 존속 표시로 남아 있고, 이후 이전받은 회사가 임의경매를 신청했습니다.
② 임차인·점유 및 매수인 인수 분석
현재 경매 분석에서 신고된 임차인은 0명이며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인이 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다. 해당 호실의 점유 여부와 임대차관계가 확인되지 않았으므로, 대항력 가능성은 미상으로 두고 추가 조사가 필요합니다.
| 확인 항목 | 현재 판단 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 신고 임차인 | 0명 | 신고된 임차보증금 인수 없음 |
| 실제 임대관계 | 미상 | 현장 및 계약관계 확인 필요 |
| 대항력 | 가능·미상 | 사업자등록·점유·확정일자 확인 필요 |
| 우선변제권 | 확인되지 않음 | 임대차관계 확인 후 판단 |
| 보증기관 승계 | 신고 없음 | 중복 신고된 보증금 없음 |
| 매수인 인수액 | 0원 | 현재 산정 기준 · 확정 아님 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 저렴하다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 650,000,000원입니다. 신건이므로 감정가 대비 할인은 적용되지 않았습니다.
문제는 해당 호실과 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않는다는 점입니다. 상업용 부동산은 주거용 아파트보다 개별 호실의 위치, 가시성, 임대수익, 공실률 및 업종 적합성에 따라 가격 차이가 클 수 있습니다. 따라서 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 인수액 산정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 650,000,000원 | 0원 | 650,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 | 520,000,000원 | 0원 | 520,000,000원 |
| 2회 유찰 가정 | 416,000,000원 | 0원 | 416,000,000원 |
각 회차의 실질취득 추정액은 매수인 인수액 0원이라는 현재 산정을 적용한 금액입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 제외되어 있으며, 실제 인수금액이 발견되면 총취득비용은 증가합니다. 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각일정이나 낙찰가격을 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 650,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,900,000원 |
| 채권자 배당 합계 | 산정표상 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 641,100,000원 |
위 배당액은 현재 자동 산정표의 값을 그대로 표시한 것입니다. 집행비용 8,900,000원, 소유자 잔여 641,100,000원으로 매각대금 전액이 배분된 형태이나, 신청채권자 청구액과 등기상 권리관계가 제대로 반영되었다고 보기 어렵습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
또한 등기에는 농협은행 근저당권의 채권최고액 346,800,000원과 농업협동조합자산관리회사로의 이전이 기록되어 있습니다. 이러한 권리관계가 배당 계산에 반영되지 않은 이유를 확인할 수 없으므로, 소유자 잔여액 641,100,000원을 실제 배당 예상액으로 신뢰해서는 안 됩니다.
청구액이 해당 물건의 실제 피담보채권액과 동일하다고 단정할 수도 없습니다. 공동담보·다른 재산과의 관계, 채권잔액, 우선순위 및 배당요구를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여(산정상) |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 650,000,000원 | 0원 | 641,100,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 520,000,000원 | 0원 | 512,400,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 416,000,000원 | 0원 | 409,440,000원 |
각 시나리오에서 신청채권자에게 배당되는 금액은 0원으로 산정되어 있으며, 신청채권도 변제 완료되지 않은 것으로 표시됩니다. 그럼에도 소유자에게 상당한 잔여액이 발생하는 계산이므로 배당순위 또는 채권 반영 누락 가능성을 반드시 점검해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근입니다. 주변은 각종 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 법원 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감되어 있으며, 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물에는 소매점 등 근린생활시설과 사무소 등 업무시설이 있으며, 일부 공실도 조사되었습니다. 본건 104호의 현재 실제 영업·임대·공실 상태는 개별 확인이 필요합니다.
- 도로. 건물군은 남서측 약 23m 도로와 북동측 약 10m 도로 등에 접하며, 나머지 접도 방향은 건물별로 차이가 있습니다.
- 토지. 지목은 대이며 준주거지역에 해당합니다. 대체로 평탄한 세로장방형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등이 확인됩니다. 도로 관련 도시계획시설과의 접합 사항도 있습니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 구획·사용관계. 건물 내 일부 호실은 경계벽을 제거하여 일체로 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 본건 104호의 구획 및 독립 사용 상태도 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 상업용 부동산의 매각 가능성은 실제 임대수익, 공실, 개별 호실의 접근성 및 상권 수요에 크게 영향을 받습니다. 현재 확인된 가격자료만으로 환금성을 우수하다고 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 확인 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2024.09.06 전주시 압류를 말소기준으로 판단한 근거와 그보다 먼저 설정된 농협은행 근저당권의 효력을 원본 등기에서 대조하세요.
- 근저당권 이전관계. 2024.02.23 설정된 채권최고액 346,800,000원의 근저당권과 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 관계를 확인하세요.
- 배당표 재검산. 청구액 7,712,902,027원에 비해 채권자 배당이 0원으로 계산된 이유를 확인하고, 공동담보 및 실제 채권잔액을 검증하세요.
- 실제 임차인·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 사업자등록·임대차계약·확정일자·배당요구 확인이 필요합니다.
- 매각범위 확인. 사건 용도는 대지이고 등기는 집합건물입니다. 매각목록에서 전유부분, 대지권, 부속시설 및 공유관계를 확인하세요.
- 현재 이용상태 확인. 해당 104호가 소매점·사무소·공실 중 어떤 상태인지, 독립 출입과 구획이 가능한지 확인하세요.
- 시세 검증. 만성동 인근 유사 상가의 최근 실거래, 실제 임대료, 관리비 및 공실 기간을 조사한 후 입찰 상한을 정하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 낙찰 후 발생할 비용을 확인하세요.
- 매각기일 확인. 2026.11.16 매각기일의 진행 여부와 변경·취하·정지·기일변경 여부를 법원 공고로 재확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 확인되지 않은 위험
전주지방법원 2026타경30465는 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이고 명시된 인수권리도 없는 사건입니다. 그러나 이것만으로 권리가 깨끗하고 가격까지 매력적인 물건이라고 평가할 수는 없습니다.
신청채권자의 청구액은 7,712,902,027원인데 예상배당표에서는 채권자 배당액이 0원이고 소유자 잔여액이 641,100,000원으로 표시됩니다. 또한 압류보다 먼저 설정된 근저당권의 이전 이력이 있으며, 실제 임대관계도 확인되지 않았습니다. 권리·배당관계를 재검증해야 할 이유가 분명합니다.
가격 면에서도 판단은 보류입니다. 최저매각가 650,000,000원은 감정가 그대로이며, 최근 실거래나 임대수익에 근거한 시세 비교가 불가능합니다. 향후 유찰로 최저가가 내려가더라도 그것이 곧 안전한 투자나 시세 대비 저가 매수를 뜻하지는 않습니다.
결론은 ‘인수액 산정상 0원, 그러나 권리·배당·점유·가격 검증 전 입찰 보류’입니다. 등기와 배당 계산의 불일치를 해소하고 실제 임차관계 및 시장가격을 확인한 뒤 다시 판단하는 것이 합리적입니다.
