전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1366-1, 만성중앙로 19에 위치한 1층 106호 물건입니다. 사건의 용도 분류는 대지이지만 등기사항전부증명서의 문서 유형은 집합건물입니다. 감정평가서에는 해당 건물 내 근린생활시설과 업무시설이 혼재하고, 토지는 상업용 건부지로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 나대지 경매나 주거용 아파트 경매로 접근해서는 안 됩니다.

이 사건의 첫 번째 쟁점은 권리의 선후관계입니다. 우선순위 산정에는 2024년 9월 6일 전주시 압류가 말소기준권리로 표시되어 있습니다. 그런데 그보다 앞선 2024년 2월 23일 농협은행 근저당권 324,000,000원과 2025년 8월 20일 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 내역이 함께 확인됩니다. 원 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있지만 이전 등기는 말소 표시가 없습니다. 이 관계를 원본 등기부로 확인하기 전에는 권리분석을 확정해서는 안 됩니다.

두 번째 쟁점은 배당 데이터의 불일치입니다. 신청채권자의 청구액은 77억 1,290만원을 넘지만, 배당 계산에서는 채권자 총 청구액과 미배당액이 모두 0원으로 처리되어 있습니다. 신청채권자 배당액도 0원입니다. 따라서 소유자 잔여금으로 계산된 617,340,000원을 실제 배당 결과로 받아들이면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 근저당 이전 내역을 확인해야 한다

우선순위 산정 결과는 2024년 9월 6일 전주시 압류입니다. 해당 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 이보다 앞선 2024년 2월 23일 농협은행 근저당권 설정과 2025년 8월 20일 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전이 존재합니다.

2020년 2월 10일 설정된 전북은행 근저당권 2건은 각각 채권최고액 3,720,000,000원과 3,600,000,000원입니다. 2024년 2월 23일 해당 1번·2번 근저당권 설정등기 말소가 기록되어 있어 현재 권리로 중복 합산해서는 안 됩니다. 이 두 근저당권은 공동담보목록 제2020-113호 및 제2020-114호와 연결되어 있습니다.

2024년 6월 11일 등기된 보전처분은 2026년 5월 12일 실효에 따른 말소 기록이 확인됩니다. 2026년 5월 13일에는 농업협동조합자산관리회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

② 임차인·점유 관계 — 확인된 임차인 신고는 없다

다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 확인되지 않는다는 사실과 실제 점유·임대차 관계가 전혀 없다는 사실은 구분해야 합니다. 106호의 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 사업자등록 여부는 현장조사와 관련 서류로 확인해야 합니다.

감정평가서에는 일부 호실의 경계벽을 제거하여 일체로 사용하고 있다는 조사 내용도 있습니다. 특히 일부 호실은 인접 상가와 경계벽을 제거해 사용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 이 내용이 본건 106호에 해당하는지는 호실별 감정평가 기호와 실제 현장을 대조해야 합니다.

③ 시세·가격 분석 — 실거래 자료가 없어 가격 메리트 판정 불가

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 626,000,000원입니다. 유찰은 0회로 신건 상태입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격 자료가 확인되지 않아 감정가가 주변 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.

특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 상업용 건부지 내 집합건물의 1층 106호입니다. 단순히 같은 건물의 다른 호실이나 토지 전체의 공시지가를 이용해 본건의 적정 가격을 계산해서는 안 됩니다. 개별 호실의 실제 이용상태, 전유면적, 대지권 지분, 임대수익 및 공실 상태를 구분하여 평가해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 626,000,000원 가정 · 입력된 배당 계산 기준)

집행비용 8,660,000원은 매각가의 약 1.4%로 추정된 값입니다. 소유자 잔여금 617,340,000원은 집행비용과 채권자 배당 0원을 반영한 산술적 잔액이며, 실제 배당 결과로 확정된 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 권리관계는 별개다

유찰 시나리오의 최저매각가는 감정가의 80%, 64%를 적용한 계산값입니다. 이는 매각가격의 변화만 나타내며, 실거래 시세나 적정 입찰가를 의미하지 않습니다.

특히 선순위 근저당권의 존속 여부가 확인되지 않은 상태에서 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 매수인에게 유리한 상황이라고 판단해서는 안 됩니다. 선순위 권리의 실제 존속 및 배당순위에 따라 낙찰 후 권리관계와 채권자 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·토지·건물 현황 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근입니다. 주변은 각종 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택 및 법원 등이 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가서상 건물에는 근린생활시설(소매점 및 일부 공실)과 업무시설(사무소 및 일부 공실)이 혼재합니다. 본건 106호의 구체적인 현황은 해당 호실의 감정평가 기호와 현장 확인이 필요합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물로 기재되어 있습니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감되어 있고, 내부는 인테리어 및 시멘트 몰탈, 일부 타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 건물 내 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있는 것으로 조사되어 있습니다.
• 토지. 전체 필지 면적은 1,079.4㎡이며 지목은 대입니다. 대체로 등고가 평탄한 세장형 토지로 현황 상업용 건부지입니다. 이 면적은 전체 필지 면적이며 106호의 개별 대지권 지분면적을 의미하지 않습니다.
• 도로. 감정평가서에는 관련 구간에 남서측 약 23m, 남동측 또는 북서측 약 15m, 북동측 약 10m 내외의 포장도로가 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 본건 호실의 개별 도로 접면 및 출입 동선은 현장 대조가 필요합니다.
• 용도지역. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 소로1류·중로1류·중로2류 관련 도로와 접하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
• 토지 공시지가. 2,684,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이 값은 토지의 개별 호실 적정 매각가격이나 건물 가치를 직접 나타내지 않습니다.
• 위반건축물. 감정평가 관련 자료의 위반 여부는 false로 표시되어 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 근저당권 원본 대조. 2024.02.23. 농협은행 근저당권 324,000,000원의 말소 여부와 2025.08.20. 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 등기가 현재 유효한지 반드시 확인하세요. 이 사건에서 가장 중요한 선결 과제입니다.
• 말소기준권리 재검증. 산정 결과는 2024.09.06. 전주시 압류이지만, 앞선 근저당권 설정 및 이후 권리이전 기록이 있습니다. 말소기준권리와 실제 소멸 대상 권리를 등기부 원본으로 재확인해야 합니다.
• 신청채권 및 배당표 확인. 청구액 7,712,902,027원과 채권자 총 청구액 0원으로 기록된 배당 집계의 차이를 확인하세요. 농업협동조합자산관리회사의 실제 채권액, 양수 범위, 배당요구 및 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보목록 확인. 2020년 전북은행 근저당권의 공동담보목록 제2020-113호·제2020-114호와 2024년 근저당권의 담보 범위를 확인하세요. 다른 부동산과 공동담보로 설정된 채권최고액을 본건 단독 채무로 합산해서는 안 됩니다.
• 106호 실제 이용상태. 감정평가서에는 근린생활시설과 업무시설이 혼재합니다. 106호가 실제로 어떤 용도로 사용되는지, 현재 영업 또는 공실인지 확인하세요.
• 점유·임대차 확인. 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자, 임대차계약, 사업자등록 및 보증금 관계를 확인하세요. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 점유 문제가 없다고 판단하면 안 됩니다.
• 경계벽 및 전유부분. 일부 호실의 경계벽을 제거하고 일체로 사용한다는 감정평가 내용이 있습니다. 106호의 전유부분 경계, 인접 호실과의 통합 사용 여부 및 실제 인도 가능 범위를 확인하세요.
• 대지권 지분. 전체 토지면적 1,079.4㎡와 개별 106호의 대지권 지분을 혼동하지 마세요. 집합건물 등기부의 대지권 표시와 토지 등기 관계를 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 동일 건물·인근 상업용 집합건물의 거래가격, 임대료, 공실률 등을 별도로 조사해야 합니다. 최저가 626,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 공동담보목록 및 배당 관련 자료를 함께 확인하세요.

맺으며 — “인수권리 없음”만으로 입찰을 결정할 수 없다

이 사건은 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 표시되어 있고, 확인된 임차인 신고도 없습니다. 입력된 계산에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 표면적으로는 인수 부담이 크지 않아 보이는 물건입니다.

하지만 이 사건에는 반드시 해결해야 할 문제가 있습니다. 우선순위 산정은 2024년 9월 6일 전주시 압류를 기준으로 하지만, 그보다 앞선 2024년 2월 23일 근저당권과 2025년 8월 20일 권리이전 기록이 존재합니다. 원 근저당권의 말소 표시와 이전 등기의 존속 여부를 명확히 확인해야 합니다.

배당 계산도 마찬가지입니다. 신청채권 청구액은 7,712,902,027원인데 채권자 총 청구액과 미배당액이 0원으로 집계되어 있습니다. 이 불일치를 해소하지 않고 소유자 잔여금 617,340,000원을 신뢰하는 것은 위험합니다.

가격 측면에서도 실거래 자료가 없어 감정가 626,000,000원의 적정성을 판단할 수 없습니다. 상업용 집합건물이라는 특성상 개별 호실의 실제 이용상태와 임대수익, 공실 여부, 대지권 지분이 중요합니다.