전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1366-1, 만성중앙로 19에 있는 집합건물의 3층 301호입니다. 감정가는 283,000,000원, 최저매각가도 같은 금액이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설과 업무시설이 혼재하고 일부 호실은 공실로 조사된 상업용 건물입니다. 해당 301호의 정확한 이용상태와 점유관계는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
등기부의 소유자 명칭은 주식회사대승타워입니다. 최초 소유권보존 당시에는 대승음료주식회사로 기재됐고, 이후 상호가 변경됐습니다. 과거 전북은행 근저당권, 농협은행 근저당권, 법원의 보전처분, 전주시 압류 및 임의경매개시결정이 등기 이력에 나타납니다. 2024.09.06. 전주시 압류가 말소기준으로 제시되어 있지만, 그보다 앞서 설정된 근저당권에 후속 이전등기가 존재하므로 등기 원본을 통한 권리관계 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30465 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-1 3층 301호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 19 |
| 물건종류 | 집합건물 · 기타 (근린생활시설·업무시설 혼합건물 내 301호) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 5층 |
| 소유자 | 주식회사대승타워 |
| 감정가 | 283,000,000원 |
| 최저매각가 | 283,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 7,712,902,027원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 명시된 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당 이전 이력
초기 전북은행 근저당권은 각각 채권최고액 3,720,000,000원과 3,600,000,000원으로 설정됐으며, 2024.02.23. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 농협은행 명의의 153,600,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 그 권리에 관한 이전등기가 기재됐습니다. 이 금액은 채권최고액으로 실제 채무 잔액과 동일하다고 볼 수 없습니다.
2024.06.11. 법원의 보전처분으로 소유권 양도, 담보권·임차권 설정 등 처분행위가 금지됐으나, 2026.04.02. 회생계획 인가 후 폐지결정에 따른 보전처분 실효를 원인으로 2026.05.12. 말소등기가 이뤄졌습니다. 이어 2026.05.13. 농업협동조합자산관리회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 점유·임차관계 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 배당 산정상 임차보증금 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 확정할 수는 없습니다.
| 조사 구분 | 확인 내용 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 신고된 임차인 | 0명 | 확인된 임차권 없음 |
| 임대관계 | 미상 | 실제 점유·계약 확인 필요 |
| 매수인 인수액 | 0원 | 현재 확인된 범위 |
③ 가격 분석 — 신건 283,000,000원의 적정성
이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 283,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않아 감정가의 100%에서 매각이 시작되는 구조입니다.
그러나 동일 건물이나 인근 유사한 근린생활시설·업무시설의 거래가격이 확인되지 않아, 283,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단하기 어렵습니다. 특히 이 건물은 근린생활시설과 사무소가 혼재하고 일부 공실이 존재하는 것으로 조사되어, 실제 이용상태와 임대수익에 따라 적정가격이 달라질 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가격 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 283,000,000원 | 현재 최저가 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 226,400,000원 | 가정 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 181,120,000원 | 가정 시나리오 |
유찰 시나리오는 제시된 회차별 가격을 비교한 것으로, 실제 유찰이나 향후 최저매각가격의 변경을 확정하는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)
제시된 예상배당 계산은 매각대금에서 추정 집행비용을 차감하고 나머지를 소유자 교부액으로 표시합니다. 다만 신청채권자 청구액과 근저당권 관련 채권이 배당액에 반영되지 않았으므로, 실제 법원 배당 결과로 받아들여서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 4,762,000원 |
| 1. 채권자 배당 (미반영) | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 (단순 계산) | — | 278,238,000원 |
집행비용은 추정액입니다. 채권자 배당 0원과 소유자 잔여 278,238,000원은 채권 배당이 반영되지 않은 계산 결과이며, 실제 채권자의 배당액이나 소유자 수령액을 의미하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당·인수 시나리오
| 구분 | 매각가격 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 283,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 226,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 181,120,000원 | 0원 | 0원 |
모든 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다. 그러나 신청채권자에 대한 배당도 모두 0원으로 산정돼 있으며, 신청채권은 충족되지 않는 것으로 나타납니다. 이는 채권 배당이 누락된 계산 구조를 검증해야 한다는 신호입니다.
매수인 인수액과 채권자의 미배당액은 구별해야 합니다. 채권자가 배당을 충분히 받지 못했다는 이유만으로 그 부족액 전부가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 매수인의 실제 부담은 매각으로 소멸하지 않는 권리의 존재와 각 권리의 법적 효력에 따라 판단해야 합니다.
⑥ 입지·시설·환금성 메모 (감정평가 및 토지 현황 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 법원 등이 혼재하는 상가지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감됐으며, 내부 인테리어·시멘트 모르타르·일부 타일 마감이 확인됩니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 건물 내 근린생활시설은 소매점과 일부 공실, 업무시설은 사무소와 일부 공실로 조사됐습니다. 301호의 실제 사용 상태와 내부 현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 만성동 1366-1은 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지면적은 1,079.4㎡이며, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다. 해당 면적은 토지 전체 면적으로, 301호의 전유면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 도로. 건물 부지는 남서측 약 23m, 북서측 약 15m, 북동측 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다. 도로 접근성은 상업용 건물의 이용 편의성을 판단하는 요소입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,684,000원/㎡이고, 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시되어 있습니다.
- 임대·환금성. 건물에 일부 공실이 존재하고 임대관계가 미상입니다. 따라서 실제 임대수익과 공실 지속 여부, 관리비 및 호실의 독립적 이용 가능성을 확인하기 전에는 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2024.09.06. 전주시 압류가 말소기준으로 제시되어 있으나, 이전 시점의 농협은행 근저당권과 후속 근저당권 이전등기가 존재합니다. 유효한 권리의 설정 순서와 말소 여부를 반드시 확인하세요.
- 신청채권자 지위 확인. 농협은행에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권과 해당 신청채권자의 임의경매 신청 사이의 관계를 법원 매각기록 및 등기 원본으로 대조하세요.
- 실제 배당관계 확인. 청구액 7,712,902,027원이 있음에도 채권자 배당액이 0원으로 표시됩니다. 채권계산서와 배당요구 관계, 선순위 조세채권 및 담보권 내용을 확인하세요.
- 전주시 압류 확인. 2024.09.06. 등기된 전주시 압류의 원인이 된 세금과 납부상태를 확인하고, 당해세 및 배당 순위에 미치는 영향을 검토하세요.
- 회생 관련 등기 확인. 법원의 보전처분은 말소된 이력이 있으나, 회생계획 인가 후 폐지결정과 본 임의경매 진행 사이의 관계를 확인하세요.
- 임차인·점유자 조사. 현재 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 영업자 또는 사무실 사용자의 존재, 임대차계약, 사업자등록 및 보증금 조건을 확인하세요.
- 301호 이용상태 확인. 건물 전체에 근린생활시설과 업무시설이 혼재합니다. 해당 호실의 건축물대장상 용도, 실제 사용상태와 독립적인 사용 가능 여부를 확인하세요.
- 시세·임대수익 검증. 동일 건물 및 인근 유사 호실의 실거래가격, 임대보증금·월차임·공실률을 확인하여 283,000,000원의 적정성을 판단하세요.
- 관리비·시설 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 승강기·소방·급배수시설의 유지 상태, 향후 수선 부담을 확인하세요.
- 입찰 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 법원 매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 중요한 것은 검증된 권리와 가격”
전주지방법원 2026타경30465는 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 현재 확인된 임차인도 없는 물건입니다. 이 점만 보면 매수인의 권리 인수 부담은 낮게 평가할 수 있습니다.
하지만 이 물건을 단순한 안전형 경매로 분류하기는 어렵습니다. 소유 법인의 회생 관련 이력, 전주시 압류, 농협은행 근저당권의 말소 표시와 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기를 함께 확인해야 합니다. 특히 7,712,902,027원의 청구액이 배당표에 반영되지 않은 점은 반드시 검증해야 할 핵심 사항입니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 283,000,000원이 적정한지 판단할 비교 실거래 자료가 없습니다. 유찰 시 가격이 내려가더라도 실제 시세와 임대수익을 확인하지 않으면 저평가 여부를 판단할 수 없습니다.
결론은 권리 인수는 낮게 산정되지만, 입찰 판단은 보류해야 하는 검증형 물건입니다. 말소기준과 근저당권 존속 여부, 채권자 배당관계, 실제 점유·임대 현황, 호실별 적정가격을 확인한 이후에 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
