전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1366-1, 만성중앙로 19에 소재한 집합건물의 2층 205호입니다. 감정가는 308,000,000원, 첫 매각기일의 최저매각가 역시 308,000,000원입니다. 소유자는 주식회사대승타워이며, 경매를 신청한 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.
이 사건의 관전 포인트는 단순히 감정가에서 얼마나 할인받느냐가 아닙니다. 등기상 전주시의 압류가 말소기준권리로 제시되어 있지만, 앞서 설정된 농협은행 근저당권과 이후 농업협동조합자산관리회사로의 이전 기록을 함께 검토해야 합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리가 없다는 사실은 긍정적이지만, 권리 원본의 정합성과 실제 점유관계가 확인되기 전까지는 권리가 완전히 단순한 물건이라고 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30465 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-1 2층 205호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 19 |
| 물건종류 | 집합건물(기타) · 근린생활시설 및 업무시설 혼재 건물 |
| 위치 / 구조 | 지상 5층 건물의 2층 205호 · 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 |
| 이용상태 | 건물 내 소매점·사무소 및 일부 공실 혼재 · 205호의 개별 용도와 실제 사용상태 확인 필요 |
| 소유자 | 주식회사대승타워 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 7,712,902,027원 |
| 말소기준권리 산정 | 2024.09.06 전주시 압류 (등기 원본 재확인 필요) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 압류가 기준이지만, 선행 근저당 확인이 필요
이 사건에서 말소기준권리로 산정된 것은 2024.09.06 전주시 압류입니다. 전주시 덕진구청장의 압류로, 매각에 따른 소멸 대상입니다. 2026.05.13 접수된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
하지만 이 물건에는 중요한 확인사항이 있습니다. 2024.02.23 농협은행주식회사 명의로 설정된 채권최고액 136,800,000원의 근저당권이 존재했으며, 2025.08.20에는 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전된 기록이 있습니다.
2020.02.10 전북은행 명의로 설정되었던 채권최고액 3,720,000,000원 및 3,600,000,000원의 근저당권은 2024.02.23 해지를 원인으로 말소되었습니다. 2024.06.11 등기되었던 임원재산보전처분 역시 2026.05.12 말소되었습니다. 해당 보전처분의 말소 원인은 회생계획 인가 후 폐지결정에 따른 보전처분의 실효입니다.
② 임차인·점유관계 — 명시 인수권리는 없으나 임대관계 미상
매각물건명세서상 명시된 매수인 인수권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 법정지상권 역시 해당사항 없음입니다. 현재 특정된 임차인의 보증금·전입일·확정일자 정보는 확인되지 않습니다.
| 점유·임차 구분 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|
| 특정된 임차인 없음 · 임대관계 미상 | 확인 필요 | 확인 필요 | 명시 인수 없음 |
감정평가서에는 건물 내 소매점·사무소와 일부 공실이 혼재하는 것으로 기재되어 있으며, 임대관계는 미상입니다. 따라서 특정된 임차인이 없다는 사실과 실제 임차인이 존재하지 않는다는 사실은 구별해야 합니다. 205호의 현장 점유자, 영업 여부, 임대차계약 및 사업자등록 관계를 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
③ 가격 검토 — 308,000,000원이 적정한지는 아직 판단하기 어렵다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 308,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다.
다만 이 물건은 아파트가 아닌 근린생활시설·업무시설 혼재 건물의 개별 호실입니다. 주거용 아파트처럼 동일 평형의 실거래 평균만으로 시장가격을 판단하기 어렵고, 실제 용도·임대수익·공실 여부·상가 및 사무실 수요가 가격 형성에 영향을 미칩니다. 비교 가능한 실거래가격을 확보하지 못한 상태이므로 감정가 308,000,000원이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가격 | 계산상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 308,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 246,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 197,120,000원 | 0원 |
유찰 시 가격은 제시된 매각 시나리오이며, 실제 유찰 여부나 향후 매각조건을 보장하지 않습니다. 인수액 0원은 현재 계산 기준입니다. 실질취득비용에는 취득 관련 비용과 확인되지 않은 점유·관리비 문제가 별도로 영향을 줄 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
현재 추정배당 계산에서는 집행비용을 제외한 금액 전부가 소유자 잔여금으로 표시됩니다. 그러나 신청채권액이 7,712,902,027원이고 근저당권 이전 기록도 존재한다는 점을 고려하면, 이 계산 결과는 채권자의 실제 배당순위와 배당액이 충분히 반영된 것으로 보기 어렵습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,112,000원 |
| 1. 농업협동조합자산관리회사 | 7,712,902,027원 | 0원 |
| 2. 전주시 압류 관련 채권 | 확인 필요 | 확인 필요 |
| 잔여 · 소유자 교부(계산상) | — | 302,888,000원 |
위 표는 현재 추정배당 계산 결과를 나타냅니다. 소유자 교부 302,888,000원은 실제 교부 확정액이 아닙니다. 조세채권, 유효한 근저당권의 피담보채권, 실제 배당요구 및 우선변제 관계를 반영한 재산정이 필요합니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 계산상 잔여금의 의미
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 계산상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 308,000,000원 | 0원 | 302,888,000원 |
| 1회 유찰 | 246,400,000원 | 0원 | 242,150,400원 |
| 2회 유찰 | 197,120,000원 | 0원 | 193,560,320원 |
세 회차 모두 신청채권자의 계산상 배당액은 0원이며, 신청채권이 충족되지 않는 것으로 표시됩니다. 반면 소유자 잔여금은 매각가격에 따라 감소합니다. 실제 채권자 배당이 반영되면 소유자 잔여금은 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 회차별 소유자 잔여금은 배당 가능액을 확정한 수치가 아닌 참고용 계산 결과입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 법원 등이 혼재하는 상가지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감되어 있으며, 내부에는 기본적인 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 건물 내에는 근린생활시설인 소매점과 업무시설인 사무소가 혼재하며 일부 공실도 있습니다. 205호의 개별 이용상태와 실제 점유 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 토지. 만성동 1366-1은 준주거지역 및 지구단위계획구역에 속합니다. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며, 토지면적은 1,079.4㎡, 공시지가는 2,684,000원/㎡입니다. 이는 전체 토지 관련 지표로서 205호의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 도로. 소재 건물은 약 23미터, 15미터 및 10미터 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다. 토지정보상 도로접면은 중로각지로 기재되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역과 관련됩니다. 건축물 위반사항은 확인되지 않았으며, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설·업무시설의 매매와 임대수요는 개별 위치, 층, 전용면적, 실제 용도, 공실상태에 영향을 받습니다. 일부 공실이 존재하는 건물이므로 해당 호실의 임대수익과 유사 호실 거래가격을 확인하기 전에는 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당권 원본 대조. 2024.02.23 농협은행 근저당권 설정과 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사 근저당권 이전의 현재 효력을 확인하세요. 말소기준권리로 산정된 전주시 압류와의 선후관계가 핵심입니다.
- 배당 계산 재검증. 신청채권액 7,712,902,027원과 계산상 채권자 배당액 0원의 불일치 원인을 확인하세요. 채권신고서·배당요구서·담보권 범위 및 조세채권을 함께 검토해야 합니다.
- 상가·사무실 점유 조사. 임대관계가 미상이므로 205호의 실제 사용자를 확인하고, 임대차계약서·사업자등록·점유 개시일·확정일자·보증금 관계를 점검하세요.
- 개별 호실의 정확한 용도. 건물 전체에는 근린생활시설과 업무시설이 혼재합니다. 건축물대장과 감정평가서의 호실별 내용을 대조해 205호의 용도를 확인하세요.
- 현장 내부 확인. 건물 내 일부 공실이 존재하므로 205호의 공실 여부, 실제 영업상태, 내부시설 상태 및 수선 필요성을 확인하세요.
- 시세 검증. 최저매각가 308,000,000원을 기준으로 동일 건물 또는 인근 유사 상가·업무시설의 거래사례, 임대료, 공실률을 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
- 대지권·관리비 확인. 집합건물의 개별 호실에 해당하는 대지권과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요. 전체 토지면적을 해당 호실의 대지권 면적으로 오인해서는 안 됩니다.
- 원본 서류 최종 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각조건을 최종 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 경매는 아니다
전주지방법원 2026타경30465는 매각물건명세서상 인수권리가 없고 계산상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 일단 긍정적입니다. 그러나 그 사실만으로 권리분석을 마무리해서는 안 되는 물건입니다.
말소기준권리로 산정된 2024.09.06 전주시 압류보다 먼저 설정된 근저당권이 있고, 해당 근저당권의 말소 분류와 이후 이전등기 기록 사이에는 추가 확인이 필요한 부분이 있습니다. 예상배당에서도 신청채권액 7,712,902,027원이 존재하는데 채권자 배당액은 0원, 소유자 잔여금은 302,888,000원으로 나타나 실제 배당구조를 그대로 설명하기 어렵습니다.
가격 측면에서도 최저가 308,000,000원이 적정한지 검증할 실거래 기준이 확보되지 않았습니다. 건물 내 근린생활시설과 업무시설이 혼재하고 일부 공실이 존재하며, 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려간다고 해도 그 자체로 가격 메리트가 확보되는 것은 아닙니다.
결론은 “명시 인수권리 없음, 그러나 권리·배당·가격은 추가 검증 필요”입니다. 입찰의 핵심은 할인율이 아니라 선행 근저당권의 실제 효력, 배당순위, 개별 호실의 점유·용도, 그리고 시장에서 실현 가능한 거래가격을 확인하는 데 있습니다. 이 사항들이 정리되기 전까지는 신중 검토가 필요한 물건으로 평가합니다.
