전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1366-1, 3층 303호에 관한 임의경매입니다. 등기부상 소유자는 주식회사대승타워이며, 최초 소유권보존 당시 명칭은 대승음료주식회사였습니다. 이후 상호 변경이 등기됐습니다.

대상 건물은 아파트가 아닙니다. 감정평가에 나타난 이용상태는 근린생활시설(소매점 및 일부 공실)과 업무시설(사무소 및 일부 공실)이 혼재하는 형태입니다. 따라서 주거용 아파트의 권리·시세 판단 기준을 그대로 적용할 수 없습니다. 303호의 정확한 공부상 용도와 현장 이용상태는 입찰 전에 대조해야 합니다.

등기부에는 전주시 압류, 농협은행의 근저당 설정과 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전, 그리고 임의경매개시결정이 나타납니다. 특히 근저당 설정등기의 말소 표시와 후속 권리이전 기록을 함께 검토해야 하는 점이 이 사건의 중요한 권리분석 쟁점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류와 근저당 이전을 함께 봐야 한다

등기부의 흐름을 보면, 2020.02.10 주식회사전북은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 3,720,000,000원과 3,600,000,000원의 근저당권이 설정됐으나, 이 두 근저당권은 2024.02.23 해지를 원인으로 말소됐습니다.

같은 2024.02.23 농협은행주식회사를 근저당권자로 하는 채권최고액 142,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025.05.29 확정채권양도를 원인으로 한 근저당권 이전이 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사 앞으로 등기됐습니다. 현재 경매 신청채권자도 농업협동조합자산관리회사입니다.

또한 2024.06.11 소유권 양도와 담보권·임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 보전처분이 있었지만, 2026.04.02 회생계획 인가 후 폐지결정에 따른 실효를 원인으로 2026.05.12 말소등기가 이뤄졌습니다.

② 점유·임차인 분석 — 임대관계 미상

상가 및 사무실이 혼재한 건물에서는 실제 점유자와 임대차계약, 사업자등록, 확정일자 등을 함께 확인해야 합니다. 점유자가 확인되더라도 관련 요건을 확인하기 전에는 대항력이 있다고 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 판단하는 것이 적절합니다.

특히 매각으로 소멸하지 않는 대항력 있는 임차보증금이 확인되는 경우에는 미배당 보증금의 인수 가능성을 별도로 계산해야 합니다. 현재 표시된 0원은 그러한 미확인 임차보증금까지 검증한 확정액이 아닙니다.

③ 가격 분석 — 시세 확인 전에는 저렴하다고 볼 수 없다

이 사건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 322,000,000원입니다. 현재까지 유찰되지 않아 감정가가 그대로 최저매각가로 적용됩니다.

다만 비교 가능한 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 322,000,000원이 주변 상가·사무실 시세보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 322,000,000원 가정)

아래는 현재 표시된 배당 추정값입니다. 신청채권자의 청구액이 실제 채권자 배당 계산에 반영되지 않아, 현실적인 배당 결과로 사용하기에는 중요한 한계가 있습니다.

집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 등의 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 소유자 교부액 316,692,000원은 채권자 배당이 0원으로 계산된 결과이며, 실제 소유자가 받을 금액을 의미하지 않습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

모든 회차에서 신청채권자에게 지급되는 금액이 0원으로 계산돼 있고, 신청채권의 변제 완료 여부 역시 미충족으로 표시됩니다. 따라서 이 시나리오의 소유자 잔여액을 실제 예상배당액으로 활용할 수 없습니다.

한편 세 회차 모두 모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 입찰가격과 실제 취득비용을 판단할 때에는 확인되지 않은 임대차관계와 부대비용을 별도로 고려해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 전주지방검찰청 북동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 법원 등이 혼재하는 상가지대가 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 외벽은 돌붙임 등, 내부는 인테리어·시멘트 모르타르·일부 타일 마감입니다. 위생·급배수·승강기·소방설비 등이 구비돼 있습니다.
• 이용상태. 근린생활시설은 소매점 및 일부 공실, 업무시설은 사무소 및 일부 공실로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 303호의 구체적인 실제 사용상태와 임대 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지. 만성동 1366-1은 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가 자료상 단가는 2,684,000원/㎡입니다.
• 도로. 감정평가상 대상 필지 측 건물은 남서측 약 23미터, 북서측 약 15미터, 북동측 약 10미터 내외의 포장도로와 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고, 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 실내 상태와 개별 호실의 경계·이용형태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 상가·업무시설은 공실, 임대수익, 업종 수요 및 개별 호실의 위치에 따라 매수 수요가 크게 달라질 수 있습니다. 비교 실거래가격과 임대수익이 확인되지 않아 환금성을 긍정적으로 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 전주시의 2024.09.06 압류와 그 이전에 설정된 농협은행 근저당권의 선후관계 및 현재 효력을 확인하세요. 근저당권 이전 이후의 권리 존속·말소 경위를 반드시 대조해야 합니다.
• 경매 신청채권 확인. 농업협동조합자산관리회사의 청구금액 7,712,902,027원과 본건 근저당권 채권최고액 142,800,000원의 관계를 확인하세요. 채권양도와 공동담보 관계도 살펴봐야 합니다.
• 배당표 재검증. 현재 계산상 채권자 배당액은 0원이고 소유자 잔여액은 316,692,000원으로 표시됩니다. 실제 배당순위와 청구채권을 반영한 계산을 다시 해야 합니다.
• 전주시 압류 확인. 덕진구청장을 처분청으로 하는 압류의 원인채권과 법정기일, 배당관계를 확인하세요. 세금 압류의 등기일만으로 실제 배당우선순위를 확정해서는 안 됩니다.
• 임차인·점유자 현장 조사. 임대관계가 미상인 만큼 303호의 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록과 확정일자를 확인하세요. 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 인수 여부를 다시 분석해야 합니다.
• 개별 호실의 용도 확인. 건물 전체에는 근린생활시설과 업무시설이 혼재합니다. 303호의 건축물대장상 용도 및 현장 이용상태가 일치하는지 확인하세요.
• 시세·수익성 검증. 인근 유사 상가·사무실의 실거래가격, 임대료, 공실률과 관리비를 확인한 뒤 응찰 가능한 가격을 결정하세요.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유자 명도 가능성을 확인하세요. 예상 취득비용에는 관련 부대비용도 반영해야 합니다.
• 매각서류 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서와 건축물대장을 대조하세요. 입찰 전에 권리 변동 및 매각조건을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이라는 숫자만 보고 입찰할 물건은 아니다”

이 사건에서 긍정적인 부분은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 해당 없음으로 표시되고, 현재 모형상 매수인 인수액도 0원이라는 점입니다.

하지만 중요한 확인사항이 남아 있습니다. 2024.02.23 농협은행 근저당 설정과 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로의 이전 기록, 2024.09.06 전주시 압류 사이의 권리관계를 정확히 정리해야 합니다. 또한 경매 청구액 7,712,902,027원이 실제 배당 계산에 반영되지 않은 상태이므로, 소유자에게 316,692,000원이 교부된다는 계산을 확정적인 결과로 받아들일 수 없습니다.

가격 측면에서도 동일·유사 호실의 실거래가격을 확인할 수 없어 신건 최저가 322,000,000원의 가격 메리트는 입증되지 않았습니다. 여기에 임대관계 미상, 일부 공실이 확인된 상업용 건물의 환금성 위험까지 고려하면 신건에서 적극적으로 응찰할 근거는 부족합니다.