전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 만성중앙로 17에 소재한 주건축물제1동 2층 204호입니다. 소유자는 주식회사대승타워이며, 해당 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물로 근린생활시설과 업무시설이 혼재하는 형태입니다. 감정평가서에는 소매점과 사무소, 일부 공실이 함께 조사되어 있습니다.

권리의 핵심은 2024년 2월 23일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 94,800,000원이고, 2025년 8월 20일 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 전주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

특이한 점은 신청채권자의 청구액이 7,712,902,027원으로 기재되어 있다는 사실입니다. 이 금액을 해당 호실의 매수인 인수금이나 근저당권 채권최고액으로 해석하면 안 됩니다. 제공된 배당 시나리오는 근저당권 배당 94,800,000원과 신청채권자 배당 0원을 각각 표시하고 있으므로, 실제 채권계산서와 권리이전 내역을 대조할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2024년 2월 23일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 94,800,000원이며, 이후 2025년 8월 20일 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 권리이전은 근저당권의 순위를 새로 만드는 것이 아니라 기존 권리를 이전하는 것이므로 말소기준일은 그대로 유지됩니다.

2019년 8월 20일 설정된 신한은행 근저당권 3건은 채권최고액이 각각 3,000,000,000원, 1,680,000,000원, 1,656,000,000원이지만, 2024년 2월 23일 해지에 따라 등기상 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 유효한 말소기준권리와 혼동하면 안 됩니다.

2024년 9월 6일 전주시 명의로 설정된 압류는 말소기준권리보다 후순위입니다. 매각으로 소멸하는 권리이며, 2026년 5월 13일 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

임차인·점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 확인된 임차인 등재는 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하거나 현재 공실이라고 확정해서는 안 됩니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 점유 개시일 등을 현장에서 확인해야 합니다.

② 가격·시장성 — 신건 2억 6,400만원, 시세 비교는 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 264,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로, 감정가의 100%에서 시작하는 신건입니다.

이 물건은 일반적인 아파트가 아니라 상가·업무시설이 혼재하는 건물의 개별 호실입니다. 동일 건물 또는 유사한 상업·업무용 호실의 최근 거래가격, 임대료, 공실률 등을 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않으므로, 감정가가 실제 시장가격보다 저렴하거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.

유찰 시 가격 시나리오

위 금액은 감정가에 대한 회차별 최저매각가 시나리오입니다. 시장가격을 의미하지 않으며, 유찰에 따른 가격 하락만으로 투자 메리트가 확보되는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)

신건 매각가 264,000,000원을 가정하면 집행비용 약 4,496,000원을 공제한 후 농협은행 근저당권의 채권최고액 94,800,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 배당 계산상 잔여금은 164,704,000원으로 소유자에게 교부되는 것으로 산정되어 있습니다.

다만 신청채권자의 청구액은 7,712,902,027원으로 기재되어 있고, 회차별 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있습니다. 근저당권 배당 94,800,000원과 신청채권자 청구액을 임의로 합산해서는 안 됩니다. 실제 채권계산서, 담보권 이전 내역 및 배당요구 관계를 확인해야 합니다.

당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 집행비용은 추정치입니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 채권계산서 및 배당요구 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근입니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 법원 등이 혼재하는 상가지대입니다. 일반적인 순수 주거지역과는 이용 목적 및 수요층이 다릅니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 대지 주변에는 폭 약 23m, 15m, 10m 내외의 포장도로가 접해 있는 것으로 조사되었습니다. 도로 접근성은 상업·업무시설 이용 측면에서 확인할 요소입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비 및 소방설비가 구비되어 있는 것으로 조사되었습니다.
• 건물 이용상태. 감정평가서에는 근린생활시설(소매점)과 업무시설(사무소)이 혼재하고 일부 공실도 있는 것으로 기재되어 있습니다. 대상 204호가 실제로 어떤 용도로 이용되는지와 현재 영업·공실 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
• 경계벽 및 일체 사용. 감정평가서에는 일부 호실의 경계벽을 제거하여 일체로 사용하는 사례가 조사되어 있습니다. 특히 기호 '버'는 인접 상가(504호)와 경계벽을 제거하여 일체로 사용하는 것으로 조사되었습니다. 대상 204호와 해당 기호의 대응관계 및 실제 경계 상태를 원문 도면과 현장에서 반드시 대조해야 합니다.
• 토지이용계획. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한사항도 확인됩니다. 업종 변경이나 실제 영업 용도에 따라 관련 규제를 추가로 검토해야 합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 경계벽 제거 및 인접 호실과의 일체 사용 여부는 건축물대장·집합건축물대장·현황도면과 현장을 대조해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설과 업무시설이 혼재된 상업지대의 개별 호실입니다. 주거용 아파트처럼 거래 수요를 단순 비교하기 어렵고, 실제 임대 가능성·전용 사용 가능 면적·공실 기간·관리비 부담에 따라 매각 및 임대 환금성이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차·점유 확인. 확인된 임차인 등재는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문을 통해 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 점유 개시일을 확인하세요. 임차인이 확인될 경우 대항력과 우선변제권을 별도로 검토해야 합니다.
• 204호의 독립성. 건축물대장과 집합건축물대장, 건물 현황도면을 대조해 204호의 전유부분 경계와 실제 출입구·벽체 상태를 확인하세요. 인접 504호와 일체 사용 중인 부분이 대상에 해당하는지 반드시 확인해야 합니다.
• 실제 사용용도. 감정평가서에는 소매점과 사무소가 혼재하고 일부 공실도 조사되어 있습니다. 대상 호실의 현재 용도와 영업 가능 업종, 용도변경 필요 여부, 관리규약 및 관련 인허가 사항을 확인하세요.
• 채권액 대조. 신청채권자 청구액 7,712,902,027원과 말소기준 근저당권의 채권최고액 94,800,000원은 서로 다른 금액입니다. 실제 담보채권 잔액, 권리이전 내역, 채권계산서 및 배당요구 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 상가 공실·임대수익. 주변 동일 건물 또는 유사 상업·업무시설의 임대료, 공실 기간, 임대차 조건을 조사하세요. 예상 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 수익률을 가정해 입찰가를 산정하지 않는 것이 좋습니다.
• 관리비 체납. 관리사무소 또는 관리주체에 미납 관리비, 공용부분 부담액, 장기수선 관련 비용 및 관리규약을 확인하세요.
• 토지·건축 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역 등의 제한사항을 확인하고, 실제 사용하려는 업종이 허용되는지 관계기관에 확인하세요.
• 입찰가 산정. 현재 최저가는 264,000,000원입니다. 유찰 시 211,200,000원, 168,960,000원으로 낮아지는 시나리오가 있지만, 이는 시장가격이 아닙니다. 독립적인 실거래 비교와 임대수익 분석을 마친 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 실제 현황을 대조하세요. 특히 말소기준권리와 근저당권 이전, 경계벽 제거 부분은 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 안전”

전주 2026타경30465는 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2024년 2월 23일 농협은행 근저당권이 말소기준권리이고, 후순위 전주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없으며, 매수인 인수금은 0원으로 분석됩니다.

그러나 이 물건을 단순히 권리가 깨끗하다는 이유로 좋은 투자라고 평가하기는 어렵습니다. 대상은 일반 주거용이 아니라 근린생활시설·업무시설이 혼재하는 건물의 개별 호실입니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 일부 호실의 경계벽 제거 및 인접 상가와의 일체 사용 사례도 확인됩니다. 204호가 독립적인 공간으로 사용 가능한지부터 확인해야 합니다.

가격 역시 감정가 264,000,000원이 현재 최저가라는 사실만 확인될 뿐, 동일 건물의 최근 거래가격이나 임대수익을 통한 시장가치 검증이 선행되지 않았습니다. 따라서 신건 가격에 메리트가 있다고 단정할 수 없고, 유찰 후 가격만을 보고 응찰하는 것도 적절하지 않습니다.

최종 판단은 권리 측면 합격, 실물·가격 측면 보류입니다. 인수금이 없다는 장점은 분명하지만, 독립 사용 가능 여부, 점유·임대차, 임대수익 및 실제 거래가격을 확인하기 전에는 투자 적합성을 확정할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 권리보다 204호의 실제 사용 가능성과 그에 맞는 적정 취득가격입니다.