전주지방법원 2026타경30465. 전주시 덕진구 만성동 1366-1에 위치한 집합건물 2층 203호입니다. 전주지방검찰청 북동측 인근의 상가지대에 자리하며, 건물은 근린생활시설과 업무시설이 혼합된 구조입니다. 감정가는 354,000,000원, 최저매각가 역시 354,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기상 소유자는 주식회사대승타워입니다. 최초 소유권보존등기는 대승음료주식회사 명의로 이루어졌으며 이후 상호가 변경되었습니다. 과거 전북은행 근저당권들이 설정되었다가 말소되었고, 농협은행의 근저당권 설정 및 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전 기록이 이어집니다. 현재 경매 역시 농업협동조합자산관리회사가 신청했습니다.
문제는 이 흐름을 단순히 후순위 권리 전부 소멸이라는 설명만으로 마무리할 수 없다는 것입니다. 계산상 말소기준은 전주시 압류로 제시되어 있지만, 그보다 앞선 근저당권의 상태와 이후 이전등기 사이에 검증할 부분이 있습니다. 또한 신청채권액과 자동 산정된 배당액의 관계도 일반적인 배당 흐름과 다르게 나타납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30465 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-1 2층 203호 도로명: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 19 |
| 물건종류 | 집합건물 · 기타 건물 내 근린생활시설(소매점)·업무시설(사무소) 혼재 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사대승타워 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 354,000,000원 (신건) |
| 경매신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 7,712,902,027원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기 확인일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 압류, 근저당 이전관계 확인 필요
계산상 말소기준권리는 2024.09.06 전주시 압류입니다. 해당 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으며, 이후 2026.05.13 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
다만 2024.02.23 설정된 농협은행 근저당권은 채권최고액이 156,000,000원으로 기재되어 있고, 개별 등기 상태에는 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 반면 같은 근저당권에 관하여 2025.08.20 농업협동조합자산관리회사로의 이전등기가 존재합니다. 그리고 해당 회사가 이 사건 임의경매를 신청했습니다.
② 임차인·점유 — 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
| 신고된 임차인 | 없음 |
|---|---|
| 임대관계 | 미상 |
| 대항력 | 확인된 임차인 없음 · 실제 점유 및 임대차 여부 확인 필요 |
| 우선변제권 | 확인된 임차인 없음 |
| 임차보증금 승계 | 확인된 승계 내역 없음 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 명세서상 법정지상권 | 해당사항 없음 |
| 계산상 매수인 인수액 | 0원 |
인수액 0원은 현재 명세서 및 배당 계산에서 확인되는 금액입니다. 임대관계가 미상인 만큼 실제 사용·점유 현황을 별도로 확인해야 하며, 특히 점유자가 발견될 경우 계약관계와 대항력 성립 여부를 조사해야 합니다. 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 모든 임대차 위험이 해소된 것은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 실거래 비교 없이 저렴하다고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 354,000,000원입니다. 인수액을 0원으로 가정하면 계산상 실질취득액 역시 354,000,000원입니다. 다만 이는 취득세·명도비·관리비 등 부대비용을 제외한 금액입니다.
이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설과 업무시설이 혼합된 건물의 개별 호실입니다. 따라서 가격 판단에는 인근 유사 상가·사무실의 실제 거래금액뿐 아니라 임대수익, 공실, 층별 이용 상태와 환금성도 중요합니다.
④ 회차별 매각 시나리오
현재 신건 가격과 유찰 시 가정된 매각가격은 다음과 같습니다. 다만 아래 소유자 잔여금은 채권자 배당액이 0원으로 계산된 결과이므로 실제 소유자에게 지급될 금액으로 받아들여서는 안 됩니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 계산상 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 354,000,000원 | 348,244,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 283,200,000원 | 278,435,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 226,560,000원 | 222,588,160원 | 0원 |
위 가격은 회차별 가정 시나리오이며 실제 유찰 여부와 향후 매각조건을 확정하는 정보는 아닙니다. 소유자 잔여금은 채권 미반영 상태의 산출값입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 354,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,756,000원 |
| 1. 채권자 배당(계산상) | 0원 반영 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(계산상) | — | 348,244,000원 |
위 배당표는 집행비용과 소유자 잔여금만 반영한 계산 결과입니다. 신청채권자의 실제 배당권리, 전주시 압류 관련 조세채권, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았을 수 있습니다. 따라서 확정 배당표가 아닙니다.
이는 신청채권이 실제로 변제되었다거나 소유자가 그 잔액을 수령한다는 뜻이 아닙니다. 청구금액이 본 호실 및 공동담보 전체 중 어디에 귀속되는지, 유효한 근저당권과 배당순위가 무엇인지 확인되지 않은 상태에서는 배당표를 신뢰할 수 없습니다. 실제 배당 가능액은 크게 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주지방검찰청 북동측 인근의 상가지대입니다. 주변에는 각종 근린생활시설과 아파트단지, 단독주택, 법원 등이 혼재합니다. 상업·업무 기능과 주거 수요가 함께 존재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물로, 외벽은 돌붙임 등으로 마감되어 있습니다. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기, 소방설비가 구비되어 있습니다.
- 이용상태. 건물에는 근린생활시설(소매점)과 업무시설(사무소)이 혼재하며, 일부 호실은 공실로 조사되었습니다. 다만 본건 203호의 실제 영업·사용 상태와 임대 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 토지. 소재 필지 1366-1은 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 2,684,000원/㎡입니다. 필지 전체 면적은 1,079.4㎡로, 본건 호실의 전유면적이나 대지권 면적과는 구별해야 합니다.
- 도로. 소재 토지는 폭 20~25m 중로1류, 폭 15~20m 중로2류 및 폭 10~12m 소로1류와 접하는 것으로 확인됩니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역에 포함되며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한이 표시되어 있습니다. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 상업용·업무용 집합건물은 실제 임대수익과 공실 여부, 호실의 위치·접근성·업종 적합성에 따라 수요가 달라집니다. 현재 확인된 거래가격만으로 환금성을 평가할 수 없으므로 보수적으로 접근해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 계산상 전주시 압류가 말소기준이지만, 2024.02.23 근저당권의 말소 표시와 2025.08.20 이전등기의 관계를 원본 등기부에서 확인하세요.
- 신청채권 및 배당순위. 신청채권액 7,712,902,027원과 계산상 채권자 배당 0원의 차이를 반드시 확인하세요. 공동담보 관계와 실제 배당요구 채권액을 검토해야 합니다.
- 전주시 압류. 2024.09.06 등기된 전주시 압류의 조세채권 성격과 법정기일, 우선순위를 확인하세요. 조세채권의 배당순위는 등기일만으로 확정할 수 없습니다.
- 임대차·점유. 임대관계가 미상입니다. 203호의 실제 점유자, 임대차계약 및 보증금 존재 여부, 사업자등록 현황을 확인하세요.
- 호실별 이용상태. 건물 전체에 일부 공실이 존재합니다. 본건 203호의 실제 사용용도, 공실 여부, 내부 상태와 공부상 용도를 대조하세요.
- 경계벽 및 사용 범위. 감정평가상 건물 내 일부 다른 호실은 경계벽을 제거하여 일체로 사용되고 있습니다. 본건 203호에도 경계·출입·시설 공유 문제가 있는지 현장에서 확인하세요.
- 임대수익 및 시세. 인근 유사 근린생활시설·업무시설의 실거래가격, 임대보증금, 월임대료, 공실 현황을 조사한 뒤 입찰가 상한을 결정하세요.
- 관리비·명도. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 금액과 실제 점유자의 명도 가능성을 확인하세요.
- 매각조건. 2026.11.16 매각기일에 앞서 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 감정평가서를 대조하고 매각기일 변경 여부도 확인하세요.
⑧ 종합 판단 — 권리 검증과 가격 확인이 먼저다
이 사건은 표면적으로는 매수인에게 인수되는 권리가 없고, 신고된 임차인도 없는 물건입니다. 그러나 인수액 0원이라는 결과만으로 입찰 안정성이 확보되었다고 판단하기는 어렵습니다.
먼저 근저당권의 말소·이전등기 관계가 정확히 정리되어야 합니다. 특히 농협은행 근저당권의 원권리 상태와 농업협동조합자산관리회사의 경매신청 권원을 확인하는 것이 중요합니다.
배당 계산도 신뢰하기 어렵습니다. 신청채권액은 7,712,902,027원인데 채권자 배당액은 0원으로 계산되어 있기 때문입니다. 따라서 소유자 잔여금 348,244,000원은 채권이 제대로 반영된 실제 예상배당액이라고 볼 수 없습니다.
마지막으로 가격 판단을 보류해야 합니다. 최저매각가 354,000,000원이 인근 유사 호실의 거래가격이나 임대수익에 비해 유리하다는 근거가 아직 없습니다. 임대관계도 미상이므로 수익형 부동산으로서의 실질 가치를 판단하기 어렵습니다.
권리 확인 필요 · 배당 재산정 필요 · 가격 판단 보류.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 검증 완료”
법원경매에서 인수권리가 없다는 사실은 긍정적인 출발점입니다. 하지만 권리의 소멸 여부와 배당순위가 정확하지 않다면 그 숫자 하나만으로 경매의 안전성을 판단할 수 없습니다.
전주 만성동 203호는 매각물건명세서에 인수권리가 없다고 표시되어 있지만, 근저당권 이전관계와 신청채권액 대비 배당 계산을 추가로 확인해야 하는 사건입니다. 여기에 임대관계 미상과 실거래 비교가격 부재도 남아 있습니다.
감정가 354,000,000원이 저렴한지 여부는 해당 호실의 실제 사용상태와 시장가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다. 지금 필요한 것은 낙찰가 예측보다 권리 원본 대조와 가치 검증입니다.
