전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1366-1에 위치한 집합건물 3층 302호가 임의경매로 나왔습니다. 감정가와 첫 최저매각가는 모두 235,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사대승타워입니다. 등기에는 전주시 압류, 근저당권 설정·이전, 임의경매개시결정이 나타납니다. 신청채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.
이 물건은 일반적인 아파트 경매와 구분해야 합니다. 감정평가상 해당 건물군에는 근린생활시설과 업무시설이 혼재하며, 일부 호실의 공실 및 경계벽 제거를 통한 통합 사용이 조사됐습니다. 다만 이러한 사용 현황이 302호에 직접 해당하는지는 별도 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건의 투자 가치는 단순한 감정가 할인율보다 호실의 실제 용도, 독립 사용 가능 여부, 점유관계 및 임대수요에 좌우될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30465 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-1 3층 302호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 19 |
| 물건종류 | 집합건물 · 기타 (근린생활시설·업무시설 혼재 건물) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 5층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 주식회사대승타워 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구액 | 7,712,902,027원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역 |
| 공시지가 | 2,684,000원/㎡ |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 명세서상 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 압류와 근저당권 이전의 관계가 핵심
권리분석상 제시된 말소기준권리는 2024.09.06. 전주시 압류입니다. 해당 압류와 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 앞서 설정된 전북은행 근저당권과 농협은행 근저당권의 원등기에는 말소 표시가 있습니다.
2020년에 설정된 전북은행 근저당권의 채권최고액은 각각 3,720,000,000원과 3,600,000,000원이었습니다. 이 근저당권들은 2024.02.23. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 한편 2024.06.11. 등기된 임원재산보전처분은 2026.05.12. 말소됐습니다. 이력상 법인 회생 관련 절차가 있었던 만큼 현재 소유권 및 처분 관련 법률관계도 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수액 0원과 명도 위험은 별개
감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유자가 있는지, 임대차계약과 보증금이 존재하는지, 사업자등록 또는 점유에 기초한 대항력 요건을 충족하는지 현장에서 확인해야 합니다.
특히 상가 및 업무시설은 실제 이용 형태와 점유 현황에 따라 인도 절차가 달라질 수 있습니다. 입찰 전 302호의 출입·사용 상태를 조사하고, 점유자가 확인되면 임대차계약 및 사업자등록 관계를 대조하는 것이 중요합니다.
③ 가격 판단 — 신건 235,000,000원의 경쟁력은 아직 미확정
현재 최저매각가는 감정가와 같은 235,000,000원입니다. 그러나 실거래 비교가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가 자체를 시세로 간주하거나 신건을 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
이 건물은 근린생활시설과 업무시설이 혼재하고, 감정평가상 일부 공실도 조사됐습니다. 동일 건물 또는 인근의 유사한 용도·층·면적·이용상태를 가진 거래 및 임대 사례를 확인해야 합리적인 응찰가를 정할 수 있습니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수액(계산상) |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 235,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 188,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 150,400,000원 | 0원 |
유찰 회차별 금액은 제시된 매각 시나리오입니다. 실제 유찰 여부나 향후 매각가격은 확정되지 않았습니다. 인수액 0원도 현재 명세서 및 계산상 판단으로, 확인되지 않은 점유관계에 대한 확정 보증은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당(자동 계산) |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,090,000원 |
| 신청채권자 · 농업협동조합자산관리회사 | 7,712,902,027원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(계산상) | — | 230,910,000원 |
위 표는 제시된 자동 계산 결과를 표시한 것입니다. 소유자 잔여 230,910,000원은 집행비용 4,090,000원만 차감한 수치로, 실제 채권자 배당을 반영한 확정 잔여금이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영됐습니다. 실제 배당금과 배당순위는 별도로 재산정해야 합니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당(계산상) | 소유자 잔여(계산상) |
|---|---|---|---|
| 신건 | 235,000,000원 | 0원 | 230,910,000원 |
| 1회 유찰 | 188,000,000원 | 0원 | 184,568,000원 |
| 2회 유찰 | 150,400,000원 | 0원 | 147,494,400원 |
현재 계산에서는 모든 회차에서 신청채권자의 배당액이 0원으로 표시됩니다. 신청채권 청구액은 각 회차 모두 7,712,902,027원입니다. 이는 채권자의 실제 배당순위가 없다는 의미가 아니라 채권 배당이 반영되지 않은 계산 결과로 보아야 합니다. 따라서 회차별 소유자 잔여액도 실제 배당 결과로 사용할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주지방검찰청 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설·아파트단지·단독주택·법원 등이 혼재하는 상가지대입니다. 업무시설 및 근린생활시설 수요를 함께 검토할 수 있는 입지입니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스승강장이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 외벽은 돌붙임 등의 마감, 내부는 인테리어·시멘트 모르타르·일부 타일 마감입니다. 위생·급배수·승강기·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가에서는 근린생활시설 소매점 및 업무시설 사무소가 혼재하고 일부 공실이 있다고 조사됐습니다. 302호의 실제 이용상태와 영업·임대 가능 여부는 개별 확인이 필요합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지는 대체로 평탄한 세장형의 상업용 건부지입니다. 공시지가는 2,684,000원/㎡입니다.
- 도로. 건물군은 노폭 약 23m·15m·10m 내외의 포장도로와 접하는 것으로 조사됐습니다. 차량 접근과 영업시설의 가시성은 현장 확인이 필요합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역 및 지구단위계획구역과 관련된 토지이용 제한을 확인해야 합니다. 위반건축물 여부는 위반 사항이 없는 것으로 표시돼 있습니다.
- 호실 독립성. 같은 건물군의 일부 호실에서 경계벽 제거 및 일체 사용 사례가 조사됐습니다. 302호가 독립된 구획·출입구·설비를 유지하는지, 공부와 실제 사용 상태가 일치하는지를 확인해야 합니다.
- 환금성. 업무시설·근린생활시설은 실제 임대수익, 공실 가능성, 용도별 수요 및 관리비에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 비교 거래가격과 임대료를 확인하기 전에는 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2024.09.06. 전주시 압류가 말소기준으로 표시돼 있지만, 앞서 설정된 농협은행 근저당권과 이후 이전등기의 관계를 원본 등기사항전부증명서로 대조해야 합니다.
- 신청채권과 배당순위. 농업협동조합자산관리회사 청구액 7,712,902,027원과 자동 배당표의 채권배당 0원이 왜 일치하지 않는지 확인하고 실제 배당순위를 재산정해야 합니다.
- 지방세 압류. 전주시 압류와 관련된 조세채권의 성격, 법정기일 및 우선순위를 확인해야 합니다. 매각으로 압류등기가 말소되는 것과 실제 배당순위는 구분해서 판단해야 합니다.
- 법인 회생 관련 이력. 2024.06.11. 보전처분과 2026.05.12. 말소 이력이 있으므로, 회생 절차 관련 처분과 현재 권리관계의 연결 여부를 확인해야 합니다.
- 실제 점유자. 임대관계가 미상이므로 현장 방문을 통해 점유 여부, 임대차계약, 보증금 및 사업자등록 관계를 확인해야 합니다.
- 302호 실제 용도. 근린생활시설과 업무시설이 혼재한 건물이므로 302호의 공부상 용도, 실제 이용, 용도변경 필요성과 독립 사용 가능 여부를 대조해야 합니다.
- 경계벽·공실 확인. 일부 호실의 통합 사용과 공실이 조사된 건물군입니다. 302호도 현황도면, 건축물대장, 실제 구획 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납과 승계 가능한 금액을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 시세·임대료 조사. 동일 건물 및 인근의 유사한 용도·층·면적에 대한 최근 매매가격과 임대료를 조사한 뒤 응찰가 상한을 결정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 최저가가 188,000,000원 또는 150,400,000원으로 낮아지는 경우에도 실제 시세와 수익성에 비추어 가격 메리트를 별도로 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수권리 없음 ≠ 위험 없음”
전주지방법원 2026타경30465는 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리가 없고 법정지상권도 해당사항이 없는 물건입니다. 이 점은 긍정적입니다.
그러나 권리분석을 여기서 끝내기에는 확인해야 할 사항이 뚜렷합니다. 농협은행 근저당권의 말소 표시와 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기 관계, 전주시 압류의 배당순위, 그리고 신청채권액이 실제 배당 계산에 반영되지 않은 문제가 있습니다.
또한 이 물건은 일반 아파트가 아닌 근린생활시설·업무시설 혼재 건물의 302호입니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 일부 호실의 공실 및 통합 사용 사례가 조사된 건물군이므로 실제 점유·용도·독립성 확인이 필요합니다.
현재 신건 최저가는 235,000,000원이지만, 이를 시세보다 저렴한 가격이라고 평가할 근거는 아직 부족합니다. 권리 원본 확인, 점유 조사, 시세 검증이 선행돼야 하는 물건입니다. 종합적으로 매수인 인수액은 계산상 0원이지만, 권리·배당 검증과 가격 판단은 보류하는 것이 적절합니다.
