전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1360-10, 만성중앙로 17에 위치한 집합건물의 주건축물제1동 3층 301호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 763,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 건물 일대는 근린생활시설과 업무시설이 혼재한 상가지대이며, 감정평가상 소매점·사무소와 일부 공실이 함께 확인됩니다. 따라서 아파트처럼 단순한 주거용 시세 기준으로 평가해서는 안 되는 물건입니다.

등기부상 핵심은 명확합니다. 기존 신한은행 근저당권들은 말소되었고, 2024.02.23 설정된 농협은행주식회사 근저당권 151,200,000원이 말소기준권리입니다. 이후 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었으며, 전주시 압류와 임의경매개시결정은 후순위 권리입니다. 다만 등기상 소멸 여부와 실제 점유·임대차·물건의 물리적 이용상태는 별개이므로 현장 확인이 투자 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 근저당

말소기준권리는 을구 4번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 151,200,000원이며, 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 별도의 신규 근저당권 채권액을 중복 합산하지 않습니다.

앞서 2019.08.20 설정된 신한은행 근저당권 3,000,000,000원, 1,680,000,000원, 1,656,000,000원은 2024.02.23 해지를 원인으로 말소되었습니다. 이들 과거 근저당권을 현재 살아 있는 선순위 담보권으로 계산해서는 안 됩니다.

2024.09.06 전주시 압류와 2026.05.13 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후에 등기되어 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2024.06.11 등기된 임원재산보전처분도 2026.05.12 말소되었습니다.

② 임차인·점유 분석 — 임대관계 미상

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가의 임대관계 조사 결과가 미상이므로, 이를 곧바로 공실 또는 임차인 부재로 확정할 수는 없습니다. 해당 건물의 이용상태에는 소매점·사무소 및 일부 공실이 포함되어 있지만, 301호의 실제 점유자와 임대차 상태는 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 감정가가 곧 최저가

현재 최저매각가는 763,000,000원으로 감정가와 같습니다. 인수액 추정이 0원이므로 최저가 기준 실질취득 금액도 763,000,000원입니다. 이는 취득세, 명도비, 수선비 및 기타 거래비용을 제외한 금액입니다.

다만 동일하거나 유사한 상업용 집합건물의 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 763,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 건물 내 소매점과 사무소가 혼재하며 일부 공실도 존재하는 만큼, 층별·호실별 용도와 임대수익이 가격에 미치는 영향을 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 763,000,000원 가정)

제공된 배당 추정에 따르면 집행비용 10,030,000원과 근저당권 배당 151,200,000원을 제외한 잔여액은 601,770,000원입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준이며, 실제 채권잔액과 차이가 날 수 있습니다. 해당 근저당권의 이전등기, 신청채권 청구액 및 실제 배당권자를 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 검증은 필요

현재 신건의 최저가격은 763,000,000원이고, 1회 유찰 시 가정가격은 610,400,000원, 2회 유찰 시에는 488,320,000원입니다. 이는 주어진 회차별 시나리오로, 실제 향후 매각기일이나 최저가격이 확정되었다는 의미는 아닙니다.

근저당권 채권최고액 151,200,000원을 기준으로 한 배당 추정에서는 모든 회차의 미배당이 0원입니다. 다만 신청채권 청구액 7,712,902,027원에 대해서는 모든 회차에서 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있으므로, 이 시나리오만으로 전체 채무의 배당·변제 상태를 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 전주지방검찰청 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 각종 근린생활시설과 아파트단지, 단독주택, 법원 등이 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물로, 외벽은 돌붙임 등으로 마감되었습니다. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비, 소방설비가 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 건물에는 근린생활시설인 소매점과 업무시설인 사무소가 혼재하고, 일부 공실이 조사되었습니다. 대상 301호의 실제 이용상태와 점유 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 도로. 해당 건물군은 노폭 약 23미터, 15미터, 10미터 내외의 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다. 차량 접근은 가능한 상태입니다.
• 토지. 지목은 대지, 토지이용상황은 업무용이며, 대체로 평탄한 세장형 토지입니다. 토지면적은 981.4㎡, 공시지가는 2,684,000원/㎡입니다. 해당 토지면적은 301호의 전유면적을 의미하지 않습니다.
• 규제. 준주거지역과 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 건축물 위반사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주변에 상업·업무·주거시설이 함께 입지하지만, 이 물건의 개별 호실 거래사례와 임대수익은 확인되지 않았습니다. 상업용 집합건물의 환금성은 개별 용도, 점유상태, 임차수요 및 관리상태에 따라 차이가 발생할 수 있으므로 현재로서는 환금성 판단을 보류하는 것이 적절합니다.

⑦ 특별 확인사항 — 일괄매각과 경계벽 제거

경계벽이 제거된 물건은 등기부상 개별 호실의 구분과 현장 이용상태가 일치하는지 확인하는 과정이 중요합니다. 단순히 내부를 넓게 사용할 수 있다는 점만으로 장점이라고 보기 어렵습니다.

• 매각 범위. 일괄매각 대상에 포함되는 호실과 실제 사용 공간이 일치하는지 매각목록·건축물현황도·현장을 대조해야 합니다.
• 경계벽 복구. 제거된 경계벽의 위치와 복구 필요 여부, 관련 비용 및 사용상 제약을 확인해야 합니다.
• 점유 관계. 통합 사용 공간에 제삼자가 점유하거나 임대차계약을 체결한 부분이 있는지 조사해야 합니다.
• 전유부분 구분. 구분건물의 물리적 독립성과 실제 사용범위에 관한 문제가 없는지 건축물대장 및 현황을 확인해야 합니다.
• 향후 처분. 분리 매각이나 개별 임대가 가능한 상태인지, 원상복구가 필요하다면 그 부담이 어느 정도인지 확인해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 등기부 최신본. 2024.02.23 말소기준 근저당권과 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기, 후순위 압류 및 경매개시결정의 현재 상태를 확인하세요.
• 신청채권 청구액. 7,712,902,027원의 청구액과 근저당권 채권최고액 151,200,000원, 신청채권자 예상 배당 0원의 관계를 반드시 대조하세요.
• 임대차·점유. 현장 점유자와 실제 임차인 존재 여부, 사업자등록 및 임대차 관련 권리관계를 확인하세요. 현재 임대관계는 미상입니다.
• 매각목록. 일괄매각 대상과 301호의 실제 사용범위를 확인하고, 경계벽 제거 부분의 소유·사용 관계를 조사하세요.
• 건축물대장. 301호의 정확한 용도와 전유부분, 건축물현황도, 위반건축물 여부 등을 확인하세요.
• 시세 검증. 주변 유사 상업용 집합건물의 최근 실거래와 임대료·공실률을 확인한 뒤 적정 입찰가를 산정하세요. 감정가 대비 할인만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 관리비 부담, 당해세 등 실제 추가 지출 가능성을 확인하세요.
• 소유법인 관련 기록. 2024.06.11 보전처분과 2026.05.12 말소에 관한 등기 및 회생 관련 기록을 확인하고, 매각 절차에 영향을 주는 별도 문제가 없는지 검토하세요.
• 원본 확인. 입찰 전 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부 및 매각목록을 최신 상태로 대조하고, 필요한 경우 법률전문가의 검토를 받으세요.

맺으며 — “권리상 인수 없음 ≠ 안전한 투자”

이 사건의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2024.02.23 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이며, 후순위 전주시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 명세서상 별도로 인수할 권리도 확인되지 않습니다.

그러나 권리상 인수액이 0원으로 추정된다는 사실이 투자위험까지 0이라는 의미는 아닙니다. 실제 임대관계가 미상이고, 일괄매각과 경계벽 제거 문제가 있으며, 최근 실거래 시세도 검증되지 않았습니다. 여기에 신청채권 청구액과 배당 추정의 불일치까지 존재합니다.

신건 최저가 763,000,000원이 적정한지 판단하려면 301호의 정확한 용도, 임대수익, 실제 점유, 일괄매각 범위 및 유사 물건 거래가격을 먼저 확인해야 합니다. 유찰 시 가격이 내려간다는 이유만으로 저가 매수라고 단정해서도 안 됩니다.

결론은 ‘등기상 인수위험은 낮지만, 가격·점유·물건상태·배당관계 검증 전에는 입찰 보류’입니다. 확인되지 않은 요소가 해소되고 적정 시세가 검증된 이후에야 구체적인 입찰가격을 판단할 수 있는 물건입니다.